土地新政將大幅推高工業地價

9月5日，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)正式出臺。《通知》規定，工業用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。其目的明顯在于抑制地方政府低價出讓工業用地的做法。據新華網報道，受此政策影響，我國工業土地價格預計將提高近50％。

當前，我國土地價格主要由三個部分構成:一是取得成本，包括給予被征地農民的征地補償安置費，以及給予城鎮居民的拆遷費用;二是開發成本;三是政府收益，包括新增建設用地土地有償使用費、城鎮土地使用稅和耕地占用稅等相關稅費，以及政府以出讓金形式獲得的土地純收益。此次出臺的土地調控政策，將使以上各主要成本都有所提高。

據國土資源部政策法規司司長甘藏春介紹，如果相關措施全面推開，征地補償安置費將提高１倍，新增建設用地土地有償使用費將提高１倍，城鎮土地使用稅將提高２倍，耕地占用稅征收標準也將有所提高。這將使地價總水平增長三分之一到二分之一。但不同用途地價受到的影響也不盡相同，房地產用地出讓價格將基本持平，小城市會有所波動;工業用地的出讓價格將提高40％到60％，恢復到基準地價的水平。

為什么新政策對不同用途地價會產生不同的影響？國土資源部土地利用司有關負責人表示，目前房地產用地主要采用招標、拍賣、掛牌方式出讓，土地價格由市場供求決定。在實際操作中，土地出讓價遠遠高于其成本價，因此用地成本的提高不會對地價產生太大影響。但就工業用地而言，情況則完全不同。目前，工業用地出讓最低價是按基準地價的70％確定，而在實際操作中，各地為了招商引資，往往推出超低地價，甚至“零地價”。《通知》的核心就是要調整中央和地方的利益分配關系，逐步減少地方政府盲目擴張用地中的經濟利益驅動。因此，這次地價成本的提高，對工業用地價格的影響會很大，工業用地價格上漲已成定局。

盡管此次政策調整從理論上講對房地產地價的影響不大，但有專家也指出，在實際操作中還是要謹防一些房地產開發商利用新政策的出臺，再次拋出所謂“地荒論”，把房地產價格上漲歸因于國家嚴把土地“閘門”，甚至利用國家土地調控政策的變化惡意抬高房價。