建委叫陣地產商：賣，還是不賣

海　芳

4月29日上午10點多，北京通州區“摩界巴克寓所”售樓處，原本排著隊等候18號樓選房號的人們，突然間將售樓處圍了個水泄不通。瞬間，報紙、礦泉水瓶開始向搖號臺上拋去，現場一片混亂，20多位保安手拉著手在售樓處門口圍成一弧線形。

激動的人們要求馬上退回交給售樓處的1萬元“誠意金”(有權選號的訂金)。“為何這么快就沒房子了?這是欺騙，開發商在玩兒圈套。放了1000個號怎么只有200套房子?”……

5月1日，“摩界”開發商北京萬德福房地產開發有限公司，因未取得銷售預售許可證“非法內部認購”，被北京市建委責令停止違規行為并進行整改。萬德福公司成為房價高漲背景下第一個受到處罰的開發商。

空置率迷思

在“摩界事件”處理當天，北京市建委就下發通知：從即日起，市建委將在北京市房地產交易信息網上全面公示商品房房源銷售信息，今后任意一個區縣可售商品房項目名稱、套數、面積市民都可在網上查到。“有多少房子沒賣一目了然。”市建委房屋交易管理處處長沈潔對本刊記者說。

隨后，市建委發布的一項統計數據顯示，截止到4月30日，全市可售的期房項目共計1512個、面積2608．41萬平方米，期房項目中有109106套住宅未售，加上現房銷售的項目中有17815套住宅未簽約，共計約12．7萬套住宅沒賣。這就意味著，在北京市房地產交易網上登記的商品期房中有60％沒有賣出去。

“六成空置率”的消息甫一發布，立即引來了京城眾多地產商的反對和質疑。地產商們認為，市建委網上簽約滯后于實際購買，這個數據未必能真實反映北京市商品房的銷售情況，實際情況是北京的很多樓盤供不應求。“在交易網上沒有賣出去的房子肯定是有，但是絕對沒有那么多。”一位地產商對本刊記者說。

置地前景(中國)有限公司總經理蕭啟良在接受本刊采訪時認為，建委公布的空置率并不準確，因為其計算憑據僅僅是項目的銷售量，即以該項目所持有的銷售許可證來判定。蕭啟良解釋說，一個項目正常情況下有半年的銷售期，有些大的項目可能有兩年左右的銷售期。例如，已經取得預售許可證、建筑面積在100萬平米的項目通過分期銷售或采取銷控，一期銷售只20萬平方米，如按照官方統計模式，則該項目其他80萬平米就是空置。

“顯然，這樣的計算方式是不合理的。”蕭啟良進一步解釋說，對于任何一個房地產項目而言，由期房變為現房，再到人住，其入住率都不可能是100％。人住當年，項目入住率在80％左右就是相當高的比率了，只有人住在兩年左右，項目的周邊環境和設施逐步完善后，好項目的入住率才會達到100％。

面對地產商的質疑，北京市建委依然堅信自己的統計數據是值得信賴的。市城建研究中心信息處處長駱遠騁表示，他們是根據2005年3月15日正式開通的，北京市商品房預售信息公示、預售合同網上簽約系統上的成交數據進行統計分析，“這是非常客觀的，沒有摻人任何的人為或者別的因素，更能真實地反映市場的情況。”

“囤房”真相

“自2004年‘8·31大限之后，土地實行‘招拍掛，土地成本上漲，所以同一區域同類型同品質的房子可能開盤價格就相對要高，漲幅也會更高，基本上就超過了16％以上。”北京新華聯偉業房地產公司副總經理陳海旭在接受本刊采訪時說。

有分析人士指出，在地產商一片“土地供應量不足導致房子供應量缺乏”的聲音中，北京市建委公布“六成空置率”背后的潛臺詞，是暗指地產商在“囤房”，人為地制造“供不應求”的假象，以便不斷地抬高銷售價格。

“開發商利用信息優勢使用的‘饑餓銷售法，是目前最常見的一種銷售手段。”近日，中國房地產協會會長宋春華在一個公開場合表示。他舉例說，明明有100套房子可售，而開發商卻往往只拿出20套位置、房型較差的房子來出售，在幾番造勢之后，給外界留下一開盤就告罄的熱銷印象，再在這種“供不應求”中適時提價。

“地產商‘囤房的可能性非常小。”陳海旭對這種說法持不同意見。陳海旭認為，按照他們多年來的銷售經驗，通過炒作來提高銷售速度，最多只能賣出項目的10％，而靠房屋的品質、戶型等實際狀況來贏得客戶，在同等的時間內卻能賣出項目的90％。“因此，在北京單靠炒作來銷售的地產商是幾乎沒有的。”

“我相信建委60％的數據的真實性，但這并不就意味著地產商存在著‘囤房現象。這個數據的得出與網上簽約的特點有關系。”陳海旭解釋說，目前網上簽約存在很多弊病，比如修改不便，合同撤銷也麻煩。

因此在實際操作過程中，很多地產商采用的方式是，與客戶用網上合同的復印件來簽訂合同，屢次協商修改之后，再進行網上簽約。而從交訂金到網上簽約的時間基本上是2～3個月，已經有了一個季度的滯后性。“事實上，房子早已經賣出去了。”陳海旭說。

“銷售禁閉”

不管地產商的“囤房”行為是否真實存在，房價不斷上漲是不可回避的事實。按照業內的傳聞，“20％的漲幅”是下達給地方政府的“警戒線”，北京建委公布的17．3％的漲幅顯然瀕臨“撞線”。

政府部門的壓力之大可以想見。一位業內人士向本刊透露，北京市建委下屬的城建研究中心，近期在短時間內已經召集了至少兩次有市場人士參加的“內部會議”，商討“緩釋房價進一步快速上漲”的對策。而這樣的“內部會議”在以前一年也就開個1～2次。

在北京國土局傳出因調控不力導致可能要調整相關領導層的消息之后，與地產監管有關的另一個政府部門——北京建委主動走向前臺，公布了“六成房子未售”的統計數據，矛頭直指地產商。盡管數據的公布引發了京城地產商的集體圍攻，但在一場“口水戰”之后的5月11日，北京市建秀發布了《關于加強本市商品房交易市場動態監管的通知》。

《通知》稱：6月1日起，如果開發商有發布不實價格和銷售進度信息、惡意哄抬房價、誘騙消費者爭購等4大類73條違規行為，且未按期整改，政府部門將對違規企業的樓盤項目預售許可、抵押登記和網上簽約手續進行不低于1個月的限制。即業內俗稱的“銷售禁閉”。

“讓人想到了去年的上海樓市。這又是一個具有中國特色的政府解決方案。”北京新華聯偉業房地產公司副總經理陳海旭對本刊記者說。在陳看來，這種處罰是很難有效果的。

而SOHO中國聯席總裁潘石屹更是認為，這種處罰的實質是政府幫助開發商在囤積房子，最后的結果是市場上房子的供應就更少了，價格暴漲得就更快了，這樣做會走到平抑房價初衷的反面。“等于是你(指地產商)囤房，我(指政府)幫你再囤一個月。”潘石屹不無諷刺地說。

但是北京市建委似乎對實行“銷售禁閉”的效果充滿信心。市建委房屋交易管理處處長沈潔向本刊記者給出的理由是，停止辦理網上簽約手續，相當于終止了開發商的一切交易行為。“開發商想賣房也賣不了。”沈潔說，如此一來，不但開發商難以“捂盤”抬價，還將錯過銷售時機，造成資金回籠上的壓力。

從限制“囤地”到限制“囤房”，行政手段的運用再次加強。“這種行政處罰手段多少也會有點效果，有總比沒有好。”中國人民大學土地管理系教授呂萍對本刊記者說。但“任何行政手段都是有漏洞的，”置地前景(中國)有限公司總經理蕭啟良說。建委此番出招，效果究竟如何，將在接下來的京城地產演義中得到檢驗。