購房者的回鍋菜

隨著宏觀調(diào)控系列政策出臺及房貸利率上調(diào)，個人房貸業(yè)務增速減緩，各銀行間的競爭也日趨白熱化，直客式房貸作為一種重要的競爭策略又重新浮出水面。北京、上海、廣州、深圳、成都……天南地北的大小銀行紛紛試水，在銀行大堂中赫然出現(xiàn)了房產(chǎn)交易商、評估公司、擔保公司、律師事務所的服務專柜。直客式房貸與過去那種由房地產(chǎn)商提供擔保的間客式貸款模式有很大區(qū)別。直客式房貸模式是先貸款、后買房，而間客式是先買房、后貸款，可別小瞧了這種前后次序的微調(diào)。此模式的出現(xiàn)，打破了長期以來市民只有通過房地產(chǎn)商才能找銀行貸款的傳統(tǒng)模式。作為一種全新的房貸選擇，它節(jié)省的可不僅僅是時間和費用。

費用更低廉

以往一統(tǒng)房貸江湖的間客模式是，房地產(chǎn)商對購房者指定貸款銀行，并向銀行繳納占貸款總額相當比例的保證金，因此房地產(chǎn)商一般會通過提價等手段將保證金悄悄轉(zhuǎn)嫁給購房者。而直客式房貸由銀行直接對購房者提供貸款，一次性付清房款，開發(fā)商既然無需支付保證金，也就樂于為購房者提供購房優(yōu)惠。這種優(yōu)惠通常有1％～5％不等，這可是一筆不小的數(shù)目。

由于免除了房地產(chǎn)商擔保等中間環(huán)節(jié)，購房者直接面對貸款銀行，傳統(tǒng)模式中返還給房地產(chǎn)中介的高額回扣以及保險費、評估費、擔保費、公證費、工本費等各種開支得以減免。有些費用，比如房貸險，還可由客戶自愿選擇。這些優(yōu)惠大幅降低購房的手續(xù)費，折扣率有些地方可達七成。有些銀行還干脆來個一口價；比如工商銀行廣州分行的直客式房貸手續(xù)費用一律為2006元。

對優(yōu)質(zhì)客戶，一些銀行(如招商銀行)還提供無擔保或者由擔保人擔保的貸款方式，避開擔保公司，這樣與通常貸款比較，還能免去0．4％～0，8％的擔保費開支。

手續(xù)更便捷

到銀行貸款買房，不用到處找中介公司辦理各種手續(xù)，甚至不用跑房地產(chǎn)交易中心，在銀行就能辦理全部房產(chǎn)貸款、交易手續(xù)，讓選房、訂合同、申請貸款一氣呵成。“要買房，找某行”的廣告詞到了直客式房貸出現(xiàn)，才算是真正得以兌現(xiàn)。

直客式房貸還整合了以往的房貸受理模式，比如工商銀行北京分行從2005年12月1日起取消了個人住房按揭貸款業(yè)務的律師見證環(huán)節(jié)，同時還簡化了購房者原來繁冗蕪雜的簽字手續(xù)。原有的操作中間環(huán)節(jié)被砍去不少，辦理房貸也得以提速，審批時間減少了大約一周。中國銀行則聯(lián)手萬科、中海、綠地、富力、萬通等八大地產(chǎn)商推行直客式房貸，購房者還真有點超市選購的感覺。

擇房更安心、更自由

以往的房貸交易涉及諸多中間環(huán)節(jié)，購房者不能直面銀行，可能會出現(xiàn)個別不法中介惡意欺詐而給購房者造成交易資金的損失。直客模式的推出，增加了辦理按揭手續(xù)的透明度，避免了房地產(chǎn)中介大吃差價的可能。而銀行與客戶“對對碰”，對抑制投機性購房、避免炒房行為有很大的作用。

很多購房者都有過這樣的經(jīng)歷：看中某個樓盤后，希望選擇一個自己熟悉的銀行進行貸款和供款，卻被告知只能在某銀行貸款，這就是業(yè)界所稱的“指定樓盤按揭”。直客模式擺脫了指定樓盤按揭的限制，購房者完全可以自主地選擇貸款銀行。

試行還有局限

在香港地區(qū)以及海外，銀行房貸都由銀行一手操辦間客模式乃是內(nèi)地獨有的特色。即便是眼下的直客模式在具體的操辦過程中，有相當部分仍需中介公司協(xié)助辦理。一位銀行房貸負責人明確指出，盡管直客模式是大勢所趨，但想要大張旗鼓地在百姓中落實服務，仍有很長的路要走。其中最大的障礙并不是外界傳說的專業(yè)障礙以及大型按揭公司的絕地阻擊，而是受困于銀行人手不足，這與國有銀行目前裁員增效的壓力有著直接關(guān)系。

目前，各地銀行的直客式房貸多以部分網(wǎng)點試行為主，業(yè)務范圍則主要集中在二手房板塊。對于客戶的審核條件嚴格，一般是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶或者部分高收入的行業(yè)人員(如律師、公務員等)才可受惠?，F(xiàn)階段的直客式貸款限制較多，各銀行也不盡相同，如不受理公積金貸款，提前還款時不但不退房貸險還需支付違約金，最長貸款年限比普通房貸短等等。此外，在操作過程中，客戶仍然需要通過中介辦手續(xù)，如果遇到贖契、轉(zhuǎn)按等特殊情況，處理起來可能比較麻煩。

購房者是贏家

由于直客模式異軍突起，傳統(tǒng)的間客式房貸受到重大挑戰(zhàn)，也頻出新招，招徠客戶。工商銀行廣州分行采取了律師見證費用減免等多項措施簡化手續(xù)，降低貸款成本；建設銀行北京分行公布了2006年的房貸新政，按時還貸者可享受央行指導利率9折的優(yōu)惠；浦發(fā)銀行、光大銀行則力推固定利率房貸，幫助貸款人鎖定利率風險。但無論如何，金融創(chuàng)新的最大贏家終將是社會大眾。