上海退房風波最新調查

在地杰國際城的業主們看來，大華水岸藍橋勝訴的業主已經是夠幸運的了

9月11日，在上海樓市鬧得沸沸揚揚的大華“水岸藍橋”退房風波，終于有了初步結果。

上海市寶山區人民法院就大華“水岸藍橋”業主訴大華(集團)有限公司商品房預售合同糾紛一案作出判決：準許原告解除與大華集團就位于上海市真華路999弄大華公園世家E塊(水岸藍橋)一期5棟10號101室房屋簽訂的《上海市商品房預售合同》，并依照條款承擔總房價款3％的賠償。

該判決只是“水岸藍橋”退房案的開始，本次上訴有89家業主，這些業主的共同委托律師杜躍平對《瞭望東方周刊》記者表示，“此次訴訟是由89家業主組成的集體訴訟案件，接下來，法院會陸續完成其余88份合同的訴訟。”

盡管此案的新聞報道很少，但卻讓許多上海乃至全國的房企繃緊了神經，因為該案被稱為“中國首例集體退房訴訟案”，地產商擔憂的是，法院支持了原告解除合同的請求，是否意味著以后只要房地產市場出現熊市，業主就有理由退房了呢?

該案另一層背景是，2005年樓市宏觀調控之后，曾長期領漲的上海樓市出現拐點，部分樓盤價格開始跳水，有一些下跌25％以上。眼看房價大幅縮水，少數業主不甘承受巨額損失，開始以各種理由退房，但像“水岸藍橋”業主那樣初步如愿的卻很少。

“水岸藍橋”案始末

“水岸藍橋”項目位于上海寶山區大華三路、真金路口，北面為6萬平方米的行知公園，整個項目建筑面積為22萬平方米。

該樓盤于2004年8月開盤，正值上海樓市最高峰。當時的“水岸藍橋”，從開盤時的7000～9000元／平米，價格飆升到最高時14000多元／平米。

但2005年房產新政后形勢開始逆轉。到了2005年底，“水岸藍橋”的周邊樓盤價格已跌至8000-9000元／平米，本刊記者在一些中介機構看到，這個價位還不乏戶型好、帶裝修的。

在大華和業主的預售合同中，有個“補充條款第三條”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的3％，并承擔由此產生的一切相關費用。”

大華集團為何要加這樣的補充條款呢?杜躍平律師判斷，“那時候房價一直漲，所以他們不愁賣不掉，購房者想退就給退。我(指開發商)可以賺3％，然后收回來再賣。”

不管開發商是基于何種理由增加了這個補充條款，但這個條款無疑給業主退房找到了法律理由。

在靜安寺的一家咖啡廳，“水岸藍橋”的業主張淑秀(應當事人要求化名)拿著一沓寄信的存根，告訴《瞭望東方周刊》記者，“盡管合同約定得很明確，但退房之路非常艱難，大華公司起初態度十分強硬，不愿退房。”

據杜躍平律師和業主們介紹，希望退房的業主們曾和大華方面幾次溝通，但一直沒有得到滿意的結果。寶山區政府有關部門也曾出面讓雙方坐下來協商，但最終還是不能達成一致。

在數度交涉無果的情況下，2005年11月，“水岸藍橋”51名業主聯合聲明：要求解除購房合約，并稱暫緩繳納按揭月供。此舉當時引起了社會各界的高度關注，被稱為“團退風潮”，2005年11月23日，購房者于交房期限前向開發商遞交了解約書面通知，并將爭議尋求司法解決。

2006年9月11日，經過一番波折后，寶山區法院作出判決：1、準許解除合同；2、原告于判決生效之日起十五日內，辦理注銷該房屋上設定的抵押登記；3、被告應返還原告房款(已減除總房價3％賠償金額)，此款由被告協助原告辦妥注銷抵押登記的當日付清；4、本案受理費由原、被告各半負擔。

退房成本很高

盡管法院支持了原告的退房訴訟請求，但許多業主認為，法院判決的結果難以讓他們滿意。

首當其沖的是退房行為到底什么時候完成。根據判決結果，業主與大華方面解除合同的時間是判決結果生效之日，也就是2006年9月26日。

但業主方面則認為，解除合同應該自2005年11月23日、也就是業主聯名提出解約通知時生效。

杜躍平律師告訴《瞭望東方周刊》記者，“根據補充條款可以看到，乙方解除合同不需要甲方的同意，所以解約的時間應為2005年11月。”

解除合同的時間對業主來說，有什么實質意義呢?業主張小姐告訴本刊記者，“從2005年11月到2006年9月，88戶的貸款利息就高達530萬。也就是說，如果按照法院判決生效之日算解除合同，每個業主需要承擔平均達6萬左右的利息。”

這還不是業主承擔的解約費用的全部，3％的房款賠償，按照每戶150萬算，則需4．5萬元，再加上訴訟費、律師費等，解除合同的成本至少需要10多萬元。

據稱參加了庭審的大華集團辦公室繆小姐告訴《瞭望東方周刊》記者，“這是一個群體性案件，涉訴的將近90家，目前只判了三家，一家退房，另外兩家駁回(因為另外兩家已經交房)，整個過程還沒有結束。我們不便發表言論。”

至于是否上訴，她告訴本刊記者，“目前上訴的期限還沒有到，上訴不上訴，我們集團還沒有定論。”最后，繆小姐建議記者等一等，留下電話，她可約一位大華集團的徐總做更詳細采訪。截至本刊發稿日，記者沒有得到大華方面進一步的答復。

康城退房風波

卷入退房風波的不僅是大華集團。

上海康城是2003年和2004年的上海樓市銷售冠軍，但好景不長，到了2005年3月份之后，一直旺銷的康城三期也開始遭遇退房風波。

據媒體報道，短短數月之內，該樓盤就有300多套住宅被退。其中，3月份一個月簽約售出84套，合同撤銷次數同樣是84次：4月簽約售出35次，合同撤銷19次；5月至8月，雖均有房源售出，但當月合同撤銷次數都遠遠大于簽約次數。更有媒體指出，康城3期的房產合同撤銷率高達35％。

退房風波也影響了上海康城的定價策略。2006年6月，康城4期曾試銷一段時間，該樓盤和二期、三期價位最高時比，降幅超過30％，從8000多元／平米降到了不到6000元／平米。

4期開盤不久后滬上媒體又傳出了4期無人追捧的消息。

對此，康城項目的市場部經理龔海龍告訴《瞭望東方周刊》記者，“有些新聞是‘偽新聞’，不值得相信，退房比例沒有那么高，這些信息是公開的，可以到上海房地產網上系統查到。目前我們正在銷售的三期這部分住宅，就是部分以前沒有賣出去的和被退的。”

對于有消息說退房風波波及4期銷售，龔海龍也堅決否認，他說，前面三四個月4期的樓盤也在賣，銷售的數量超過1000套，銷售形勢不錯。

龔海龍承認確實有少部分預售合同撤銷，但撤銷的原因主要是有些客戶因為宏觀調控政策銀根緊縮后按揭沒有辦下來。

本刊記者查看了龔海龍所說的上海房地產網上系統，根據網上的登記數據，發現上海康城樓盤的預售合同撤銷率高達20％以上。其中，一個名為“上海康城三期1”的項目，合同撤銷率為32．23％；而一個名為“康城三期B塊3(一)”的項目，合同撤銷率為23．42％。

龔海龍所說的4期銷售不錯的說法則得到了證實，根據網上的數據，上海康城四期A塊的1951套住宅中，可售住宅已只剩915套，而且只有7個預售合同被撤銷，但4期的價格也較2期、3期下調幅度較大，每平米均價5313元。

大華樣本很難復制

盡管大華“水岸藍橋”的業主們對審判結果表示不服，但是在地杰國際城的業主們看來，大華“水岸藍橋”勝訴的業主已經是夠幸運的了。

地杰國際城的購房者在2005年下半年也卷入了退房風潮當中，從40多人到后來的100多人，到現在只剩下幾個鐵桿維權人員。

“去年11月份，我們咨詢了杜躍平律師，與‘水岸藍橋’的合同一比較，我們就發現，實際上退房可能性已經越來越小了。”9月20日，地杰國際城維權小組成員王立宇(應當事人要求化名)對《瞭望東方周刊》記者說。

王立宇購買的地杰國際城F街坊，其預售合同中的補充條款寫著：在未交房前，若乙方(即業主)因自身原因提出解除合同，須征得甲方(即開發商)的同意，乙方且必須支付總房價3％的違約金，若甲方的實際損失超過總房價的3％，則乙方須支付甲方的實際損失為違約金。

其中最要害的幾個字眼，就是解除合同需要征得開發商同意。“這樣的合同，退房官司不可能打贏。”杜躍平律師當時就給了這樣的答復。

地杰國際城銷售經理陸飛曾在去年12月接受媒體采訪時說：“合同已經履行，開發商無過錯，怎么能解除合同?反過來說，當初房價上漲的時候，我們開發商難道也能隨時解除合同嗎?”

事實上，除非因為無法辦理按揭貸款、像大華那樣在補充條款上給業主留下“可操作空間”之外，想只因為房價下跌而退房，基本上已無可能。

以上海聯洋板塊中邦風雅頌為例，該樓盤的周邊樓價下跌幅度也較大，業主也紛紛要求退房。但該樓盤業主的訴求理由是風雅頌項目有瑕疵，而不是以房價下跌為理由。

在一份名為“就目前中邦風雅頌之情況告全體中邦業主書”的通告中，業主認為，中邦風雅頌在小區車道、建筑外立面、游泳池、綠化、高層的層高、大堂的大理石貼面、變電站、內部小路、通風口等方面存在問題。業主據此認為，開發商對小區規劃等重大信息的隱瞞，影響了購房者的知情權，也影響到購房者對是否訂立合同的判斷。

溫州房產投資客王國鋒也在聯洋板塊等多個樓盤擁有房產，其中也有數套是在2004年年底購入，不少市價已下跌相當多，損失也頗大，這位向來喜歡以妻子、兒子名義買房產的隱形富豪，盡管損失巨大，但和許多業主紛紛要求退房不同，表示堅決不參與其中。

王國鋒告訴本刊記者，“買房產和買股票、買礦山是一個道理，股票也會下跌，礦石價格也會大幅波動，你總不能因為股票跌了，礦石價格大幅下調了，就要求按照原價退股票、退礦山。既然是市場經濟，你既然踏入了市場，就該作好被套牢的風險預期和準備。”

9月22日，本刊記者從杜躍平律師處得到的最新消息是，大華業主中又有19家退房成功。