眼明心細辨識購房“四金”

據有關部門受理的消費投訴反映，房屋交易中涉及誠意金、預定金、房貸保險金、違約金等“四金”的糾紛正日益增多。消費者怎樣才能在購房中火眼識“金”、少走彎路?

誠意金只約束消費者，無效!

劉小姐與某中介公司簽訂了購房協議書，同時繳納了7000元的“誠意金”。其后由于種種原因，合同一直無法簽訂。劉小姐要求中介公司按照定金罰則雙倍返還“誠意金”，遭到拒絕。有關部門受理投訴后發現，中介公司事先早有準備，他們在與劉小姐簽訂的“房地產居間合同”中為自己設立了規避風險的條款——合同內容顯示，中介公司收取“誠意金”后，一旦買方主動毀約，則“誠意金”扣下給賣方及中介公司，至于賣方毀約的情況，合同上沒有顯示中介公司應承擔的任何責任。

點評

目前，房地產中介公司在服務中收取買家“意向金”、“誠意金”等已經成為普遍的做法。中介公司往往聲稱，這筆錢是為了同賣家協商賣房事宜，但實際上借此轉嫁了自己的交易風險。他們在合同條款中規定，買家交了錢就一定要買房子，而中介公司在買賣過程中不承擔任何風險。這種做法將買家置于十分不利的地位。

根據《消費者權益保護法》的規定，消費者享有知情權和公平交易權。事實上，買賣雙方很少能夠當面會晤，相關信息完全是由中介公司來傳遞的，究竟是誰違約，買賣雙方并不完全知情。另外，根據《合同法》第40條規定：“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”本例中，這份居間合同有關“誠意金”的條款只對買家規定了義務，而免除自己的責任，當屬無效。

總之，消費者在與中介公司簽訂購房協議前一定要看清楚協議內容以及協議中的權利與義務等條款，分析哪些可能是對自己不利的條款，并及時向中介公司指出。其實，買方與中介公司只是居間關系，中介公司只能收取居間費。如果一定要支付“誠意金”，則要盡量和中介公司制訂附加條款，明確違約事實的認定，將可能產生的風險降低到最低限度。對于不合理的費用，則完全可以拒絕，這是法律所賦予的權利。

預定金不能預定細節，返還!

李先生與某房產開發商簽訂了一份《預定協議》，并向該房產商支付了1萬元的預定金。這份《預定協議》十分簡單，僅寫明了房屋的面積和單價，至于位置、房型、付款方式等均未約定。但是卻專門列了一條：如果李先生沒有在一個月內與該公司簽訂商品房預售合同，該公司有權沒收這1萬元的預定金。李先生心生疑問：開發商的做法是否合法?這1萬元預定金是否屬于購房定金?

點評

所謂定金，《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規定：“當事人可以依照<中華人民共和國擔保法>約定一方向給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”

房產開發商在與購房者簽訂正式的商品房預售或銷售合同之前，往往通過簽訂認購書、預定協議等方式要求購房者交付購房定金，以此約束購房者與其簽訂正式的售房合同。那么，預定金是否屬于購房定金呢?這個需要具體問題具體分析。如果《預定協議》已經將以后要簽訂的售房合同的條件作了明確具體的規定，此后購房者提出與《預定協議》約定不同的條件，致使售房合同不能簽訂，購房者應當承擔違反認購協議的違約責任，開發商可以不予返還購房者定金；如果《預定協議》中沒有明確約定房屋的位置、房型等具體條件，而把這些內容留待簽訂正式的售房合同時再行協商，此后開發商與購房者未能就此協商一致，從而導致雙方未能簽訂主合同實屬正常現象，雙方均不構成違約，開發商應當將定金返還購房者。

本例中，李先生與開發商簽：訂的《預定協議》顯然并沒有對商品房預售合同的條件作出明確具體的約定，因此，開發商的主張是不能成立的。

保險金口頭“明扣”，不妥！

2005年3月28日，消費者施先生委托某房產中介公司買房，因公司工作人員稱通過他們辦理房貸保險可享受6折的優惠，于是繳了保險費4571元。事后，施先生發現其保單上的金額為2742．54元，即所繳保險費還有剩余。施先生遂要求該公司退還剩余部分，而公司只同意退回一半，施先生認為這是非法占有，要求其退還全部差價。中介公司強調：若正規操作，保單金額為4571元，他們可以分得20％的返扣(暗扣)，而現在的保費為2742．54元，他們沒有返扣，所以剩余的差價理應歸他們(明扣)所有。此外，雙方事先有過口頭協議，中介費少收2000多元，保險事宜則全部包給中介公司。現在施先生反悔，要求要繳齊中介費，中介公司退還保險費差價部分。

點評

有關部門在處理本例糾紛時發現，中介公司所開出的收據上明確寫有“代辦保險”字樣，中介公司保了多少險、實際付了多少錢也都清清楚楚，但雙方口頭協議因無據可查，不能認定。因此，中介公司獲取“明扣”的主張于法無據，保險費的剩余部分理應歸還施先生。

消費者在購房過程中，在不清楚事實真相的情況下千萬不要隨便付錢簽字，應特別注意在委托中介機構辦理保險之后，一定要索取保單，查實保單費用與所付費用有無問題。只有這樣，消費者才能更有力地維護自己的權益。

違約金不讓違約，費解!

王先生于2005年3月向某房產公司購買一套價值65萬元的商品房，并已支付了20萬元首期房款。但由于種種因素，王先生未能辦好貸款以支付剩余房款，遂與對方交涉要求退房，并愿意按照《預售合同》的約定支付違約金。但房產公司堅決不同意退房，并要求王先生繼續履行《預售合同》。王先生無奈，只得求助于有關職能部門，有關部門隨即同該房產公司聯系，房產公司接到電話后，派員遞交了一份《關于退房問題的處理意見》，仍然堅持要求王先生履行《預售合同》。

點評

違約金是由當事人約定的或者由法律直接規定的，在違約方不履行合同時，償付給守約方的一定數額的貨幣。根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第(二)項的規定，“在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務”，當事人可以解除合同。本例中，王先生貸款不成，并非自己主觀違約、故意不履行合同，何況王先生同意支付違約金，其解除合同的要求是合理合法的。中介公司的做法違背了民法基本原則。