我國物業管理的問題與發展

物業管理是房地產市場體系的一個重要組成部分，是房地產市場發展到一定程度，為滿足廣大業主需要萌生的一種必然產物。物業管理也是新興的第三產業，是城市管理由行政管理轉向經濟管理，直接管理轉向間接管理的一個必然。物業管理行業在我國國民經濟中具有不可替代的地位和作用，它不是房地產開發業的附屬物，而是房地產市插向縱深發展的標志。經濟越發達，城市現代化的程度越高，對物業管理的內在需求越強烈。隨著中國經濟的飛速發展，以及由土地資源緊缺直接導致人們對社會存量資產保值增值并使其處于最佳運作狀態的要求，使物業管理行業發展的重要性突顯無疑。同時物業管理業務的發展可以增加許多就業機會。

一、我國物業管理發展過程中遇到的問題

1、對物業管理行業的性質認識不清。由于業主觀念陳舊，許多業主多年來習慣于接受傳統房管部門的管理和無償服務，接受不了物業管理有償服務，造成了物業收費過低或業主拒不交費，這直接為物業公司的正常運作和發展帶來了嚴重的影響，打壓了行業的快速發展勢頭，并為以后的物業管理工作埋下了隱患。其次，物業管理沒有得到其應有的行業地位，把物業管理看作是清潔保衛一類的簡單工作。完全曲解了物業管理的真正內涵，忽視了物業管理作為一項朝陽產業的重要性。

2、低質量的管理，低質量的服務，低質量的收益。由于問題一給物業管理帶來的資金不足和地位曲解問題，使得物業管理行業出現了嚴重的短期行為現象，即：低質量的管理，低質量的服務，低質量的收益。這就導致了一種惡性循環，嚴重阻礙了行業的健康發展。

3、專業人才才缺乏，管理技術落后，管理成本高。導致問題二的原因還有：專業人才的缺乏和管理技術的落后。從業人員素質不高，教育培訓體系未能建立，職業化隊伍尚未形成。物業管理是一門知識面廣的新興學科，要求從業人員具有建筑、房地產、經濟管理、法律等方面的專業知識。但由于我國物業管理起步晚，物業管理定位不高，發展時間短，發展速度快，物業管理的人才培養跟不上物業管理的發展速度和發展要求。目前，我國物業管理行業還是一種勞動密集型行業，從業人員學歷低，物業管理知識不全面。此外，目前我國高校對物業管理這門學科還不大重視，至今全國還沒有物業管理的本科。大學物業管理方面的優秀教師也特別缺乏。同時，在管理手段上，主要的還是靠手工操作，管理技術落后，技術含量不高，這也造成了管理成本過高，物業管理難以提高水平。

4、物業管一企業體制落后，機制不活。物業管理發展歷史短，束縛其發展的問題還沒有完全解決，再加之我國自身企業的改革還處于攻堅階段，因此對于此類新興行業的運作體制還不是非常了解。大多數企業存在著體制不顧、機制不活、產權關系模糊、內部管理薄弱等問題。

5、物業招投標不規范，市場化程度低。目前我國的物業管理招投標雖然取得了一定的成績，但總體上物業管理仍然處于自建自管狀態。通過招投標獲得物業管理權的物業所占的比例太少，而且主要集中在政府的一些公共性物業。物業管理的招投標還存在諸多問題，物業管理實行招投標的體制并沒有真正建立起來，物業管理的市場化程度不高，部分地區還存在暗箱操作的行為，這都嚴重影響著物業的后期管理。

6、物業關系不顧以及由此導致開發“后遺癥”。物業管理是多方面的綜合服務，其本身就同社會有關部門形成了密切的關系。主要有以下三個層次：首先，物業管理企業與業主、房地產開發商的關系；其次，物業管理企業與交通、環境、衛生、市政、園林、教育、水電、燃氣等部門的關系；最后，物業管理公司與街道、居委會、派出所的關系。

其中，物業公司與業主及房地產開發商的三者之間的權責利關系就很難處理，同時它還與后面兩種關系混合在一起，這就導致了工作范圍不明確，關系不協調，工作效率低下，這就給物業管理帶來了不少不必要的麻煩。由于關系沒有理順，開發后的后遺癥問題就非常突出，相當一部分開發商重建設、輕管理，追求短期經濟利益，設計規劃缺乏長遠考慮，建筑施工質量不到位，造成大量的遺留問題，由于權責利關系處理上的不當，又進一步導致了關系方之間相互扯皮和推諉。

7、行業法制建設滯后，完善的物業管理法規體系尚未建立。物業管理是一種建立在契約基礎上的商業服務行為，是市場經濟的產物，涉及到物管企業之間，物管企業與政府之間，物管企業與房地產開發企業之間，以及物管企業與業主之間等眾多主體之間的責權利關系必須以完善的法規體系來規范和制約。目前我國雖然出臺了不少物業管理法規，但從總體上看，物業管理的法規體系還不健全，且過于宏觀。在物業管理的市場準入、招投標、行為規范、權利義務、糾紛處理、法律責任等方面缺乏具體性、可操作性。物業管理中產生的大量矛盾和糾紛因無章可循往往得不到及時解決。

二、中國物業管理發展的對策

1、加強宣傳力度，提高業主的消費意識，強化業主自主管理和物業公司專業化管理相結合。通過宜傳，提高業主對物業管理的認識，增強業主對物業管理活動支持，調動業主參與業主自治管理的主觀能動性，改變業主對物業管理的消費習慣，提高業主對物業管理消費的有效需求。同時，積極引導和培育業主委員會進行物業管理的招投標，規范業主委員會的招投標行為，促進物業管理市場化的進程。讓業主充分參與物業管理的日常工作中，提高業主的積極性，保護業主的合法利益，協調相互間的關系。

2、引入現代化行業技術，提高服務質量，大力進行物業業務的開發和延伸，增加企業利潤。物業管理是一種有別于以往房產管理的新型的管理模式，其管理具有社會化、專業化、企業化、經營化、現代化特點。提高服務質量一方面要從員工做起，但管理理念、管理手段、管理技術的現代化也同樣重要，例如應用物業管理軟件進行小區管理，采用智能監控進行安全管理，在房屋維修中采用新材料新工藝，引進新管理方式，采用新管理標準，使從業人員具備高的業務素質等等。通過上面的現代化管理可以帶來成本的下降，還可以積極拓展物業業務，增加收入。在物業管理開展較好的地區，物業公司可以考慮承擔一些特約服務、專項服務、特色服務，將服務延伸到業主的各個方面。

3、加強物業理論研究，培養物業管理專業人才，建立一支職業經理人隊伍。物業管理這個學科發展的歷史還不長，理論還不成熟，我們必須加強對物業管理基礎理論的研究，同時更要加強對物業管理過程中出現的新問題和熱點問題進行研究。歸納和總結理論，創建完整的物業管理理論體系。我國目前的物業管理從業人員已逾200多萬人，但其中80％是從事基礎工作的專業技術人員，管理人員嚴重缺乏。因此，國家應該加強物業管理教育體系的建立，在更多的院校中開設物業管理的課程，使物業管理學科達到專科和本科水平，力求開設物業管理的研究生教學。加強物業管理的實務培訓工作，努力形成一支優秀的職業經理人隊伍，推動物業管理行業的發展。

4、推動物業管理企業體制改革。積極推動物業管理企業從其所屬的房地產企業中剝離出來，以獨立的方式進入市場。對國有的物業管理企業要通過股份制、產權私有化等形式進行產權多元化改造。同時要引導、培養股份制的、私有的、個體的物業管理企業進入市場，參與市場競爭，在物業管理行業中形成產權多元化的競爭格局，推動物業管理企業的改革，從而推動物業管理的發展。

5、實施物業管理的招投標，推動物業管理的市場化進程。政府應在物業管理立法、政策引導、對外宣傳等方面，積極推動物業管理的招投標，推動物業管理市場化進程，從而推動房地產業與物業管理業的分業經營。

6、理順物業管理中各方關系，準確劃定各方的權責利。由于關系不協調導致的物業管理過程中的問題嚴重降低了管理工作的效率，在實際工作中，特別是物業管理公司與房地產開發商、物業管理公司與業主之間一定要做好物業的接管和驗收工作，一定要留有書面憑證，各方應遵守國家的有關法律和法規以及雙方簽署的有關協議，盡量做到各方權責利明晰化。

7、加快物業管理行業的立法進程，規范物業管理的行業行為。讓物業管理發展有法可依是這個行業健康發展的首要條件，也是我們必須首要解決的問題。政府物業管理主管部門和法律部門必須從國家法律的角度制定有關權威性的、統一的物業管理基本法律、法規及實施細則，建立一套完整的物業管理法規體系，規范政府、房地產開發企業、物業管理企業和業主的行為，為物業管理的健康發展提供良好的法制環境。

(作者單位：南昌大學經濟與管理學院)