關于《寧波保稅區條例》審議結果的報告等

關于《寧波保稅區條例》審議結果的報告

丁祖年

主任、副主任、秘書長、各位委員：

今年2月，寧波市人大常委會將《寧波保稅區條例》報省人大常委會批準。接到報批文本后，省人大法制委員會即轉送省有關部門征求意見。3月15日，法制委員會召開會議，對報批文本進行了審議，提出了批準文本草案?，F將有關審議情況報告如下：

一、條例第十一條規定，在保稅區設立內資企業，具備條件的，工商行政管理部門應當依法予以登記，除法律、法規另有規定外，對其經營范圍不作限制。有的部門提出，企業經營范圍是企業登記的主要項目之一，條例關于對經營范圍不作限制的規定與現行工商登記管理規定不一致。為此，建議刪去關于“除法律、法規另有規定外，對其經營范圍不作限制”的規定。

二、條例第十二條對投資人以貨幣、非貨幣財產作價出資設立公司作了規定，未對依法不得作為出資的財產予以限制。為與法律規定一致，建議增加“但法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外”的內容。

三、條例第十七條規定，對保稅區內違反有關法律、法規的行為，由保稅區管委會及所屬行政管理機構和其他有關行政管理機構按照各自職權依法處罰。根據行政處罰法的規定，行政處罰由行政機關在法定職權范圍內實施，因條例已明確保稅區的經濟和社會行政管理事務由管委會所屬行政管理機構具體負責，行政處罰也應由其實施。經征求寧波市人大意見，建議保稅區管委會不作為行政處罰主體，對保稅區內違法行為依法應予處罰的，由保稅區管委會所屬行政管理機構和其他有關行政管理機構按照各自職權依法行使行政處罰權。

法制委員會認為，修改后的條例內容符合憲法、法律、法規的規定，建議省人大常委會本次會議審查批準。

以上報告和報批法規的批準文本草案，請予審議。

關于《浙江省物業管理條例(草案)》審議修改情況和主要問題的報告

丁祖年

主任、副主任、秘書長、各位委員：

2005年11月，省十屆人大常委會第二十一次會議對省政府提請的《浙江省物業管理條例(草案)》(以下簡稱草案)進行了審議。會后，法制委員會將草案及說明印發各市縣區人大常委會、省人大代表、省有關部門和地方立法專家庫成員，并在地方立法網上公布，征求各方面意見。同時，省人大常委會副主任盧文舸帶隊到溫州、嘉興、湖州、紹興、杭州等地進行調研，廣泛聽取業主、業委會、物業服務企業、房地產開發企業、社區居委會、物業主管部門等方面的意見。鑒于草案直接關系人民群眾的切身利益，根據主任會議的決定，將草案在《浙江日報》上全文刊登，公開征求社會各界意見。2006年2月28日，法制委員會會同財政經濟委員會、法制工作委員會在杭州就草案的有關問題舉行了立法聽證會。根據委員和各地、各方面的意見，在反復研究和修改的基礎上，提出了草案第二次審議稿。3月15日，法制委員會召開會議，對草案二次審議稿進行了審議?，F將審議修改情況報告如下：

一、關于首次業主大會的召開條件。草案第九條規定，首套房屋出售并交付使用已滿兩年或者房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的，應當籌備召開首次業主大會。很多地方提出，僅規定首套房屋出售并交付使用時間，而不規定交付使用的建筑面積，會出現業主人數較少、業主大會決議代表性不夠的情況；同時，草案規定的“交付使用的建筑面積達到百分之五十”的比例也應當適當提高。為此，建議將首次業主大會的召開條件修改為：房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之六十以上或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年且交付使用的建筑面積達到百分之三十以上(草案二次審議稿第九條第一款)。

二、關于非住宅業主投票權。草案第十一條對非住宅業主的投票權作了規定，即“原則上以業主所擁有的物業建筑面積計算，每滿一百平方米計一票；如有單獨房地產權證書，建筑面積在五十至一百平方米的也可以計一票”。根據該規定，物業面積在五十平方米以下的非住宅業主不享有投票權。有的委員、財經委及一些地方提出，現實中存在很多五十平方米以下的商業用房，草案的規定限制了這部分業主的權利，不利于小區的物業管理，建議在對非住宅業主享有投票權的最低要求中取消面積限制。為此，建議將該內容修改為：“非住宅原則上每一單獨房地產權證書計一票；建筑面積在一百平方米以上的，每滿一百平方米計一票”(草案二次審議稿第十一條第一款第二項)。

三、關于業主大會的決定程序。國務院《物業管理條例》和草案第十七條規定：業主大會作出決定必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過，重大事項須經全體業主所持投票權三分之二以上通過。有地方提出，目前我省大型小區比較多，這些小區由于業主人數較多和業主參與意識參差不齊等因素，往往很難按照國務院條例和草案的規定決定物業管理事項，對小區業主整體利益的維護帶來很大不便，建議條例明確規定：“業主逾期不參加投票的，視為同意多數人的意見。”立法聽證中，多數聽證陳述人認為，業主不參加投票的情況較為復雜，如果條例對業主不參加投票如何處理直接作具體規定，容易侵犯未參加投票的業主的合法權益，條例對此不宜作明確規定。法制委員會經研究認為，業主逾期不參加投票如何處理，屬于業主自治范圍，不宜在法規中作統一規定，可以引導業主通過業主大會議事規則自行作出約定，以便在尊重業主權利的前提下解決上述實際問題。為此，建議增加規定：“業主逾期不參加投票的，其意思表示視為贊同、反對還是棄權由業主大會議事規則約定”(草案二次審議稿第十二條第二款)。

四、關于供水供電等設施設備的移交和維修養護。草案第三十一條和第五十條規定，供水供電等設施設備由建設單位在物業竣工驗收合格后三個月內移交給相關專業單位，并根據產權歸屬原則，依法承擔其維修養護責任。部分委員、財經委、大多數聽證陳述人以及很多地方認為，物業管理區域內供水供電等設施設備應當由相關專業單位承擔維修養護責任。但對其產權歸屬問題各方面則存在分歧。一種意見認為，供水供電等設施設備應屬于業主共有，由相關專業單位取得所有權是對業主權益的損害。另一種意見認為，根據產權歸屬原則，如果業主擁有這些設施設備的所有權，維修責任就應由業主承擔，反而不利于業主權益的保護。還有意見認為，產權歸屬問題屬于民事基本制度范疇，不宜由地方性法規規定，可以直接將維修養護責任設定為相關專業單位的法律義務。法制委員會經研究認為，供水供電等設施設備的產權問題，較為復雜，各方意見不一，且不屬于地方立法權限，本條例不宜直接規范；同時，從實踐及各方面多數意見來看，依法屬于業主的設施設備，經業主大會決定移交相關專業單位，有利于業主利益的保護。另外，聽證中，有些陳述人和有關專業單位提出，產權移交涉及到稅費等問題。法制委員會認為，這些問題，屬于實施中的問題，可由省人民政府具體規定。為此，建議將草案中相關內容修改為：“物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備依法屬于全體業主所有的，經業主大會決定可以移交給相關專業單位，相關專業單位應當接收，并承擔維修、更新、養護責任。具體辦法由省人民政府規定”(草案二次審議稿第四十一條第一款)。

五、關于物業管理用房的配置。草案第三十五條規定，建設單位在物業建設中，應當按建設工程規劃許可證載明的地上建筑物面積千分之七的比例配置物業管理用房。一些地方提出，因規劃調整，物業竣工后，其實測面積可能超過規劃許可證載明的建筑面積，對超過部分也應按規定配置相應物業管理用房。為此，建議增加規定：“因依法調整規劃，物業竣工驗收后的地上建筑實測面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當按照超過部分千分之七的比例補充配置物業管理用房。確實無法補充配置的，建設單位應當按照該物業銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要”(草案二次審議稿第二十七條第二款)。

六、關于小區停車。草案第四十九條規定，物業管理區域內的機動車停車場(庫)，應當提供給本物業管理區域內的業主、非業主使用人使用。一些專家和地方提出，停車場(庫)有的屬于業主所有，有的屬于房地產開發企業所有，不能籠統規定“應當提供給業主使用”。考慮到產權歸屬問題不屬于地方立法權限，國家正在制定的物權法擬對此作出規定，建議刪去上述內容。同時，財經委和一些地方提出，物業管理區域內的空閑場地，經業主大會同意并在不影響通行和安全的前提下，可以作為業主停車泊位，以解決停車難問題。為此，建議增加規定：“經業主大會同意，在物業管理區域內設置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等公共設施，不得阻礙消防通道”(草案二次審議稿第四十條)。

七、關于物業裝修。草案第五十一條、第五十二條、第五十三條對物業裝修進行了規范，總的思路是對物業裝修的禁止性事項作出明確規定，進行事中、事后監督管理，并發揮物業服務企業和相鄰住戶即利害關系人的民間力量監督，不對其設定行政許可。征求意見過程中，對房屋裝修是否需設置行政許可，有不同意見。立法聽證中，多數聽證陳述人認為，涉及房屋安全的裝修行為，無論是住宅裝修還是非住宅裝修都應當直接設置禁止性規定，并對違反規定者予以處罰，而不宜采用行政許可的管理手段。少數聽證陳述人認為，對涉及安全的裝修尤其是非住宅裝修應當設定行政許可，加強事前監管。法制委員會經研究認為，國務院《物業管理條例》對房屋裝修未設定行政許可，實踐中房屋裝修可以通過加強事中事后監督來達到監管目的，根據《行政許可法》規定精神，不宜再設定行政許可。為此，建議維持草案現有的規定。

八、關于物業服務企業的法律責任。草案第六十四條第三款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產受到損害的，依法承擔相應的法律責任?！庇械奈瘑T提出，物業管理中諸如居民家中被盜、自行車被偷等如何承擔責任應當進一步明確。也有委員和地方提出，物業服務企業在物業管理中的相應責任應當由業主與物業服務企業通過物業服務合同來具體約定，并由司法機關根據合同的內容來具體判定。為此，建議增加相應的引導性規定：“當事人對物業服務事項和服務質量進行約定時，一般應當明確雙方有關人身、財產安全保障方面的權利和義務”(草案二次審議稿第三十條第三款)。

此外，還對草案的其他條款、文字、條文順序作了修改和調整。

草案二次審議稿已按上述建議作了修改，法制委員會建議本次常委會會議再次審議。

《浙江省物業管理條例(草案二次審議稿)》和以上報告，請予審議。