百億地產(chǎn)熱錢涌入京滬穗三地酒店業(yè)

地產(chǎn)和酒店業(yè)的關(guān)系從來(lái)沒(méi)有像今天這樣密切。部分地區(qū)地產(chǎn)落潮，使得投資者將目光鎖定了酒店行業(yè)，而酒店業(yè)草根企業(yè)開元?jiǎng)t認(rèn)為酒店如要快速發(fā)展，必須結(jié)合地產(chǎn)同步拓展。

據(jù)上海有關(guān)地產(chǎn)、酒店行業(yè)幾位資深人士同時(shí)透露，從今年年初到10月初，地產(chǎn)投資商在上海地區(qū)整幢購(gòu)買物業(yè)和自建物業(yè)投資酒店行業(yè)的資金至少在50億元左右，北京、上海、廣州三地地產(chǎn)資金進(jìn)入酒店行業(yè)的據(jù)保守估計(jì)也有100億元左右。

“以前我重點(diǎn)投資商鋪和房地產(chǎn)，不過(guò)這幾年大部分的資金都投在酒店上了，從目前情況來(lái)看，投資回報(bào)率相當(dāng)不錯(cuò)。出租率基本上近100%。”近日，擁有溫州首家“速8”經(jīng)濟(jì)型酒店的溫商王建敏興致勃勃地告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：“我打算未來(lái)3~5年內(nèi)，再開5~10家這樣的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。”

王建敏是個(gè)典型的精明溫商，頭頂著溫州飯店餐飲協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、溫州車迷俱樂(lè)部商務(wù)理事等多個(gè)頭銜，他搞過(guò)紡織業(yè)、從事過(guò)裝潢工程，5年前投資地產(chǎn)，使他的個(gè)人資產(chǎn)也從數(shù)千萬(wàn)元翻倍到目前的約上億元。然而在一輪炒房熱過(guò)后，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控一步步“緊逼”，上海地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行，敏銳的王建敏發(fā)現(xiàn)酒店業(yè)也具有良好的現(xiàn)金流和較為穩(wěn)定的投資回報(bào)，于是將資本投向了經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，并將其作為今后主營(yíng)項(xiàng)目。

地產(chǎn)商熱炒酒店業(yè)

王建敏絕對(duì)不是個(gè)例。位于上海武寧南路的金爵酒店，悄然被一位曾在上海炒房團(tuán)中頗有影響力的商人買下，目前被正式裝修成了“樹舍”經(jīng)濟(jì)型酒店。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從該酒店的管理人員處了解到，如今經(jīng)營(yíng)不到一年的“樹舍”已經(jīng)取得了日出租率90%左右的良好成績(jī)，公司正謀劃在上海擴(kuò)張酒店連鎖規(guī)模。

越來(lái)越多的地產(chǎn)投資商將目光投向酒店業(yè)。前不久，滬上首家德國(guó)凱賓斯基飯店集團(tuán)的掛牌酒店式公寓簽約，業(yè)主方上海和光酒店投資管理有限公司正是近期在申城崛起的酒店專營(yíng)投資民企，其當(dāng)家人依靠地產(chǎn)投資等賺得一桶金后，便注冊(cè)成立了該公司，瞄準(zhǔn)全國(guó)高端酒店市場(chǎng)“拋金”。和光在全國(guó)還有多個(gè)豪華酒店項(xiàng)目在建。

不僅如此，摩根士丹利基金也整體購(gòu)入上海錦麟天地雅苑項(xiàng)目中的酒店式服務(wù)公寓部分，荷蘭信托投資基金管理公司則于近期收購(gòu)上海盛捷高級(jí)服務(wù)酒店公寓……一時(shí)間，中外資本都開始了酒店業(yè)圈地戰(zhàn)。

現(xiàn)金流充足可巧妙避稅

樓市不如以前景氣，于是處于增長(zhǎng)階段的酒店業(yè)成了新一輪注資目標(biāo)。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究咨詢部主任朱小姐告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，高檔住宅市場(chǎng)的回報(bào)率目前只有3%左右，而酒店物業(yè)的回報(bào)率可高達(dá)8%，兩者之間的差距使得更多的開發(fā)商轉(zhuǎn)向酒店投資。“其中酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店是現(xiàn)在相當(dāng)熱門的模式，開發(fā)商一般是不愿意長(zhǎng)期持有一項(xiàng)物業(yè)的，很多投資商都將之前從三級(jí)市場(chǎng)上收購(gòu)來(lái)的二手房改建成酒店。”

有一位原本投資住宅房的張先生日前向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》透露，正謀劃將麾下的多處物業(yè)改成“分散式酒店”。

中國(guó)的酒店市場(chǎng)，高端酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店“兩頭熱”，其中經(jīng)濟(jì)型酒店更具投資誘惑力。一般而言，一家擁有幾十間至100間客房規(guī)模的經(jīng)濟(jì)型酒店投資成本在600萬(wàn)~1000萬(wàn)元之間，回報(bào)期大約是2年左右。錦江國(guó)際集團(tuán)酒店事業(yè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人、資深酒店業(yè)分析人士趙煥焱還向記者揭示了酒店業(yè)的商業(yè)特性：超市、賣場(chǎng)等存在的應(yīng)收賬款很多，有時(shí)候甚至是多角債務(wù)，這大大降低了企業(yè)的賬面利潤(rùn)。但酒店業(yè)就基本不存在這樣的問(wèn)題，因?yàn)榭蛻舾顿~是即時(shí)進(jìn)行的。

此外，分析人士還指出，其實(shí)不少商家將地產(chǎn)資本轉(zhuǎn)向酒店投資是為了巧妙避稅。比如買賣一套全住宅房，獲100萬(wàn)元利潤(rùn)的話，就要上繳33%的所得稅，即33萬(wàn)元，但假如將買進(jìn)物業(yè)一部分改建成酒店，那么酒店部分就可以作為成本抵消，其賬面利潤(rùn)就會(huì)大大減少，這樣一來(lái)，最后可能只需繳納5-6萬(wàn)元的稅金了。

百億資本涌入前景難卜

據(jù)上海產(chǎn)行業(yè)的資深人士透露，從今年年初到10月初，地產(chǎn)投資商在上海地區(qū)整幢購(gòu)買物業(yè)和自建物業(yè)投資酒店行業(yè)的資金至少在50億元左右，北京、上海、廣州三地地產(chǎn)資金進(jìn)入酒店行業(yè)的據(jù)保守估計(jì)也有100億元左右。

但如此巨大的資本涌入酒店市場(chǎng)，真是一片“錢景”嗎？

仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)中國(guó)區(qū)總經(jīng)理兼執(zhí)行副總裁安瑞達(dá)表示，自從2000年以來(lái)，上海四、五星級(jí)酒店市場(chǎng)一直持續(xù)看漲。事實(shí)上，上海五星級(jí)酒店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)，已經(jīng)成為僅次于香港、東京的第三高城市。

不過(guò)仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)同時(shí)指出，2006年到2008年將有8527間客房進(jìn)入上海酒店市場(chǎng)，客房供給量的增加將對(duì)市場(chǎng)入住率水平產(chǎn)生壓力。不過(guò)，盡管市場(chǎng)在未來(lái)12~18個(gè)月內(nèi)可能進(jìn)入鞏固期，仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)仍堅(jiān)信上海酒店業(yè)在中長(zhǎng)期內(nèi)將為投資者提供投資價(jià)值。

然而上海財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際工商學(xué)院旅游系主任、博士生導(dǎo)師何建民教授則給出了不同的意見：就近幾年而言，酒店業(yè)板塊的走勢(shì)良好，尤其是借著世博會(huì)和奧運(yùn)會(huì)的商機(jī)，北京和上海成為“酒店地產(chǎn)”的投資熱土，但是目前大量的資本進(jìn)入必將使酒店市場(chǎng)的供給過(guò)早大于需求，導(dǎo)致市場(chǎng)飽和，行業(yè)出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)房地產(chǎn)商，尤其是炒房投機(jī)客并沒(méi)有什么酒店行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，而酒店行業(yè)是一個(gè)管理精細(xì)化的行業(yè)，熱錢的短期逐利行為和酒店管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏很可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)的經(jīng)營(yíng)危機(jī)和管理危機(jī)。

還有不少業(yè)界人士認(rèn)為，商家還需要時(shí)刻提防未來(lái)的市場(chǎng)“洗牌”，屆時(shí)可能會(huì)淘汰一大批處于尷尬境地的酒店。