地產大王

近幾年，中國的房地產市場風起云涌，炒房的熱浪席卷全國，各個城市的房價猶如脫韁的野馬，創下了一個又一個新高。

大小房地產商們個個都喜笑顏開，賺得盆滿缽滿。但是，哪家企業是這個行業中的龍頭老大呢?

“合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦。”這是在中國房地產行業中有著舉足輕重的人物——深圳萬科股份有限公司董事長王石的評價。

人稱“地產大王”的朱孟依就是這艘“航空母艦尸的掌舵人。2005年，合生創展的市值在資本市場上不斷上漲，節節攀高。因此，在2005年大陸福布斯富豪榜上，朱孟依也因其個人資產飚升至14．3億美元而排名第二位。

令人稱奇的開發商

1980年代中期，經商熱潮席卷廣東省。朱孟依的老家在廣東省豐順縣，高中畢業、才20歲出頭的朱孟依也一頭扎進了商海，成了一個搞建筑的包工頭。

朱孟依去找鎮政府，表示愿意出資興建商業街，回報只要將業主租金給他分成就可以了。朱孟依認為：當時很多人在家門口開商鋪，很亂。如果把這些人集中在一條街上的經營話，又好管理，又容易形成市場。

朱孟依由此挖到了其人生的第一桶金。那個時候，他就把策劃投資與參與經營與地產開發捆綁在一起，遠遠超出了包工頭的工作范圍。可以說從進入這個行業起，朱孟依就自覺地成為了地產開發商。

幾年后，朱孟依從豐順到廣州尋求新的發展空間，并在幾年時間內積累了豐富的人際關系以及超強的市場洞察能力。1990年代初期朱孟依又來到香港，并順利獲得香港永久居住證。1992年，他與張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港共同創辦合生創展集團有限公司(HK0754)。這家公司性質上雖是一家港資公司，但其主要活動地或者說經營地卻在廣州。

朱孟依和他的合生創展開始了強勢出擊：

——1993年，在天河動工開發大型商住區華景新城；

——1994年興建文化社區暨南花園；

——1997年開發了愉景雅苑和駿景花園；

隨后，合生創展在廣州開發的房地產項目多達16個，開發的項目面積超過600萬平米。

持續的開發很大程度上不是依靠強大的資本或人脈，而在于他對于市場前景的準確判斷。合生創展拿到的土地都位置偏僻且地價低廉，但是幾乎都位于城市未來擴張的中心區域，比如廣東的天河、番禹。價格低、前景好，合生創展在不斷的擴張中成長為房地產界的“航空母艦”。

但是，公司的發展并不僅僅是廣積土地的原因，懂得精耕細作才是關鍵：合生創展集團有限公司引進了香港房地產先進的設計、開發以及管理理念，大量創新保證了物業的高品質。低價格、高品質的物業最終在市場上形成了強勢競爭力。

而且，朱孟依無心小打小鬧，合生創展從天河華景新城開始，面積大就是其顯著的特征。合生創展在廣州開發完成的項目中，建筑面積超過50萬平方米的項目有5個，超過100萬平方米的項目有3個，甚至有項目超過200萬平方米。

廉價的土地和大規模的建設，使合生開發的項目比別人擁有更低的成本。原恒基中國公司總經理，現在合生創展的總經理謝世東深有體會：“在大型發展商中，我們的建筑成本是最低的。以高層塔樓為例，一般發展商每平方米的建筑成本是3 500元，但合生的成本只有2 500元。而十幾層的小高層，合生每平方米的建筑成本僅為1 700元，但其他發展商卻需要2 300元。”一位當地的開發商曾苦笑著說：“在廣東做房地產，你的成本很難低得過朱孟依。”

如此迅捷的發展速度和規模，不得不令人稱奇。

介入寬帶網建設

2001年，-第九屆全國運動會在廣州舉行。對精明的商人說，這是個難得的商機。

2000年1月，朱孟依出資2億元，成立了廣東盈通投資公司，成立這家公司，就是為了承攬建設九運會數據傳輸網絡工程，順利地切入了廣東政務IP寬帶網建設。

實際上這項工程只是開挖鋪設光纖阿絡傳輸的管道，朱孟依一舉拿下了在廣東全省建設光纖骨干網、城域網以及接入網的許可。接著，他把這項工程細劃，又分包給自己的工程公司。通過這一來一往，朱孟依狠狠地賺了自己一筆，實際的工程投資遠低于2億元。

朱孟依看準了這項工程的前景，將企業利潤最大化演繹的淋漓盡致。他在挖管道的同時，不只鋪設一根政務IP光纜，而是預留鋪設好了更多的管道，將這些管道出售給那些急于鋪設光纜的電信運營商。一根管道每公里的售價是8到20萬元，做到了一舉多得。

不到兩年時間，朱孟依在廣東省內鋪設了3000多公里的網絡。民營企業鋪設光纖以及銷售管道的做法，引起了信息產業部的不滿。除了中國電信，盈通是廣東省內擁有光纖網絡資源最多的公司。

2001年11月，朱孟依將其在盈通的絕大部分股份-，全部出售給急于介入電信行業的中信集團。業內流傳這項巨額交易的價格高達11億元人民幣。

朱孟依在介入這項工程兩年時間后全身而退，至少賺了10個億。

尋求資本市場的力量

對于資本市場，精明過人的朱孟依很早就意識到其重要性。如何借助資本市場提高公司的發展速度，是朱孟依夢寐以求的事情。但是，中國大陸的資本市場與其他國家或地區的資本市場相比，有很大的特殊性。滬深證券交易市場成立的最初十幾年，只是國有企業為擺脫困境而設立的一個融資渠道。大量的私營企業一直無法在內地上市。

因此，朱孟依從一開始就在香港成立公司，這是他為以后公司能在香港聯交所上市走的一步先手棋。1997年，朱孟依又在中美洲的百慕大注冊成立受豁免公司。

1998年5月，合生創展(HK0754)終于在香港證券市場上市。每股發行價2．7元港幣，共發行2．5億股，募得資金6．7億元港幣，其中朱孟依個人持有上市公司63．75％的絕對股份。

較早地解決了資金問題讓合生創展搶先贏得了資本力量的支持。正是在1998年前后，合生創展正是充分利用在資本市場籌集的6．7億港元這個資本優勢，乘機儲備了大量土地，大大增加了項目開工面積。

從1998年到1999年短短一年時間里，合生創展就有110多棟樓宇相繼建成，其開發規模、銷售業績，在廣州房地產業一舉取得了領先的優勢。2000年，合生創展旗下樓盤銷售額占全廣州市場5％的份額。

與此同時，朱孟依深刻認識到人才的重要性。目前合生集團的高層人物，幾乎都是朱孟依從各個競爭對手處挖角而來。中國海外集團的項賓、萬科集團前總經理姚牧民、萬科深圳公司副總經理、恒基中國公司總經理謝世東以及廣東城建集團總經理，都曾讓他費盡心機。

加快異地擴張的步伐

廣州這座南方大都市只是朱孟依的“傳統領地”。進入新世紀后，合生創展異地擴張的步伐不斷加快，拉開了在全國各地大肆擴張的大幕。

從1993年起，合生創展投資的房地產項目中，70％的項目都與廣東珠江投資公司合作開發，每次合生創展都是大股東，占有其中70％的股份。合生創展作為一家外資公司，根據國家以往的規定，除了投標及投地外，沒有獨資開發土地的資格，因此合生創展需要一個當地的合作伙伴進行土地開發。

珠江地產只是朱孟依旗下內地公司珠江投資的一部分。合生創展1992年在香港成立一年后，珠江投資公司便在廣州成立，目前更是已發展成為投資房地產、公路橋梁、通信網絡、證券等行業的大型投資控股公司。珠江地產理所當然地成為朱孟依在全國各地擴張的開路先鋒。

——在北京、天津：2001年公司就已擁有可供5～8年開發的土地儲備。進入2003年，朱孟依開始在京津地區強勢出擊：首先，合生與兄弟公司珠江一同在北京、天津大量拿地、連開數個大盤；其次，從廣州調集營銷骨干力量進京，管理層大調換；其三，一慣低調的老板朱孟依也頻頻北上。朱孟依對京津地區的重視程度可見一斑。

——在上海：2003年2月24日，合生創展宣布收購上海龍盟的全部股權，開始了在上海行動。公司收購的上海閔行區一塊占地約119．65萬畝的開發權，連收購價、注資及動拆遷費總共約4．03億港元。

合生創展集團總裁謝世東在接受媒體采訪時表示。“明年我們在上海的業務會全面展開。上海將成為廣州、京津地區之外，整個集團第三個主要的業務中心。”

——在武漢、南京、西安等二線城市：合生2003年進行了市場調研或成立分公司，2004年合生創展正式進入這些二線城市。因為異地擴張是合生創展發展到一定階段后的必然結果。作為上市公司，合生創展在尋求進一步發展時，必然會拓展多一些地區，爭取更高的成本效益。

進入2005年，朱孟依又開始謀劃他的又一輪擴張計劃，合生創展是國內擁有最多土地儲備的發展商之一：在上海，合生購買了1 400畝；在深圳，合生拿到了300多畝；在北京，2004年一年，合生就一口氣拿下北京5塊大型開發用地，總開發面積達到270萬平方米；在天津近郊，圈地68平方公里的京津新城僅地價就達30多億元。

看來，朱孟依和他的合生創展集團又將開始新的遠航!

(作者單位：本刊編輯部)