溫州地產迷局

2005年末，溫州房地產界又起波瀾。11月30日，溫州市國土資源局曝光20家房地產開發公司拖欠市政府23．95億元土地出讓金，其中與中瑞財團關聯的中瑞溫州房地產開發公司(下稱中瑞房產)拖欠最多，達7．6億人民幣。

溫州房地產市場是浙江省發展最快的地區之一，隨著前幾年的房地產開發熱潮，房產價格持續上升，目前溫州最貴的地段每平米已經漲至1萬元以上，溫州的房地產開發商也由原來的數十家發展到現在的420多家，整個地產市場顯得一片生機。

然而，溫州市國土資源局的“賴賬黑名單”被媒體公布之后，溫州房地產市場受到前所未有的質疑，溫州房地產市場將面臨怎樣一場變局?

開發商騎虎難下

從2004年11月8日開始，溫州以“招拍掛”方式出讓了8個地塊，合計凈出讓金279774．32萬元。到2005年12月9日，除龍灣中心區B-01地塊按時繳清外，其余7個地塊都以種種理由不按時繳納地價款，累計拖欠金額達153425．53萬元。再加上2004年之前溫州13個地塊拖欠政府地價款8.6億元，溫州市目前共有20家房地產開發公司拖欠地價款23．95億元。

當時，中瑞房產開發公司以15億元人民幣的價格獲得了江濱路原東方造船廠地塊開發權，按約定，應于2005年9月8日繳納完畢所有土地出讓金，然而到期后中瑞房產開發公司并沒有履行約定。中瑞房產至今仍拖欠近7．6億元地價款，高居“賴賬黑名單”榜首。這使中瑞財團這個號稱可以調動100億資金的民間財團再次被推到風口浪尖，甚至有媒體直指中瑞財團資金鏈出現問題。

對此，《小康》致電中瑞財團董事、股東，詢問有關中瑞地產事宜，他們均表示不清楚。而在此之前，中瑞財團股東鄭勝濤在接受媒體采訪時也是極力否認資金鏈發生問題的說法。他說，拖欠政府資金不是資金問題，而是開發商和政府之間一些細節上的處理需要時間，比如居民拆遷，農民安置等等問題。至于是收回地塊，還是延緩交納資金，需要政府做出決斷。

事實上，“退地”還是“還錢”，中瑞房產一直猶豫不決。2005年，國家陸續出臺各種政策，打壓炒房行為、抑制樓價虛高，使土地拍賣價格一落千丈，中瑞房產拍下的濱江地塊縮水2億多元。溫州當地一位長期關注房產市場的人士分析，如果中瑞房產是理性的，在地塊價格縮水，缺乏足夠資金支付土地轉讓金的情況下，可以選擇退還政府土地，損失6000萬元的土地保證金，這與拿15億元冒險相比是微不足道的。

中瑞財團的一位股東表示，如果放棄中瑞·曼哈頓地塊，股東企業分攤承擔也不過幾百萬元損失。但政府和社會輿論的步步緊逼，已經讓這家號稱“中國第一家民間財團”的企業沒有選擇。“現在已經不是賺不賺錢的問題，而是為了企業信譽，我們別無選擇。”據悉，中瑞財團目前正在和國外的投資公司進行接觸，有可能通過融資方式幫助騎虎難下的中瑞房產走出困境。

政府面臨尷尬

對于開發商拖欠資金一事，溫州市政府則顯得進退兩難，尤其在對待中瑞房產的態度上。

此前，溫州市政府已給予中瑞房產緩期三個月時間。當地官員稱，政府出此下策，主要是擔心企業退地，造成地方財政壓力，同時也出于保護民營企業利益需要。

然而讓溫州市政府尷尬的是，緩期三個月以后，中瑞房產依然沒有完成全部的土地轉讓金。當地國土資源局曝光這一事件后，溫州市政府更是被推到了極為棘手的困難境地，一方面是政府財政缺口巨大；另一方面，面對“大哥”級民營企業中瑞房產拖欠資金，遲遲無法出臺處理結果。不能對拖欠大戶采取措施，那就意味著對于其他同樣拖欠資金的房產商也無可奈何。

業內人士分析，眾多開發商拖欠巨額地價款，主要是對宏觀調控下房產開發信心不足。在宏觀調控實施后，溫州房價出現了近10年來首次負增長。據統計，2005年前三季度，溫州商品房空置面積比去年同期增長254．4％，其中商業營業用房空置面積竟同比猛增787．3％：2005年10月份溫州房屋銷售價格同比下降1．2％，是浙江首個出現房價絕對值負增長的城市。目前，溫州一些開發商難以估計市場形勢與前景，形成了普遍等待觀望心態。“收地”還是“收錢”，對于政府來說確實是個兩難的選擇。

“僵局”難解

政府緊追不舍，希望早點拿到所有的土地轉讓金；而以中瑞房產為代表的房產開發商卻一拖再拖，無法按期交納。看起來，雙方僵持的焦點都在于資金，只要資金充足，一切矛盾都似乎可以立即化為無形。

但事實并非如此簡單，當地一位觀察人士分析說，中瑞房產的融資意圖，反映出在這些大大小小的房地產開發商背后，所可以調動的現金流并不是很多。即使中瑞房產后面有中瑞財團的支持，但若立刻讓中瑞財團的九家股東拿出7．6億的現金，也并非一件易事。

“過去那種以小博大的房產開發模式隨著國家宏觀調控的日漸深入已經一去不復了。”這位觀察人士表示。

根據相關調查顯示，2000年，溫州房產市場剛剛起步的時候，房地產開發商只需出資總項目費用6．9％的現金，就可以完成整個房地產的開發，賺取超額利潤，其他的資金主要來自預付款和銀行貸款。

但是在2005年，這種富有冒險精神的房地產玩法已經完全不合時宜，房產銷售只有在封頂或者得到一定條件以后才能進行，前期需要房地產開發商支出大筆資金，這對于那些依靠預付款支撐房產開發的企業來說，無疑相當于斷了一條資金來源。

而銀行緊縮銀根的做法更是讓這些企業雪上加霜。各地銀監局加強了房產信貸控制，房地產業被列為最具有風險性的貸款項目。即使房產開發公司正常向銀行申請貸款，也需要面對比以往更加嚴格的審核程序。房產開發的各種證件手續要齊全完備，做到專款專用。開發商還必須向銀行指定賬號里存放總項目資金35％的基本金。銀行要不斷監控貸款的使用程度，以最大程度減少風險。

上海財經大學房地產研究中心主任印堃華認為，在市場經濟下，房地產開發商只是個組織者，自身提供部分資金，然后大量占用社會資金，通過使用貸款以及各種基金來完成整個項目的開發過程。但我國的金融市場還不發達，沒有形成完整的金融體系，金融業和房地產業之間的關系沒有達到真正的開發。如果僅僅因為房價增長過快，就采取緊縮銀根和地根的政策，就容易導致房產開發商的資金斷裂。一旦境外資金乘機進入，對于內資房產開發企業來說，未來的日子會更加艱難。

目前溫州房產市場呈現僵持狀態，賣家和買家都在等待房產市場新一輪的變革。而到現在為止，還沒有明顯的政策傾向，2006年的房產市場也變得不可琢磨。