房地產業步入良性循環

肖元真

經歷了2005年這一房地產的轉折年的洗禮，我國的房地產市場的泡沫得到擠壓，房地產企業的頭腦得以清醒，越來越多的房地產商和業內人士認為這輪房地產調控的積極效應已在日益顯現，房地產市場發展進入了總體平穩的可控階段。

國務院發展研究中心的一項研究表明：大多數的跨國企業和金融機構仍然看好未來3年我國的經濟發展前景以及房地產市場，而繼北京、上海之后，一些二線城市正逐漸成為新的投資熱點。在受訪的跨國企業和知名企業中，近70%的金融機構都對我國未來3年的經濟發展前景及房地產市場看好，其中60%認為樓市還會上漲。而從投資意向來看，首選的城市還是北京、上海，但同時一些經濟快速增長的沿海城市或內陸城市，比如天津、深圳、南京、武漢等城市也得到了國際投資機構和企業相當的關注。從他們感興趣的城市分布來看，在一線城市獲得成功經驗以后向二線城市轉移將是未來投資發展的趨勢。

房地產發展的新導向

我國將加大中小戶型商品房供地

2006年國土資源部繼續嚴把土地“閘門”，進一步增強參與宏觀調控的針對性和有效性。為進一步的穩定房價，國家將繼續加大對中小戶型、中低價位商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應，同時將繼續做好各地開發區清理整頓的相關工作，鞏固土地市場治理整頓成果，把國家初步確定的農用地轉用計劃指標繼續控制在2005年從緊的水平上。國家將加強土地市場運行動態監測，加大對中小戶型、中低價商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應，繼續停止別墅類用地的土地供應。對新出現的“以租代征”擅自將農業用地轉為建設用地的行為，國土資源部已明令堅決予以制止。

我國將規范土地出讓合同和程序

國土資源部在2006年繼續完善國有土地使用權出讓的細化規定，考慮將土地后期開發的時間進度等寫入合同，以防止開發商囤積土地。國土資源部的有關領導在2005年地博會上就明確指出：國有土地使用權出讓制度依舊需要完善，還有一些程序性的深入要求需要繼續細化規定，比方說招賣應該做哪些程序和到什么程度，掛牌要做哪些程序，簽訂出讓合同應該是哪些內容和條款，特別是考慮將出讓土地的后期開發進度要求這個時間表都一一寫進出讓合同里面，進一步完善國有土地出讓制度，進一步完善和規范我國的土地開發。

銀行業放寬房貸業務的同時加大房貸罰息

2006年銀行業為了發展和經營的需要已加大對誠信度高和項目符合市場需求房地產商的貸款規模，對誠信度和還款能力強的商品房購買者也將加大房貸的投資比率和提高消費者購買時的貸款比例。而與此同時，2006年銀行業將上調房貸罰息的利率，逾期不還將實行“利滾利”的計息。目前，各大銀行新一年的房貸罰息利率大都已出臺，利率水平都相應上調，部分銀行甚至采取了“利滾利”計息。按照央行規定：銀行個人房貸新老客戶的貸款逾期罰息均要調整，由現行按日0.21‰計收利息改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%至50元。各商業銀行可在規定的范圍內自主浮動罰息利率。銀行業實施新政策時，多數銀行將采取加收30%的辦法，但對于有多次不還款記錄的惡意欠款后，銀行將個別實行加收50%的上限。

我國將推出《住宅性能評定標準》

建設部從2006年3月1日開始實施國家標準的《住宅性能評定標準》。該國家標準適用于我國城鎮新建和改建住宅的各項相關的性能評定，而不是單純的評優標準，反映的是住宅的綜合性能水平，體現了新時期我國的節能、節地、節水和節材等的產業技術政策等，《住宅性能評定標準》中，住宅性能分為適用性能、環境性能、經濟性能、安全性能、耐久性能等五個方面。根據綜合性能高低，將住宅分為A、B兩個級別，A級住宅是執行了現行國家標準且性能好的住宅，B級住宅是執行了現行國家強制性標準，但性能達不到A級的住宅。

房地產發展的新措施

新的一年里我國各省市又有一批針對房地產業的市場和金融方面的新政策和新措施推出，這些根據宏觀調控發展和經濟結構變化所推出的各項政策和措施，仍將會對我國房地產市場的走勢產生影響。

北京實行房地產開發商清出制

北京市制定根據宏觀調控的大環境制定出了新的房地產開發流程，今后一年內沒有新的開發業績以及出現房屋面積縮水、入住時間延后等問題的開發商，將被清除出北京的房地產市場。為保護購房者的權益，對那些沒有開發實力，在房地產開發經營過程中沒有業績、違反程序、以次充好，面積縮水、欺騙欺詐，和情節嚴重的開發商將取消企業資質證書。與此同時，北京市將對開發企業實行動態管理，建立科學合理的資質升降級制度，通過動態管理，伏勝劣汰，提高房地產開發企業的素質和經營管理的水平。在明確良好經營行為和不良經營行為標準的同時，進一步完善“房地產開發企業信用檔案系統”，通過信用檔案公示，開發企業的良好經營行為和不良經營行為均記入企業信用檔案。

上海推出公積金管理新條例

在上海已實行達10年之久的《上海市住房公積金條例》已被2006年1月1日開始實施的《上海市住房公積金管理若干規定》所替代。新規定大大放寬了公積金的提取條件，除償還購房貸款本息，職工有下列情況之一的，也可向市公積金管理中心申請提取本人住房公積金帳戶內的存儲余額：一是購買、建造、翻建、大修自住的住房；二是離休、退休的；三是大部分或者完全喪失勞動能力、并與單位終止勞動關系的；四是出境定居的；五是房租超出家庭工資收入的規定比例的。對家庭生活困難職工提取公積金也做出具體的規定。另外，上海城鎮個體工商戶及雇用人員，自由職業者也可開始繳存、提取和使用住房公積金。

江蘇實施經濟適用房管理新規則

日前結束的江蘇省經濟適用住房建設工作會議上公布了該省既將推出的《經濟適用房管理實施細則》。該實施細則明確規定：經濟適用房的建設用地應實行行政劃撥，也可以在預先合理確定售價的前提下，采用“招標、拍買和掛牌”的方式供應，具有當地城鎮常住戶口（含符合當地安置條件的軍人）的無房或住房不達標的中低收入家庭可以購買經濟適用房。經濟適用房在取得所有權證、土地使用權證5年后可上市出售，出售時按屆時同地段普通商品房與經濟適用房差價的50%向政府交納土地出讓金等收益。

廣州轉讓房產開始征收個人所得稅

廣州市地稅局對個人轉讓房產征收個人所得稅出臺了補充文件，并于2006年1月1日起實施。該文件規定，個人轉讓自有房產繳納個人所得稅的征收方法分為據實征收和核定征收兩種。如果納稅人能夠提供合法、有效的售房、購房合同和房產原值憑證等證明材料的，可根據稅法的規定按“財產轉讓所得”項目據實征收個人所得稅。實行所實征收方法的，個人轉讓除已購公有住房以外的其他自有住房，以一次轉讓房產收入額減除房產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%稅率計算應納稅額。應納稅所得額=復次轉讓房產收入額—房產原值—合理費用；應納稅額=應納稅所得額×20%。廣州地稅表示：個人在轉讓自有房產過程中通過低報、瞞報成交價格等虛假申報方式進行偷稅的，或者房地產中介機構、其他單位和個人教唆、協助他人偷稅的，主管地方稅務機關將根據有關法律規定進行處罰，罰款最高可達5倍。

深圳再推四項措施控制樓市

以深圳、珠海為代表的珠三角地區的樓市近期突然地出現飆升行情。為打擊炒作風氣，深圳國土局日前出臺了4項措施調控樓市，并于2006年1月1日起實施。4項措施具體為：房屋認購書必須從國土網站下載統一文本，商品房項目必須全部即時上網公開銷售，新開樓盤不得“提前登記、集中開盤，分期銷售”，房地產經紀機構不得代理銷售尚未辦理房地產證的二手房。深圳樓市此次“飆升行情”，很大原因是深圳一些開發商采取“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式，客觀上制造了緊張氣氛，加劇了買房者的弱勢地位，從而引起局部地區供不應求的現象。此次新規定第三條要求，商品房項目取得預售許可證后，必須全部即時上網公開銷售。該市國土局公示系統中待售的房源，開發商不得無故拒絕銷售，“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式被徹底“封殺”。