６大變數制約今年樓市

徐壽松

起落有更替，變局通新局——2006年樓市的走勢：充滿變數，但也有跡可尋。舉其要者，影響未來樓市走勢的因素有六。

樓市調控與啟動內需關系如何調處

啟動內需已被列為2006年中國經濟工作的重中之重。這是由中國獨特的經濟結構所決定的，只有啟動內需才能減少投資依賴、弱化貿易摩擦，優化經濟運行。房地產業以其拉動性大、與上下游產業的關聯度高，對啟動內需的積極作用目前尚無其他產業可替代。

盡管延續2005年的調控主旨，前期出臺的政策仍會被執行、消化，但2006年的樓市政策還是有明顯的不同：政策重心由抑制投機、平抑價格轉到鼓勵消費——鼓勵自主性消費、普通商品房消費。換言之，2006年的樓市仍會在調控的既定軌道中滑行，但重點是解決結構性問題。

國家發改委投資研究所的一位人士分析說，可以肯定，內需成了纏繞2006年樓市的一個結：經濟運行亟待啟動內需－啟動內需需要活躍樓市－活躍樓市反映政策松緊－政策松緊影響經濟運行。顯然，宏觀調控的方向、力度選擇與擴大內需的關系如何調處，將成為影響2006年樓市走勢的最大因素。

部門間的政策能否協調一律

房地產政策對這個產業和市場來說至關重要，而政策的基本立場和態度往往又是多部門商妥、平衡的結果。在對待房地產問題上，不同部門從各自的工作角度出發，意見相左屢見不鮮。譬如央行的研究報告建議取消商品房預售制度，建設部則表態暫不取消；發改委贊同公布房價成本，建設部認為現在還很難做到；不久前，國土資源部的官員說，2006年的調控政策不會改變，而另外一些部門（包括行業協會、商會）則說，情況正在改變。不同部門站在各自的立場，主張有異本無可厚非，但局部的道理不等于全局的正確。由于各自作用方向的不同，最終“合力”的大小、方向往往會改變。

經濟景氣影響下供求關系如何變化

樓市走勢直接決定于供求。從供應的角度看，其一，作為房地產開發的先行條件——土地開發的面積增幅持續回落，大量閑置土地沒有轉化為市場有效供應。2005年1至10月，全國土地開發面積13271萬平方米，同比下降1.3％。土地購置面積和開發面積的差額由1998年的2379.2萬平方米增加到2005年的12609.8萬平方米。這說明開發商手中掌握大量已出讓土地，待轉化為有效供應。開發面積增幅的急劇下降，將使房地產新開發項目受到約束。其二，結構性問題仍很突出，2005年前10個月，經濟適用房投資不增反降11.1％，供給比例由上年同期的５％下降到3.6％，房地產供給結構失衡的程度在加劇。

中央經濟工作會議已明確，2006年，普通商品房和經濟適用房成為房地產市場發展的重點。

從需求的角度看，過熱的購房需求得到初步抑制。此外，樓市需求還與經濟景氣周期密切相關。西方發達國家把房地產行業作為經濟景氣的晴雨表，經濟景氣的時候，人們往往把購房的需求提前；經濟不景氣，則相反。持有資產傳達了很重要的經濟學信息，當預期經濟膨脹的時候，人們力圖把貨幣資產化為實物。當人們預期經濟緊縮的時候，則相反。因此，2006年我國經濟的景氣度以及對于經濟景氣度的預期都將影響樓市。

金融、稅收政策如何指引

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，政府是否鼓勵購房消費，金融政策是最明顯的表現。2005年12月27日，央行對現行房貸利率政策作出微調：凡在2005年３月17日前辦理個人住房貸款的購房者，將按新貸款利率還款；同時央行明確，對于高檔住宅、別墅和非第一套住宅的購買者，將執行6.12%的利率，并將首付款比例提高到40％。顯然，央行的著眼點在于中低檔自住類商品房的“內需刺激”，此前出現銀行信貸對房地產行業需求“全面支持”的局面再現的可能性不大。

此外，稅收政策，譬如物業稅試點會否推廣、以何種方式、什么樣的稅率開征，以及人民幣匯率和股市的變動情況，都將通過影響資本獲利進而作用于樓市。

房地產依賴銀行的格局是否改變

2005年央行發布的房地產金融報告中提到，房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行的資金占其資產的比例在70％以上。開發貸款資金和銷售貸款資金都從銀行進入開發商，目前房地產業除了銀行信貸之外很少有其他融資渠道。這種單一融資格局的弊端在銀行緊縮銀根的2005年暴露無遺，資金鏈繃緊成了眼下房地產企業面臨的普遍性難題。當大量房源積壓在手、不能實現資金回籠，在外無后續資金、內有還貸壓力的情況下，開發商便不可能不降價賣房回籠資金。道理很簡單，融資渠道單一放大了銀行在房地產市場中的親經濟周期性：當經濟處在熱周期時，銀行貸款也熱；當經濟周期降溫時，銀行貸款隨之趨冷。正是在此背景下，2005年房地產信托基金重浮水面，但其規模等方面的限制還很多。2006年房地產開發融資渠道的拓寬程度，無疑將影響市場賣方的行為。

招、拍、掛能有多少實質改變

在年前召開的第二屆全國土地博覽會論壇上，國土資源部的官員束克欣表示，2006年國土資源部門將采取一些新舉措：在土地出讓制度改革方面，繼續擴大土地有償使用的覆蓋面，強化土地的市場配置。在土地出讓的招標、拍賣、掛牌等方式上，“要出臺相關辦法，繼續對程序性的要求做出細化規定”，譬如拍賣應該要做到什么程度，掛牌要做哪些程序，簽訂出讓合同應該有哪些條款等，以及將出讓土地的后期開發進度要求寫進合同等，“這個工作目前正在做。”

可以預見，隨著土地監控實效性的進一步增強，在房產開發的初始環節——土地的獲取方面，城市或將不再是開發商們的“樂園”。而這一趨勢必將影響2006年樓市。

綜上分析，我們可以對2006的樓市作出如下３個基本判斷：

第一，樓市普漲時代終結，區域性特征將更為明顯。2006年的樓市可能會相對回暖，但鑒于2006年繼續執行2005年出臺的所有遏制投機資本的稅收和交易政策、控制房價上漲仍是建設部最主要的工作之一，因此，2006年出現房價快速上漲的可能性不大，樓市普漲時代終結，區域性特征將越來越明顯。中西部地區的樓市會有較大的發展。

第二，開發商靠“資源”獲利而非產品獲利將難以為繼，房地產業開發、銷售進入品牌時代和差別化群分時代。往日開發商靠擺平政府官員、銀行經理，拿到土地貸到款就能掙錢的日子一去不復返了，房地產業將進入比拼資本實力和“開發”能力的新階段。對于房地產的真實需求是存在的，不同于從前的是，很可能只有那些以品牌為旗、品質為王的開發商才能打開消費者的錢袋。

第三，政策救市的幻想破滅。“不要一聽到刺激內需，就認為是政府要幫著地產商賣房子了。”一位房地產研究者告誡。“十一五”規劃中重提“刺激內需”令諸多房地產商振奮不已，因為2000年以來房地產市場的火熱與亞洲金融危機之后政府長期施行“擴大內需”的經濟政策密切相關。但建設部官員已表態，這種對內需的刺激是有限的，2006年的樓市政策絕不會有大幅度的放松，房價依然是政策關注的重點。換言之，政策不會幫開發商去實現按照去年的消費規模和價格來把房子賣出去的夢想，而是又市場來完成優勝列汰。