１＋１＋３＋Ｘ稱霸戰國時代

強勢企業，由于具有財務透明、專業性強等優勢，并率先完成了由項目型公司向公司型企業的轉變，將通過并購實現偉大的成長。中國房地產業正步入由零散向集中競爭過渡的戰國時代企業的“征討”和“殺伐”才剛剛開始。那些上市公司中的

房地產逐漸走出短缺時代

由于2003、2004年房地產開發的先行指標快速回落，2006年仍是房地產供應短缺的一年。通過觀察先行指標的增長情況，基本上就可以判斷未來行業的增長情況。現在，我們同樣用這種行之有效的方法來判斷未來的供應量。從圖1、2的數據來看，除了購置土地面積這一指標以外，其他房地產開發先行指標都大幅增長，這預示著未來供應量的大幅度增加。供應量的快速增長成為房地產告別短缺時代的一個重要的原因。

目前帶動我國房地產發展的需求主要是住宅地產的需求，從以下幾個方面分析，房地產需求得到了一定的抑制。

第一，2005年以來，經過了一系列調控政策的打擊，房地產的投資性需求得到了一定的控制。第二，由于房地產轉讓環節稅費的征收，使居民梯級消費的愿望大大降低，改善住房的需求延期釋放。第三，最近出臺的政策明確指出要合理控制城市房屋拆遷規模和進度，此舉將減緩被動性住房需求過快增長。第四，房價的快速上漲在一定程度上抑制了需求的增長。第五，從反映房地產需求的重要的先行指標來看，2006年3月份，房地產行業預收賬款同比出現了下降，這從一個重要的側面證明了房地產需求增速放緩的趨勢非常明顯。

綜上所述，隨著未來供應量的大幅度增長和需求增速的回落，我國房地產市場將逐步告別短缺，過渡到一個平穩增長、供應和有效需求大體均衡的時代。

政策主導下的優勝劣汰

翻看世界各國解決住房問題的途徑，不外乎兩個：一是靠市場購買，二是靠政府資助。按理說，二者相輔相成，不應該成為對立的矛盾體。但是中國有自己的國情。1998年以前，中國基本上走的是住房間題政府解決這條路，這種靠“計劃”配置資源的方式與當時漸漸成為潮流的“市場經濟”格格不入。于是，一場快刀斬亂麻的改革把解決住房問題的重任交給了市場，由此，中國有了真正意義上的房地產業。但是，“高收入者買商品房、中低收入者買經濟適用房、低收入者住廉租房”的政策忽略了我國“中低收入者”占大多數的現實，“經濟適用房”供量遠遠不足，補貼“磚頭”的方式、收入的不易確定性讓“經濟適用房”偏離了政策的初衷，加上廉租房的寥寥無幾，市場實際上成為解決住房最重要的手段。回顧房地產發展的這段歷史，市場購買和政府資助兩種手段已經被人為割裂，要么政府、要么市場，事實上處于對立，而沒有實現有機統一。

全部(或者大部分)依靠市場解決住房問題，巨量的需求很容易造成供需失衡，控制土地供應的政策直接加劇了這種供需矛盾。從這些方面來講，房地產政府主導的特點非常明顯。由于依靠市場解決住房問題的前提不發生變化，開發商對土地資源的占有與壟斷、城市化創造的旺盛需求、人民幣升值的長期趨勢、產業整合帶來的產業集中度快速提高，一起成為了決定地產公司投資價值的四大基礎。

基礎一：開發商對土地資源的占有與壟斷。同其他所有的行業一樣，房地產行業獲取利潤的方式也只有兩個，一是壓縮上游利潤，二是把成本傳導給下游。

從壓縮上游利潤來看，房地產企業壓縮的主要是過度競爭、準入門檻低、技術含量不高的建筑企業的利潤。面對掌握土地資源的政府，房地產企業沒有任何優勢可言，抬高的土地成本順利地傳導到房地產企業。但是千萬不要僅僅把土地當作成本來看，正是由于開發商擁有了這種具有天然壟斷屬性的資源，才有了創造價值的基礎，才能把上游的成本順利地向下游一消費者轉嫁。對于掌握資金的銀行，開發商也基本無法壓縮成本，因為我國的利率還沒有實現市場化，二者更多的是互相利用的均勢。

地產公司實現利潤最重要的方式是把成本傳導給下游。基于土地這種特殊資源的獨占，房地產市場在某種程度帶上了壟斷市場的屬性。壟斷屬性、賣方主導使房地產市場不屬于一個完全競爭性市場，在這樣一個市場，房價不是完全由供求決定的。房地產企業的成本可以順利實現傳導，同時實現超額的利潤。

基礎二：城市化創造的旺盛需求。城市化已成為不可阻擋的趨勢。新制定的“十一五規劃”綱要指出：到2010年，我國人均GDP將達到19270元，GDP年均增速達到7．5％，城市化水平由43％提高到47％。這些都為房地產行業快速發展提供了源動力。城市化水平提高4個百分點，意味著將有5400萬農村人口進入城市，按照2005年城鎮人均26平方米房屋計算，將帶來14億平方米的需求，平均每年2．8億平方米，旺盛的需求將是房地產景氣的源動力。

基礎三：人民幣升值帶動投資需求。從全球的角度來看，人民幣升值意味著以人民幣計價的資產價值提升。在資本自由流動的前提下，投資者會選擇中國房地產作為重要的配置資產。即使在中國外匯管制的條件下，這一資產配置需求仍然存在。未來一段時間內，人民幣繼續升值的預期將繼續存在，因此“賭”人民幣升值的國外熱錢會繼續流入，進而加大了房地產投資性需求。

基礎四：產業整合帶來行業集中度快速提高。房地產行業大洗牌，房地產企業大成長的時代已經來臨。

目前的房地產行業，正處于由零散向集中過渡的階段(表1)，在這個階段，中國的房地產業正在步入戰國時代，房地產企業的“征討”和“殺伐”才剛剛開始，在這個時代，會有異軍突起的梟雄，也會有能夠成為百年老店的“常青樹”。

日前公布的“2006中國房地產百強企業研究”報告顯示，并購重組成為去年房地產行業的一大發展特點，而通過并購重組，房地產行業的規模效應逐漸顯現。

報告顯示，房地產百強企業去年總體資產規模水平呈上升趨勢，并出現了一批大型企業。其中，總資產規模超過100億元的有15家，超過200億元的有7家。

百強企業2005年實現銷售額2384億元， 占全國市場份額的18．06％；比2004年的13．49％、2003年的8．43％有較大幅度上升。在百強中，綜合實力排名前10位的企業去年實現銷售額686．62億元，占全國市場份額的5．2％，分別較2004年、2003年增長了35．84％、92．45％，市場份額呈現逐年遞增的趨勢。研究顯示，中國房地產行業資源開始逐漸向大型房地產企業集中。

百強企業2003-2005年連續3年的年均銷售額增長率為61．4％、年均主營業務收入增長率為49．35％、年均凈利潤增長率為50％。

上市公司內的強勢企業財務透明，專業化比較強，開發經驗非常豐富，對于銀行而言，屬于優質客戶，是它們爭相放貸的對象。由于業績的穩定，能夠達到監管層規定的要求，證券市場再融資的優勢也被這些公司享有。同樣，上市公司特有的品牌和知名度，使這些公司又成為外國資本青睞的對象。在房地產行業由零散向競爭過度的過程中，這些公司有自己明確的戰略，有完善的管理，儲備了大量的人才，率先完成了由項目型公司向公司型企業的轉變。競爭導致行業集中度提高，優勢的資源會向這些公司集中，突出的表現就是這些公司資產總額不斷提高，市場份額不斷擴大，業務覆蓋的區域逐漸廣泛。

1＋1＋3＋X：上市公司的四種偉大成長

說是偉大的成長，主要表現在兩個方面：一是成長速度高，一線公司成長速度均保持在30％以上，部分公司超過50％，二線公司中會有一大批增長速度超過100％以上；二是高成長公司數量驚人，房地產上市公司100家左右，其中約有60家以上會出現高增長。

偉大的成長共有四類，分別是：第一，產業整合，通過購并實現快速增長；第二，在商務地產興起、人民幣升值及投資性房地產會計準則的背景下，投資性房地產快速發展；第三，央企地產業務整體上市，將集團地產資產注入上市公司，從而帶來上市公司的超常規增長；第四，股權分置改革、全流通以及股權激勵制度背景下的業績釋放帶來高增長。

1＋1＋3＋X是每一類的代表性公司，它們分別是：第一個“1”是G萬科，代表產業整合帶來的高增長；第二個“1”是G金融街，是投資性房地產龍頭；“3”是G華僑城、G中糧地、G招商局，代表央企地產整體上市；“X”約60家，代表股權分置改革、全流通以及股權激勵制度背景下的業績釋放帶來高增長。