樓市調控與構建和諧社會

眾所周知，1997年后，我國受亞洲金融危機影響而陷入通貨緊縮局面。由于堅持人民幣不貶值，我國無法通過出口刺激經濟，于是中央提出擴大內需方針；一實行積極財政政策；二大力推動房地產業發展。為此，從1998年起，中央連續出臺刺激樓市的政策，如央行出臺加大住房信貸力度的政策，房貸上限從70％提高到80％，貸款年限從20年延長到30年，個人住房貸款利率在原有優惠基礎上進一步下調10％。而各地也出臺了一些地方性政策以激活房地產市場，如上海市政府降低契稅，買房后個人所得稅可抵扣，外地人來滬購房可辦藍印戶口等。

初期政策難抑樓市高溫

一系列政策促使樓市迅速升溫，2001年后，長三角城市呈明顯牛市特征，特別是2003年下半年后房價上漲加速，包括上海、杭州，南京等部分城市房價都以兩位數快速上升。中央及時覺察了形勢的變化，早在2002年8月，央行在重申鼓勵個人住房信貸的同時，首次提出要“防止產生房地產泡沫，防止信貸過度集中于房地產業”；2003年2月發布的《2002年貨幣政策執行報告》中再次提出要防止房地產泡沫及其引發的金融風險，但商業銀行、地方政府以及開發商并未引起足夠重視，房地產投資和貸款繼續猛增，房價加速上漲；2003年6月，央行終于下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，即所謂121號文件，但受到了部分開發商的猛烈攻擊；2004年，由于房價加速上升，房地產開發和銷售繼續猛增，政府又出臺了一系列包括土地、信貸等政策給樓市降溫，然而效果不明顯。就拿上海來說，2004年央行提高基準利率0．27％后樓市沉靜了很短日子，但房價從4季度又開始以更猛幅度大漲，到今年一季度達到瘋漲高潮情形。為什么政府出臺了一系列調控政房價仍如此瘋漲?

調控偏重供方

2004年的調控主要偏重于限制供給(土地和信貸資金收縮)，而針對需求的措施僅只是提高利率0．27％，這對投資者來說反而成了更大膽去炒房的助推器，因為房價每月漲5％，而信貸成本一年才上升0．27％，對抑制樓市投機實在無用。投資和投機需求增加而房產供給受到限制，使人們產生了房價必漲的心理預期，于是，市內外和境內外的資金大量涌向樓市，房價哪有不漲之理?

缺乏投資渠道

中國人缺乏投資渠道，錢存銀行，利率跟不上通脹率；錢投股市，投多少虧多少。在房價節節攀升情況下，炒房顯然是最好的賺錢途徑之一。

熱錢助力增溫

國際上熱錢賭人民幣升值，因而千方百計擠到國內樓市上來，一來可獲取房產升值利益，二來可獲取人民幣升值的利益。這些熱錢盡管數量有限(中國實行外匯進出口管制)，但對房價上漲能起導火線作用，使房產投資者更大膽地進入樓市，使購房消費者更加快買房步伐。

信貸有利投資

銀行信貸的低利率政策使房產投資和投機者獲利空間放大。由于他們可以動用信貸杠桿購房，花20萬元或30萬元可買100萬元房子，因此幾倍地擴大了購房能力，2004年資料表明，大約有40％的炒房人在幾個月內就出貨。而對銀行來說，房貸是最好的一塊業務，因此銀行也紛紛爭食房貸這塊領域。

和諧社會需要樓市調控

房價持續迅速上漲使政府受到了巨大壓力。從上海的“兩會”到全國的“兩會”，代表們帶來了老百姓莫大的呼聲和要求。于是，上海市委市政府領導在今年“兩會”上提出了房地產發展要按照“滿足消費、規范投資、抑制投機”的3句話原則，落實“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品住房為主”這3個“為主”的方針，并且也采取了一系列政策措施，包括準備建造2000萬平方米經濟適用房，整頓市場秩序，對一年內就轉手倒賣的炒家要征收購銷差價5％的營業稅和相關稅費等。不久以后，央行又采取了取消房貸優惠利率的措施。為了抑制樓市投機，上海各銀行簽訂協議，統一對一年內轉手的炒房者停止“轉按揭”，市房地局又大力打擊開發商和中介商相互勾結、弄虛作假、哄抬房價的違法行為，曝光和處罰了一些開發商和中介商，于是，上海樓市的形勢開始出現變化。

2005年5月11日終于出臺了國務院辦公廳轉發建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》，簡稱新八條，可說是近年來政府調控樓市力度最大、決心最大的一個文件。

試問，近幾個月來，從中央到地方政府調控樓市的政策措施為什么會如此緊鑼密鼓，我國最高決策層對房地產市場的態度為何發生如此大變化?皆因這是構建和諧社會的內在要求，也是中央落實構建和諧社會思想的重要舉措。

落實科學發展觀、實現經濟平穩增長的需要

與1998年我國面臨通貨緊縮煤、電、鋼鐵和大量生產資料過剩局面不同，當前我國宏觀經濟運行中出現的問題是，部分行業投資過熱，煤、電、油、運全線告急，鋼鐵、水泥等供不應求而連年漲價，一個根源就在于房地產投資高燒不退，而房地產投資過猛又在于房價上漲太快而造成的行業暴利引誘。

落實以人為本、構建和諧社會的需要

房價的持續猛漲，不但抬高了城市商務成本，降低了競爭力，而且擴大和加劇了社會貧富差距開發商和投資商賺得盆滿缽溢，而廣大老百姓尤其是尚未買過商品住宅的中低收入群眾(包括廣大要成家的青年)在天文數字的房價面前窮得一輩子都買不起房，這與構建和諧社會要求完全背道而馳。

及時化解金融風險的需要

經過幾年高速增長，房地產開發貸款和住房抵押貸款已占銀行貸款總量很大比重，一些城市房貸已占新增貸款的70％。在上海，中資銀行人民幣房貸在2004年累計增加1023億元，占各項新增貸款的76％，其中個人住房貸款累計增加728億元，占中長期貸款增量的48％。在房貸高速增長同時，房價一路飆升，許多樓盤在最近兩三年內上漲了2倍，一有風吹草動，風險會全部轉嫁到銀行。

人民幣匯率制度改革的需要

這些年來，美元與歐元、日元等貨幣的比價不斷下調，而我國實行盯住美元的匯率制度，因此，事實上人民幣也跟著美元不斷貶值。因此，盡管進口也因需求增長而增長，但出口卻大幅度持續增加，引起我國經濟與外部環境摩擦增加，一些與我國外貿額較大的國家(如美、日等)一再要求我國人民幣升值。我國不肯貿然實行匯率市場化，其中原因之一就是境外一些游資千方百計想擠進中國沿海一些城市的房地產市場，以坐收房價上漲和人民幣升值的雙重利益。顯然，熱錢涌進越多，人民幣升值壓力就越大。這時如實行匯率制度市場化改革，人民幣就會大幅度升值，外資獲利后一旦撤出，經濟就會大起大落。現在通過調控樓市令房價適度回落，并形成一種調整預期，境外游資就可能收斂，給人民幣市場化改革造成寬松環境，可使這一改革出其不意地逐步推進。

以上4點實際上都是講如何達到和諧關系的問題。第1點講的是人與自然如何和諧相處，第2點講的是人與人如何和諧相處，第3點講的是金融與經濟如何和諧相處，第4點講的是國內外經濟包括貨幣如何和諧相處。這不都是構建和諧社會的要求嗎?正是出于這些考慮，政府才下決心對樓市進行調控，而且矛頭直指部分城市過分高企的房價。