產權式酒店：獲取收益等于交付使用？

2004年6月20日，劉海洋與某風景區的產權式酒店簽訂了《商品房預售合同》一份，雙方約定產權式酒店應于2005年2月20前將房屋交付給劉海洋，逾期不交，則按已付房款50萬元的每日萬分之五支付違約金。2004年6月21日，雙方又簽訂了一份《回租合同》，約定劉海洋將該房屋回租給產權式酒店使用，每年租金為購房款的6%。合同簽訂后，劉海洋將購房款50萬元支付給產權式酒店，支付時扣除了一年租金3萬元，實際支付47萬元。

2005年2月20日，產權式酒店并沒有按照約定期限和劉海洋辦理房屋交付手續，也沒有辦理房屋產權證。于是劉海洋將此訴至法庭，要求退房，并要求酒店支付違約金。

該產權式酒店在答辯中認為，劉海洋購買房屋的目的是為了獲取收益，而早在半年前，劉海洋已經收到第一年租金回報，實現了其收益權，實際上已經獲得該房屋的使用權，酒店已經履行了交付房屋的義務。至于劉海洋要求辦理產權證的問題，雙方在簽訂的合同中沒有關于辦理產權證的具體約定，也沒有其它證據證明酒店要為劉海洋辦理產權證。因此辦理產權證是劉海洋自己的義務，酒店只承擔配合義務。

一審法院經過審理認為，劉海洋所購買的房屋是產權式酒店，購買房屋的使用目的是為了獲取租金收益，因此合同雙方約定的房產交付是指劉海洋獲得對該房屋的使用權和收益權。雙方爭議的房屋雖然沒有辦理產權但是實際上已經交付使用，劉海洋要求退房沒有事實和法律依據，駁回了劉海洋的訴訟請求。劉海洋不服判決上訴，目前該案正在二審中。

■點評：俞兆洪（律師）

在我國，比較普遍的產權式酒店經營模式是，開發商將酒店的每間客房分割為獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房以租賃的形式出租給酒店管理公司獲取固定的租金回報，或者是和酒店管理公司簽訂委托經營管理的協議，獲取所謂的客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。因為國家尚無規范產權式酒店這種經營模式的專門法律規范，投資者的權利確定與權益保護問題在法律上具有較多的不確定因素。

分析本案，本人認為在投資產權式酒店的過程中，就房屋的交付問題應該特別引起投資者重視。投資者一定要注意購買的酒店房屋是否產權清晰，購買的是租賃權還是所有權，是否可以拿到獨立的產權證，確保擁有對所購房屋的獨立處置權。因此為了確保投資者投資的房產最終能夠順利辦理權證，投資者購買前要審查開發商的主體資格，審查房屋銷售文件及房地產權屬證等。投資者決定購買后，應該仔細認真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況、房屋的交付時間、交付的具體方式、權證辦理、違約責任等條款。同時為了保障投資者的利益，本人建議在合同中明確約定保障投資者利益的退出機制。比如，投資者可以要求開發商或酒店管理公司承諾投資者購房后一定條件下可以一定價格將所購房屋再出售給開發商或酒店管理公司，開發商或酒店管理公司保證回購或退款。開發商對買賣合同的履行、酒店管理公司對租賃協議的履行存在嚴重違約時，投資者應當有權要求開發商或酒店管理公司進行回購或退款。

就劉海洋案例，本人認為，雙方在合同中沒有對產權轉移、房屋交付的時間和形式做出明確約定的情況下，這種租金收益權的實現是否足以證明開發商已經完成了交付房屋義務，是一個具有爭議的問題。但是，如果劉海洋在和開發商簽訂合同時已經明確約定了房屋交付的形式和時間以及劉海洋可以要求退房的條件，就可能避免劉海洋在一審中面臨的困境，從而減小自己的投資風險。當然在投資過程中還應該注重對開發商的實力和信譽的考察，慎重決策。