各國房地產調控有術

肖元真　屠　平　蔡俊煌

21世紀中國的房地產市場是個充滿想象力和有待開拓的新領域，但不可諱言的是，這個有待開拓的領域也充滿了許多的風險和挑戰(zhàn)，同時也存在著資訊與法律方面的欠缺。為了使我國“十一五”期間房地產業(yè)的發(fā)展能夠納入健康的持續(xù)的軌道，專家就國外房地產市場發(fā)展基本狀況和政策調控進行了專題調查和比較研究，供有關之士參考。

日本：增加國債放松金融限制

日本是亞洲先進入發(fā)達國家行列的國度，目前在被人稱為亞洲金融中心的東京市中心，相當于上海的靜安寺的中心區(qū)域內，買一套新建的實用面積90平方米，帶停車位的房子，價格不過4000多萬日元，要算建筑面積達120平方米，合人民幣360萬元，按建筑面積算每平方米3萬元人民幣，與此同時日本白領收入相當于上海的5倍，可想而知上海靜安寺的房價相比較就顯得偏高。日本提供出售的住宅都是全裝修的，包括衛(wèi)生間和廚房，還有中央空調和地板暖氣，所有材料都是無毒標準，浴室?guī)Э照{和液晶電視，廚房也是帶全自動洗碗和烘干機，基本家用電器和家具一應俱一。

然而，日本房地產市場發(fā)展到今天這樣的情況也是經過幾輪發(fā)展和調整后逐漸形成的。日本最大一次房地產泡沫來自于20世紀80年代，當時日本的房地產上漲速度飛快，短時期內漲價，幅度巨大，很多投機者利用迅速上揚的股票的賬面利潤投資房地產，導致房價飆升。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。

日本政府在吸取教訓和重塑房地產業(yè)的過程中，推出了三大符合市場發(fā)展規(guī)律的改革措施：一是通過增加國債來投入建設代價昂貴的公共配套項目恢復房地產及其他經濟部門的活力和提高房地產的附加價值。二是放寬限制，為了刺激經濟，日本開始放松對金融行業(yè)的諸多限制，它幫助投資者建立了房產投資信托，主要用于設立商業(yè)地產投資的互助基金。三是政府還調整了建筑標準以便于開發(fā)商的房地產項目開發(fā)，比如高度限制，并縮短了建筑方案的審批時間，并鼓勵節(jié)能建材的大量使用。實踐證明：這些改革措施的實施為日本的房地產市場注入了資金，增強了活力，減少了再開發(fā)的難度，降低了市民進入房地產的門檻，使日本的房地產業(yè)邁入了新一輪的可持續(xù)發(fā)展周期。

美國：對美元再行加息

隨著美國經過近年來的穩(wěn)步增長，美國的住宅價格讓人不可理解的快速上漲，目前已有越來越多的美國經濟界人士認為：美國的房地產泡沫已經出現，政府必須采取果斷的措施來應對和抵制日益攀升的房地產價格。美國新上任的美聯儲主席本·伯南克在防止和解決美國經濟過熱和房地產升溫的主要方法是對美元再行加息，進行金融創(chuàng)新和進一步放寬限制，希望以此來確保美國經濟的快速、持續(xù)發(fā)展和美國房地產業(yè)的理性、健康發(fā)展。

目前美國平均房價折算成每平方米價格約在一萬元人民幣，同我國目前一線城市市區(qū)高檔住房價格相當。美國人不但單位住宅沒有公共面積一項的干擾，而且住宅內很多區(qū)域是不算入建筑面積的。因為其計算的原則是完工面積必須是經過建筑材料如地板，地毯之類鋪設后的地面和樓面。

美國加州的房價近三年平均升幅達到 40％。美國聯邦房屋企業(yè)監(jiān)督辦公室認為：美國房價持續(xù)上漲受多種因素影響，其中按揭利率低，投機性投資和人們對房價上漲的預期是主要原因。目前美國政府正打算通過提高利率，增長稅收和調節(jié)市場來穩(wěn)定房價和平抑市場，避免美國房價的大起大落，以促使美國房地產業(yè)的發(fā)展和美國經濟的發(fā)展以及人們收入增長的水平同步。

俄羅斯：對不法開發(fā)商處以重罰

俄羅斯國家杜馬2005年通過了該國新的《房地產法》。這項法律規(guī)定，俄羅斯所有房地產項目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發(fā)商只有在獲得土地所有權和建筑許可權，并持有經批準的房屋建設方按后，才可與消費者鑒定房屋銷售合同。另外，開發(fā)商必須承擔房屋建設期間的風險。這項法律還對開發(fā)商的認證資格進行了嚴格規(guī)定：開發(fā)商如逾期不交房，單方修改或違反合同將被處以重罰：一旦今后建成的房子與合同不符，消費者有權退房并要求賠償。

俄羅斯房地產價格的漲幅近年來始終大大高于居民收入提高的水平。并且大大高于周邊的歐亞國家。近三年該國房價的平均漲幅達到30％，一線城市房價漲幅尤其驚人，莫斯科平均房價折合人民幣已達每平方米1．7萬元，中心城區(qū)已達到每平方米2．5萬元。莫斯科效區(qū)和莫斯科州的房價近年來也水漲船高，個別新建設的地區(qū)的房價漲幅甚至已超過了市區(qū)，除了改善居住環(huán)境外人們還將購買住宅作為是個人投資或財產保值的手段，這種現象的蔓延也加劇了住房供求的緊張局面。

為此俄羅斯聯邦近期推出了一系列新政，以求解決房價過高和規(guī)范房地產市場，政府日前已向全國人民承諾繼續(xù)擴大房屋建設的規(guī)模，控制房價上漲的勢頭，切實解決百姓的安居樂業(yè)。

新加坡：第一次購房政府補貼15萬元

新加坡高昂的土地成長必然帶來高額的房價，而政府們重點將注意力放在了合理解決普通收入者的居住問題上。在新加坡，由建屋發(fā)展商負責住房供應。這個部門隸屬于國家發(fā)展部，它的職能之一就是根據不同居民的收入水平設計不同的住宅，以解決各個層次居民的住房。供給普通收入者的經濟適用房以高層住宅為主，居民可以通過公積金購買住房，以解決各個層次居民的住房。供給普通收入者的經濟適用房以高層住宅為主，居民可以通過公積金購買住房。該國對低收入者政府會提供更多的補貼。一般而言，一對無房的新婚夫婦第一次購房，如為二手房，政府會給予折合人民幣15萬元的經濟一次性補貼；如購新房，政府會以低于市場價的折扣價格出售。這些住宅五年內不得轉讓，如果需要五年內出售的，必須通過政府機構，不能直接在市場上出售。對于新加坡高收入的居民，國家不包其住房，購置住宅完全實行商品化，雖然新加坡的房價較高，但由于新加坡人均年收入為2萬美元，所以有錢一族對高額的房價也完全可以接受。

新加坡在城市建設中一向很重視基礎設施建設，這些基礎設施建設的資金來源主要是二個方面，一是財政撥款，二是通過招標由投資者出資。例如，在開發(fā)工業(yè)園區(qū)時，園區(qū)內的基礎設施就由項目開發(fā)商投資建設，公共設施建成后移交給有關的政府機構去管理。另外，在各國房地產開發(fā)過程中，動拆遷成本的不斷上升助推了房價的上升，而新加坡在動拆遷方面有很多可供接見的對策和措施。具體而言，新加坡政府搞好動拆遷有兩方面成功的因素：其一是人們搬到新的地方，必須要比他們以前居住的地方好；其二是拆遷的同時，不完全毀壞它，從而確保了新加坡房地產的健康和有續(xù)發(fā)展。