地產商角力“國六條”

“表面的信息饑渴并不能掩飾他們的托市陰謀”

一場更大的角力正在醞釀當中，角力結果直接關系到“國六條”能否不折不扣地執行。

“房地產開發商仿佛一夜之間就蒸發掉了!”廣州某大報房地產記者告訴《瞭望東方周刊》記者，“現在幾位知名房地產商發言人的手機，都轉到了秘書臺，即使給自己特別鐵的地產老板打電話，都很難找到人，就算打通了電話，對方電會表示現在不方便發表評論。”

但是，在這個似乎有些寂寥的市場中，一個針對“國六條”的秘密聯盟正在形成，其鋒芒直指此次調控的重心——信息市場、樓市供應結構和土地市場。

“信息饑渴癥”與“傳真門”

地產商的“蒸發”使近期的廣州地產記者們顯得特別無聊。但就在這種“無聊”的時光中，廣州另外一家大報的地產記者張秀欽卻發現了一個“天機”。

張秀欽告訴《瞭望東方周刊》記者，“近段時間以來，包括房地產記者、編輯在內的不少房地產業從業人員都收到了來自各大開發商的‘查問’，‘查問’的內容主要是針對其他大開發商信息的土地儲備及銷售情況。”

張秀欽分析說，“以往，開發商自己通過媒體對外公布的信息多數都摻有水分，但他們會‘擠水分’，能夠真實地監測同行及整個行業的信息，進而控制市場的走向。但‘國六條’發布后，政府有關部門加大了對信息發布的監管，開發商連摻水的銷售數據也不敢在媒體上發布了，而政府相關部門發布的信啟又太少，地產商也患上了‘信息饑渴癥’，所以只有赤膊上陣，分頭‘刺探情報’了。”

比張秀欽所知道的更大的“天機”目前正在廣州幾大地產商之間“秘密進行”。近一段時間，廣州的幾大地產商正在“秘密”地互發一份“刺探”對方“家底”的“無頭無尾”傳真。

所謂“無頭無尾”，就是沒有抬頭單位和落款單位，以防被媒體和政府抓住把柄，傳真的內容主要是互相知會對方有關土地儲備、項目分布、工程進度，預售時間、開盤時間等信息。涉及“傳真門”的俱樂部成員竟然也包含了平時不被地產圈所認同的廣州某地產巨頭。

“地產巨頭之所以急于知道同行的信息，就在于要把握整個市場走向，錯開推盤時間以免撞車，從而使整個市場或局部市場一直保持求大于供的‘饑渴’狀念，使房價一直高位運行。”一位知情人向《瞭望東方周刊》爆料。

“表面的信息饑渴并不能掩飾他們的托市陰謀。”廣東省政府參事潘蜀鍵一針見血，“以前，地產商造市還猶抱琵琶半遮面，現在是撕下面紗赤膊上陣了，簡直是公然對抗‘國六條’!”

潘蜀鍵說，廣州幾大開發商目前的市場占有率達到七八成左右，他們很容易控制市場，操作起來也非常容易。

事實上，從珠江新城今年推盤節奏來看，中海觀園國際、富力愛丁堡、譽峰、鉑林國際公寓，然后到中海花城灣，嘉裕·禮頓陽光等，沒有一個樓盤與別的樓盤在同一個月內推出。

化“鐵規”為“玉帛”

地產商的“蒸發”使廣州地產記者們顯得發慌，但卻讓房地產規劃設計師們開心不已。

“近期的開發商都在忙著緊急召開智囊‘擴大’會議!”廣州一位地產巨頭的高管賈經理告訴《瞭望東方周刊》記者，“之所以說是‘擴大’會議，是因為在智囊中出現了久違的規劃設計師的身影。”

“國六條”之前，設計師們很難能讓老板“賞臉”，能請到主管工程的中層經理就不錯了。現在老板們不但陪著自己“開夜車”，而且還像小學生似的“認真聽講”，不時還會提出連自己都解答不了的問題。

真正能夠引起設計師身份變化的是“國六條”實施細則中以90平方米為“分水嶺”的限面積、限套型的樓市供應結構“鐵規”。地產商只有借助設計師外腦商量對策進行破解：化“鐵規”為“玉帛”。

“這幾天一直連軸轉，身體真是吃不消。”《瞭望東方周刊》記者見到廣州知名設計師劉先生的時候已是深夜11點多，他顯得非常疲憊，但眼睛的神態又表明他內心非常興奮，“方案已經幾易其稿，基本成型，待政策明朗之后再著手實施。”

“媒體上說‘砸了墻就是大戶型，兩套房子搞成一個大戶型’，但這決不是開發商的選擇，因為戶型太小，單位成本過高。可操作的方法可以增大陽臺面積、增設空中花園、子母房、設計錯位‘準復式房’……”劉先生好像對自己的“作品”非常滿意，但好像忽然又意識到“機密”不可外傳，轉向另外一個話題，“對珠三角這樣的發達地區，開發商說國家或許會對規定有所變通呢。”

“到底是群眾不愿買小戶型，還是地產商不愿造小戶型?對一個三口之家，90平方米的建筑面積在珠三角已經足夠。”潘蜀鍵對地產商的“反撲”顯得非常憤怒，“地產商之所以熱衷造大戶型，用意就是降低樓盤單位面積的建筑成本，營造更多的‘花樣’進行炒作‘忽悠’消費者，同時又可以減少產晶的供應量，使市場一直保持‘饑渴’的狀態，把房價提上來。”

地產商熱衷建造大戶型?《瞭望東方周刊》記者現場踩點發現潘蜀鍵所言非虛：正在熱銷的南海桂城某小型樓盤，整個樓盤接近800套住房，90平方米以下套型不足10套，所占比例僅為1％；佛山禪城區某大型樓盤，總建筑套數3000多套，90平方米以下套型一套也沒有。

“‘國六條’的用意非常明顯，就是通過產品供應結構的調整增加產品的供應量，從而穩定房價。即使開發商在規劃調整上會增加一點成本，但如果整個市場的供應量上來的話，房價也是不會上升的。”潘蜀鍵不無憂慮地說，“如果連90平方米這個‘分水嶺’都堅守不住的話，這次調控的效果就會大打折扣了。”

“讓地產商‘吐地’談何容易”

地產商或許能夠把“國六條”中產品結構這塊“鐵規”化為“玉帛”，那么他能否承受住“國六條”對土地市場“組合拳”的重擊呢?

當“別墅叫停”、“大戶型、低密度房嚴格控制”、“1年未動工開發要從高征收上地閑置費、2年未動工開發要無償收回土地使用權”、“資本金比例達不到35％等貸款條件的開發商，商業銀行不得發放貸款”等“國六條”細則以“組合拳”的形式砸向土地市場時，即使連地產專業人士也認為發展商真的要頂不住了，肯定要“吐地”了。

“這次‘國六條’細則的出臺，將使地產商拿地更為冷靜、理性，土地市場或許步入觀望期，因此‘國六條’對地產商大肆囤地行為的抑制會在短期內體現出來，從而地價持續快速上漲的局面會得到進一步抑制，最后達到穩定房價的目標。這種邏輯一旦形成，對政府、消費者、地產商而言都是一個多贏的局面。”合富輝煌佛山分公司總經理李慰向《瞭望東方周刊》記者描繪了一幅珠三角房地產業持續健康發展的藍圖。

但事實果真如此嗎?6月2日上午，佛山市南海區對面積只有72畝的桂城疊窖地塊進行拍賣。《瞭望東方周刊》記者在現場看到，盡管這個只有“彈丸”大小的地塊，還是引來了十多家開發商舉牌競標，其中不乏地產大鱷的身影，競爭相當激烈，最后以1．85億元的價格成交，折合每平方米的地價達到了1500元，地產商拿地的熱情絲毫未減。

“競爭太激烈了!”廣東龍光地產公司總裁助理陳丹兒一臉失望地告訴《瞭望東方周刊》記者。

“地產商一旦把地囤在手里，讓他‘吐地’談何容易！”潘蜀鍵說，“土地市場，冰凍三尺，絕非一日之寒，如果這樣樂觀，也就太低估地產商的能量和智慧了。現在，地產商囤地的‘藝術’和‘智慧’越來越高，手段越來越隱秘，監管起來越來越困難。如果地方政府再陽奉陰違，那就更加雪上加霜。”

長期以來開發商擁有土地的數量以及獲取土地的價格，在業界一直被視為“深閨”里的絕密，迷霧重重。按道理，上市房地產公司因為要對外公布業績，這些公司的土地儲備應該比較透明；但實際上即使像富力、臺生這樣的上市公司，要獲取它的土地儲備信息，也是“難于上青天”。

“現在地產商囤地通常先與地方政府草簽一個協議，土地早續則采取螞蟻搬家的形式，用多少辦多少，這種情形如何監管?再比如，前幾年許多地產商通過與政府簽訂合同，辦理了相關的土地手續，土地款卻一直拖著，這種情形怎么處理?畢竟，‘國六條’只是一個行政文件，合同卻有合同法，是法大還是權大?”潘蜀鍵認為“國六條”的落實任重道遠。

潘蜀鍵的擔心絕非杞人憂天。據《瞭望東方周刊》記者調查，廣州某地產巨頭在珠三角周邊某縣囤地一萬畝，就是通過與當地政府簽署協議的形式獲得，而上地手續到目前只辦理了3000由，剩余土地的手續慢慢來，采取螞蟻搬家的形式用多少辦多少，而且，土地的指標是當地政府爭取一部分，地產商公關爭取一部分，分工相當嚴密。

“‘資本金比例達不到35％等貸款條件的開發商，要求商業銀行不得發放貸款’規定的本意是打擊地產商利用銀行貸款囤積土地，但事實上目前大開發商的融資渠道相當廣泛，對其影響有限。反而如果對外資涌入房地產領域不加限制的話，房地產市場很可能被外資和國內地產寡頭所控制。”潘蜀鍵不無憂慮地說。

在去年“國八條”出臺之際，廣州某地產巨頭感到資金鏈吃緊，風還沒放出去，香港，新加坡12個億的資金就“呼嘯而來”。

最近一段時間，外資顯然已經不再滿足幕后老板這個角色的定位，開始從幕后沖向前臺：在以前，摩根士丹利在廣州荔灣區悄無聲息地購買了多處物業，由于通過“影子”公司獲得，并未留下交易痕跡而不為大家所覺察，而今年摩根士丹利公然在南海大瀝雅瑤以1．34億元的價格買地，直取土地市場，深深震撼了珠三角本土地產商。

土地市場“深閨”迷霧依然重重，“國六條”要走的路還很長。“在這場正在上演的精彩‘大片’中，地方政府的角色至關重要，因為從歷次調控的教訓來看，房地產新政‘最后一公里’的瓶頸，很可能會卡在地方政府的配合上面。”著名經濟學者、復旦大學博導尹伯成說。