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《房地產(chǎn)套牢中國(guó)》的討論

其實(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的兩大重要要素——土地和資本的使用上，都存在公地悲劇的現(xiàn)象。土地是國(guó)有的，農(nóng)民也不過是暫住，誰有本事就可以征;銀行也是國(guó)有的，大多數(shù)行長(zhǎng)也只是擺設(shè)，誰有本事就可以拿到貸款。如此一來，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)不瘋掉才怪。首先，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從無到有的過程，以前房產(chǎn)不允許市場(chǎng)流通，只是國(guó)家分配，突然間變?yōu)橹荒茉谑袌?chǎng)流通，以補(bǔ)償幾十年的壓抑。似乎近年來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎瘋狂的發(fā)展過程，就是這個(gè)壓抑釋放的過程。二是投資渠道不暢。老百姓手中拿著錢不敢集合投資可投資的實(shí)業(yè)（資本市場(chǎng)），儲(chǔ)蓄利率又人為被壓低。買房吧，畢竟看得見而且鑰匙在手。如果股市像國(guó)外那樣，一塊錢買個(gè)藍(lán)籌或者公用事業(yè)股，每年還有一毛左右的分紅，誰還去炒房呀。（學(xué)經(jīng)濟(jì)家萬科網(wǎng)友）

股權(quán)分置問題是當(dāng)前人們談?wù)摰慕裹c(diǎn)。而我認(rèn)為，解決這個(gè)問題的根本原因，恐怕不是什么完善資本市場(chǎng)基礎(chǔ)制度，更不是為了什么證券市場(chǎng)的長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展。其目的只有一個(gè)，那就是政府迫切希望能夠順利籌集所需的資金，這在2001年的《減持國(guó)有股籌集社會(huì)保障資金管理暫行辦法》中寫得很清楚。

那么政府還有沒有別的方法籌集資金呢？與內(nèi)地不同，沿海一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)所需的社會(huì)保障系統(tǒng)的資金，很大一部分是由地方政府自己支付的。為了滿足日益趨緊的財(cái)政壓力(從稅收的分成體制來看這個(gè)壓力是一直存在的)，地方政府紛紛提出了“經(jīng)營(yíng)城市”這個(gè)口號(hào)。“經(jīng)營(yíng)城市”的實(shí)質(zhì)是什么？其實(shí)就是政府在城市內(nèi)廉價(jià)征集土地，然后在市場(chǎng)上高價(jià)賣出。房地產(chǎn)冷熱與否直接影響到最后賣價(jià)的高低？回顧這幾年，在土地出讓招標(biāo)、拍賣方面做得最好的莫過于上海和杭州這兩個(gè)城市，而事實(shí)上全國(guó)的房?jī)r(jià)也是由這兩個(gè)地方分享冠亞軍，答案不言自明。

（襄陽(yáng)萬科網(wǎng)友）

我國(guó)房地產(chǎn)熱，是從境外投資進(jìn)入海南開始的。熱錢的進(jìn)入就產(chǎn)生了生產(chǎn)和生活兩方面對(duì)房地產(chǎn)商品的需求，從而就衍生出了對(duì)土地、廠房、酒店、賓館，甚至別墅的需求。而且由于境外資金具有很強(qiáng)的市場(chǎng)意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)商品的需求比較成熟。這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。

同時(shí)，由于境外消費(fèi)者與境內(nèi)消費(fèi)者在購(gòu)買力水平上差距太大，在包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的許多分市場(chǎng)上，我國(guó)都采用了市場(chǎng)歧視政策，即把市場(chǎng)分為內(nèi)銷市場(chǎng)和外銷市場(chǎng)。內(nèi)銷市場(chǎng)與外銷市場(chǎng)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)期并存。直到2001年6月上海市政府發(fā)布《關(guān)于本市內(nèi)外銷商品住房并軌的若干意見》，我國(guó)房地產(chǎn)內(nèi)外銷市場(chǎng)才開始融合。

在我國(guó)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人們的住房是由國(guó)家統(tǒng)一安排解決的，因此根本不存在“商品房”這個(gè)概念。到了20世紀(jì)90年代初，鄧小平同志南巡講話后，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入高速增長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)熱（批地?zé)帷①?gòu)地?zé)幔┫砣珖?guó)。1991年，全國(guó)商品房銷售收入224億元，比1985年增長(zhǎng)了33倍。1992年房地產(chǎn)企業(yè)完成工作量336億元，施工房屋面積1.25億平方米，總收入283億元。1992年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格發(fā)瘋般上漲，其中1－4月份，海南的房地產(chǎn)價(jià)格平均漲幅在40%左右，這一年，廣東省城鎮(zhèn)個(gè)人買房達(dá)到了67%。到年底，全國(guó)各種類開發(fā)區(qū)已達(dá)2000個(gè)，占用土地面積1.5萬平方公里。

1993年調(diào)控前后，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)一個(gè)明顯的高峰期，1993年房地產(chǎn)投資總額為1937.5億元，較1992年增長(zhǎng)164.9%。熱潮過后是一個(gè)冷卻期，其中1996年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)降到最低點(diǎn)，出現(xiàn)了2.1%的負(fù)增長(zhǎng)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸成熟和規(guī)范，房地產(chǎn)投資也由不理性漸漸向理性方向發(fā)展，1997年后房地產(chǎn)又開始穩(wěn)步增長(zhǎng)。1998年6月，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知》，明確提出了停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化政策，個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)在全社會(huì)全面推開，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了大發(fā)展時(shí)期。以上海為例，1997年個(gè)人購(gòu)房還只有60%，到2000年則提高到了94.5%，到了2001年歲末，已經(jīng)接近100%了。

（縹緲萬科網(wǎng)友）