上半年我國房地產(chǎn)市場五大特征

　　今年上半年，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)五大特征：
　　一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長加快。上半年，我國房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持了較快的發(fā)展勢頭。前6個(gè)月完成投資7695億元，同比增長24.2%，雖然慢于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速5.6百分點(diǎn)，但比上年同期加快0.7百分點(diǎn)，比一季度、前5個(gè)月份分別加快了4、2.4個(gè)百分點(diǎn)。與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資一樣，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長也呈逐月加快的態(tài)勢。
　　二是房屋供給面積增幅提高。1998年以來，全國房地產(chǎn)施工面積、竣工面積都保持了持續(xù)快速的增長，到2004年，各類指標(biāo)的增速均達(dá)到了近年來的最高水平（見表1）。但受房地產(chǎn)新政的影響，去年全國房地產(chǎn)施工面積和竣工面積比上年均有所回落。今年以來，由于信貸增加、貨幣供給寬松，土地開發(fā)期限的出臺(tái)，再加上去年基數(shù)較低等因素的影響，房屋施工面積和竣工面積增長都比上年同期有較大幅度的反彈。前6個(gè)月，全國商品房施工面積140552萬平方米，增長20.9%，商品房竣工面積13391萬平方米，比去年同期增長20.4%，分別比去年同期提高2.1、4.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　　三是結(jié)構(gòu)趨向合理，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。受市場引導(dǎo)和宏觀調(diào)控政策的共同影響，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資中一個(gè)可喜變化是投資結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，住宅投資增長明顯加快，特別是經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資由上年的負(fù)增長14.6%轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L6.1%，增幅提高了20.7個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，商業(yè)營業(yè)用房投資增幅比上年同期回落3.1個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓投資比上年同期回落3個(gè)百分點(diǎn)，其他投資增幅回落22.6個(gè)百分點(diǎn)（見表2），與上增速相對(duì)應(yīng)，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的比重由去年67%上升到今年的69%，提高了2個(gè)百分點(diǎn)，而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他投資所占比重分別比上年同期降低0.3、0.3、1.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資尤其是經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資增長加快，說明房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)正在向宏觀調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。
　　
　　四是中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資普遍快于東、西部地區(qū)。分地區(qū)來看，由于東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地資源偏緊、價(jià)格高和房地產(chǎn)市場競爭激烈，使一些房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)重點(diǎn)向中、西部轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，尤其中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長更加迅速。上半年中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資在上年增長近35%的基礎(chǔ)上，今年又實(shí)現(xiàn)了35.5%的高增長，增幅比上年同期提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。比較而言，東部地區(qū)增幅僅比去年同期提高1.4個(gè)百分點(diǎn)，而西部地區(qū)卻同比下降近4個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　　五是房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，國內(nèi)貸款和外商直接投資資金大幅增加。今年以來，國家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高貸款利率、提高消費(fèi)信貸首付款比例等緊縮性貨幣政策，但從目前情況來看，上述政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。原因在于在上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內(nèi)貸款增幅達(dá)到56.4%，增幅比上年同期提高53個(gè)百分點(diǎn)，國內(nèi)貸款占整個(gè)資金來源的比重由去年的18.5%上升到今年的22.4%，提高了近4個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　　同樣，由于外資大舉進(jìn)軍國內(nèi)房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資資金來源中外商直接投資資金增幅達(dá)77%，比上年同期提高64.5個(gè)百分點(diǎn)，占比由去年的0.7%提高到今年的1%。與此相反，自籌資金增幅同比下降了11.3個(gè)百分點(diǎn)，其他資金增幅同比下降了2.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中出現(xiàn)的重大變化值得各方面密切關(guān)注。