房價調控遭遇新資本博弈

選擇人民幣大幅升值還是讓外資抄底房價?限制外國金融資本投資還是遵守wTO承諾?

“穩定政策、適度微調”是政府2006年房地產調控的基調，然而，正當平抑房價的措施有條不紊制定之時，以北京為代表的大城市樓市卻反其道行之，到處是喊漲之聲，無論是自住。投資還是投機性購買，都普遍存在超前購買的傾向。

對于此種現象，建設部住宅產業司司長沈建忠表示，“當前宏觀調控對房地產結構性矛盾的影響并不明顯，對于部分熱點城市將動用行政手段予以調節。”這或許意味著，針對熱點城市房地產調控的力度將進一步加大。

但疑問是，始于2004年的房價調控始終未取得明顯效果，在采取下一步行動前，是否應先反思過去的調控手段?房價為什么仍在往上走?筆者認為，它所折射出的，已經不僅是一個孤立的類似供求失衡的行業問題，更觸及到了深層次的制度層面。

2005年的房價調控是一場從部委協調開始，以部委博弈結束的調控。隨著固定資產投資總額和房價漲幅的“雙降”，部委之間的利益)中突逐漸明晰起來。其中，比較有代表性的就是國稅總局與建設部的二手房個稅，以及建設部和央行之間的關于取消房屋預售制度的博弈，政府對房地產的調控效果和這些部門博弈不無關系。

此外，既然土地已經成了地方政府支撐財政的造血工具，考慮到自身的實際利益，中央的很多政策也只能是隔靴搔癢，望山打中了。中央與地方博弈的結果．使中國諸侯經濟的弊端盡顯。

前車之鑒，如何協調管理，將是新一輪調控中，房地產市場的多個行政層級和主管部門需要長期面對和解決的問題。

筆者在香港所見，每平方米的住房動輒幾萬港元，一套三十幾平米的破爛廉租房要價上百萬，相信到過香港的內地人都會對它昂貴的房價感到驚奇。而東京這些周邊國家的城市房價也有過之而無不及．在一位受訪的房地產老總跟中，北京、上海這些城市的房價不該是中國目前的水平，而是應該與世界接軌。其理想價差可想而知。

從外資投行的報告來看，他們也將中國房地產市場的主升浪放在了2008年后。這與坊間流傳的房價奧運見頂之說大相徑庭。這些境外的投資專家以他們的價值判斷標準給中國的房地產市場投了“看漲”的票，在中國的房地產市場引起了極大的反響。

有幾倍甚至十幾倍的價差空間，又有人民幣繼續升值的潛力，在重新評價中國房地產行業的過程中。QFII嗅準了機會并且始作俑者。最近一兩年，大筆國際游資和投資基金進入中國房地產市場。在北京、上海、廣州乃至中國的二三線城市，隨處可見上億美金的收購。他們的目的只有一個，收獲未來中國二十年經濟發展的成果。

在房價調控中，政府本希望外資來接盤資金斷鏈的房地產商，縮減銀行壞賬，卻不曾想資本進入總量受限的外資示范效應仍然如此之大，調控有前功盡棄之危。

目前，中國的房價、地價、股價同時上漲，形成互相促進酌情形，經濟發展水平和狀態與彼時的日，韓等國有驚人的相似。于是，問題就變得沉重起來，因為土地價格的非理性飆升可能會斷送一個國家的發展前途。

選擇人民幣大幅升值還是讓外資抄底房價？選擇限制外國金融資本投資還是遵守WTO協議承諾?雖然難以取舍，但時間寶貴，政府下一步會對房地產行業進行怎樣的調控引人關注。