英皇進入中國房地產是與非

香港著名娛樂業公司英皇國際花費4億元人民幣取得北京長安街一幅商業地塊，正值房地產調控風聲又緊，英皇不惜血本進軍北京地產的原因何在?一石激起千層浪，編輯部圓桌見仁見智。

現時投資房地產是否合時宜?

閔凡路：經過這么多年的發展，整個中國房地產市場上，商品房供過于求，這是一種趨勢。而這種供過于求隨著目前正在建造中的商品房上市，將表現得更為突出從國家近期對過剩產能的行業逆行調控來看，雖然11個行業中并沒有包括房地產行業，但都認為對房地產應該有所控制，控制的主要矛頭還是房價過高。但是另一方面，現在確實有些問題很矛盾 有些現實問題有利于房價向上走，例如人民幣升值預期，其受益者就主要包括金融和房地產。從這個角度來說，會覺得有利可圖。此外，國家控制土地的政策也給人一種心理預期。劉新進入房地產行業投資來說，永遠不會晚，什么時候都有盈利的空間。

顧貴水：我但是希望外資可以更多的進入中國的房地產業。一個最基本的經濟學常識是，當大量的供給滿足需求時，市場將達到平衡 目前有大量資本進入，說明房地產還是有很高的利潤。另外注意到，已經有本土PF！T5在香港上市，這說明整個中國的房地產資本市場要發生改變，我認為這是非常好的一個走向。以前我們說房地產泡沫，風險還是主要集中在金融，開發商貸款和老百姓按揭的風險全部在銀行。現在像英皇這樣的外資、或者像房地產信托的進入，他們這樣的資本應該更理性。更規范一些。

史寧：現在新資本進入房地產行業，確實沒有前幾年的利潤那么大，當時上地還沒有“招拍掛”。而且近幾年來，政府對房地產行業一直采取著調控的態度，方方面面都在打壓沒有銀行貸款的支持，房地產企業的資金鏈容易斷裂，因此對于這一時期的新進入者，最好是資本實力非常雄厚，這對其所開發項目的品牌塑造也是有好處的，現實中確實有一些不具實力的轉型者為了高利潤而新涉足房地產業，但在調控中的壓力很大，夾縫小生存也得不到良好的口碑，利潤空間也有限。所以短期來看，投資房地產業會受影響，資本需要考慮時間和機會成本。但長期來講，伴隨著中國經濟的發展，房地產業的升值空間實在是太大了。

牧晗：單論英皇這個事，我認為并不是為房地產而房地產，它可能會借助房地產基金，但還是做娛樂業，比如蓋個娛樂城……，延續產業鏈也很正常。因為房地產是一個需要資源的行業，通過這個產業把資源聚合起來，然后再發展它的主業，實際上還是應該有娛樂業的成分在里面。

史寧：現在是一個資本的時代，有資本找到合適的人就可以涉足以前從未涉足的行業，從這一點來說，不一定跨行投資就要與原主業相聯系。資本只要看到利潤就可以，不一定要延續產業鏈。

劉青松：我覺得中國房地產市場的問題本身就是說不清楚的，沒有絕對的真理，而且它本身也是一個跟價值規律很背離的市場，供求關系也是扭曲的。從個案角度講，外資的進入確實是對中國房地產市場有好處，畢竟是投資資本的多元化，也能夠帶來新的理念。

王畢強：我發現北京比較高端的寫字樓都是外資投資的，而國內的開發商一般都投資住宅，所以你想跟人家學什么也學不來，對自己的市場沒有影響。商業地產就是外資主導的一個市場，真正運作起來，資金量需求比較大，政府公關難度也較大，如果條件具備，進入這個市場是一個比較明智的選擇。

閔凡路：從國家利益考慮，在制定產業政策時，什么熱什么冷，開放政策會明確。前些年，中國本土房地產業還不成熟。所以需要外資介入，現在中國本土地產商有這個開發實力。

牧晗：從政府角度，也希望房地產業的資金結構能夠更多樣化一些。現在有一種觀點說，3年之后會有至少1／3以上的房地產企業要消失，而3年這個時間點恐怕要滯后。這個問題在房地產業界很頭痛，他們面對這個問題是很困難的，沒有資質的企業肯定要經歷大浪淘沙，那么到底什么原因促成這個結果呢？

房價是高還是低?

閔凡路：目前從經濟政策方面、房地產空置率來看，我認為，房地產的高位狀況到了一個盡頭，房價將有一個向下的趨勢。但切忌大起大落，現在講經濟泡沫主要是兩個，一個是金融，一個就是房地產。高出太多的溢出的價格就是泡沫。房地產是個暴利行業，很多人都從這個行業掙了錢，現在的問題是這種狀況能夠維持多久?首先是一個供求關系在起作用，另外就是價值和價格。如果嚴重背離扭曲，就體現為泡沫。

史寧：說到房價，我認為首先要看投資房產的收益率。比如投資一套房產出租，當地租金的凈收益一定要高于5年期國債的利息，就可以投資。那當地的房價也是要按照房屋的收益率貼現來衡量，如果出租房屋的收益遠遠高于國債投資，就可以考慮銀行貸款，負債經營可以放大收益，但計算上，有一個邊際收益率的問題。對于房價走勢，我認為是跟地區經濟相關聯的，經濟蓬勃帶動當地就業。以北京為例，外地打工者很多，有租房需求，進而可以憑借房租貼現的價格衡量地區房價。

顧貴水：目前房地產的價格不是市場真實的價格，原因也在地產商，他一定要給你這種感覺，不管賣得出去賣不出去，過一段時間就漲一些價格，漲得太快了不行，不漲，已經買房子的人會覺得虧，這倒是反映了一個房地產銷售技巧的問題。

史寧：我覺得專家學者們現在有一個危險的輿論傾向是號召大家都不要買房，而是像發達國家的人一樣去和房住．因為我認為現在政府有一個為難之處，就是在房價漲幅和人民幣升值空間中求得平衡，房價漲的太快老百姓有怨言，人民幣升值，出口型企業有怨言。而政府就是在力求減緩人民幣升值步伐和房價漲幅，但趨勢是明朗的。之所以這樣說，是因為就現在的匯率來計算，中國大城市的房價跟發達國家的房價相比有著幾倍的差距。而外資進入中國房地產市場是以國際定價標準來衡量。不想讓外資抄底，只有限制外資進入中國房地產市場，現在已經有了這樣的建議和跡象。號召租房住，從某種意義上是在扭轉人們的意識，以減小房價上漲所引起的社會摩擦。