試水酒店式公寓

印象篇：云山霧繞

王 豪

近年來，酒店式服務公寓在房地產市場上顯山露水，不少投資者也摩拳擦掌躍躍欲試，但是面對令人眼花繚亂的廣告炒作，卻又顯得無所適從。

酒店式服務公寓(service apartment，簡稱酒店式公寓)，顧名思義即“酒店式的服務，公寓式的管理”，它來源于歐洲的“產權式公寓”，是當時旅游區內租給游客，供其臨時休息的物業，由專門管理公司進行統一上門管理，既有酒店的性質又相當于個人的“臨時住宅”。在我國，酒店式公寓始于1994年，它最早出現在深圳，后來又出現在上海、北京等地。在傳統的市場中，酒店式服務公寓一般都是由大公司開發經營的，基本只租不賣，如雅詩閣、國貿(北京)等，出售的項目僅在近幾年才出現在市場上。

物業概貌

隨著跨國公司業務的不斷擴張，中長期派駐海外的國際商務人士越來越多，一般的酒店和住宅無法滿足他們的要求，酒店式公寓吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此受到商務人士的青睞。

酒店式服務 酒店式公寓主要集中在市中心的高檔住宅區內，集住宅、酒店、會所多種功能于一體。與普通公寓和住宅相比，其獨特的地方在于酒店式的管理和服務，可以很好地滿足商業人士辦公和休閑的需要。為了確保公寓的檔次和品位，酒店式公寓一般都會請專業、知名的酒店公司統一經營管理。

公寓化管理 與傳統的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色，服務則更勝一籌，除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統的酒店更多了家的味道，在服務上也更加個性化，且總體租住價格相對酒店要低。

市場初潮

酒店式公寓一出現就吸引了很多開發商和房產投資者的目光。它是住宅的一種，也是商業地產家族不可或缺的一員。個體投資者按套購買投資型酒店式公寓，享有產權，但他們買下公寓后，多數不會選擇自住，而是出租后獲利。

租金回報

國內客戶尚不具備相當經濟實力，也不習慣于租住公寓，所以酒店式服務公寓的租房客主要是在華的海外公司高層管理人員，以及在華海外社團和駐華使館的工作人員等，一些小型公司也將其作為商住使用。這部分人有良好的經濟條件，可支付較高租金。

戴德梁行的一份調查報告顯示，租金方面，目前北京的酒店式服務公寓租金從8美元／平方米·月～56美元／平方米·月不等，平均租金維持在22美元／平方米．月左右，一些高檔酒店式公寓的平均租金高達27．2美元／平方米·月；出租率方面，總體保持上升趨勢，普遍在70％以上，一些高檔酒店式公寓則穩定在90％左右。

實踐中，開發商還制定了保證收益的措施：一種是開發商聘請專業酒店管理公司對項目統一經營管理，給投資者固定的收益，還有一種是只要有一套公寓出租，所有的投資者便平分收益，以避免因空置遭致的零收益。

政策優惠

酒店式公寓的土地性質是住宅用地，產權年限為70年，較之商業用地使用期限為長了20年，其交易稅負也比商業地產要低一些，此外不少銀行在按揭方面還會有額外優惠。

策略篇：撥云見日——訪華高萊斯(北京)地產顧問有限公司副總經理公衍奎

王 豪

外國人有錢，但他們的錢并不好掙；酒店式服務公寓投資前景看好，但選擇不慎也會雞飛蛋打。投資酒店式服務公寓有沒有訣竅?如何選擇才能確保立于不敗之地?

風險提示

“這個地段肯定能升值”、“投資酒店式公寓一本萬利”，投資者在信息不對稱的情況下，切勿輕信開發商的這些鼓吹和承諾。

被套“潛力股”

或者是信了開發商的話，或者是承受不了好位置的高昂價格，或者是看準了某地域的升值潛力，一些投資者會選擇在尚不成熟的社區投資酒店式公寓。的確，投資成熟區域的酒店式公寓，購房成本可能較高，而投資尚不成熟區域的酒店式公寓，購房成本會相對較低，如果眼光獨到，收益也會非常豐厚。但問題在于，萬一那個地方沒有發展起來怎么辦?收益與風險是一對永恒的矛盾，高收益就意味著高風險。

失算中后期成本

很多投資者誤認為投資酒店式公寓是“一本萬利”，只需找個項目投一筆錢就可以坐收紅利，而忽視了中后期成本。其實，經營酒店式公寓和經營酒店一樣，要想保持它的檔次和水平，就必須保證裝修、裝飾和家具、家電常有常新，而這些項目的更新周期一般是七八年，以后每置換一次就得付出一筆不小的費用。投資者一定要看清楚購買合同上如何約定，這些東西的更新更換、破損補救由誰負責。如果合同上沒有約定或者約定不清，這部分費用就有可能落到自己的頭上。

考查重點

酒店式公寓涉及商業、住宅、金融等多個領域，情況很復雜，投資者需要有足夠多的專業知識，以下幾個方面是個人投資者必須要詳加考慮的。

區位和環境

住宅看位置，商業看人氣，酒店式公寓靠出租獲利，則是二者并重。畢竟，客戶大部分是商務人士，講求方便，所以商務環境是否濃郁，交通是否便捷，周邊配套如學校、醫院等是否完備，決定物業有沒有穩定的消費群。

良好區位環境品牌的形成需要長期的培育和發展，人氣講究口口相傳，更需要長時間的積聚。顯然，位于成熟商圈的物業更具投資價值。但需要指出的是，好區位也是相對，在城市的發展過程中，商圈會不斷發生變動，今天看似荒涼的地方，明天可能成了經濟中心。以北京為例，目前CBD和望京沿線區域顯然是最好的投資地段，由于國際人士眾多，商業發達，這里的酒店式公寓都有著良好的租金收益水平而中關村、金融街和亞運村等地則是新興的酒店式公寓開發地段，目前的外籍人士雖然相對較少，但是隨著大批跨國企業和機構進駐中國，其發展前景也被看好。

另外，個人在選擇投資項目時，應盡量選擇和酒店相鄰或者項目比較聚集的酒店式公寓，這樣就可以實現部分服務的外包和集合經營，從而使運營成本得以降低，收益更有保障。

硬件和軟件

所謂硬件，包括酒店式公寓的社區環境、建筑設計、內部裝修、配套設施等。租住酒店商務式公寓的大多數是高學歷、高素質，甚至是國際化的人士，他們對居住文化、辦公環境有獨特的理解與需求，所以公寓的硬件條件必須夠檔次，有品味，且不能隨大流。所謂軟件，即指酒店的管理經營，主要體現在對客戶的服務上。目前，國內大多數酒店式公寓在硬件上都差別不大，真正能夠彰顯不同、表現競爭力的就在于酒店的服務。那些在酒店經營上有良好聲譽的管理者，能夠提升公寓的形象和品味，吸引到大批租房客。這兩方面，是酒店式公寓生命力的所在，是實現投資回報的核心因素，投資者不要在這些事項上貪便宜、圖省事。

資質和信譽

“買的永遠沒有賣的精”，投資者最擔心的事莫過于上當受騙后，血本無歸。所以，審查承諾主體的資質和信譽至關重要。無論是開發商還是經營管理機構，投資者都不能輕易相信它們所做出的承諾。目前，不少開發商和管理公司向投資者承諾了高額的投資回報率(如15％、20％等)，但最后能不能兌現就很難說了。

目前好一點的做法是，承諾者偕同銀行或其它公司對投資者的收益率提供擔保。這種做法可以在一定程度上保證投資者的收益，即便如此，投資者一旦選擇了資質不佳、信譽不好的開發項目，遭遇法律糾紛也是一件很麻煩的事。同時，投資者還得審查提供擔保的公司的資質情況，否則提供擔保的公司若是虧損企業甚或皮包公司，擔保承諾成為一紙空文，投資者到時就只能徒呼奈何了。