廣州樓市謎局

4月26日，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局公布了廣州全市一季度末一手住宅均價(jià)：全市每平米為5842元，中心城區(qū)為每平米6564元。

“看來沒漲多少。”這個(gè)數(shù)字讓剛剛從上海來廣州工作的李梅松了一口氣。此前，李梅幾乎每天都能聽到關(guān)于廣州房?jī)r(jià)上漲的消息，媒體的報(bào)道更是讓準(zhǔn)備買房的她忐忑不安。李梅在一家公司的廣州辦事處工作，公司總部在上海。李梅的男朋友在廣州，去年年底，李梅主動(dòng)向總部申請(qǐng)到廣州工作，“到廣州工作的另一個(gè)主要原因是上海的房子太貴，買不起。”

和李梅一樣，上海白領(lǐng)一族對(duì)廣州人充滿了羨慕，“掙的錢都差不多，房?jī)r(jià)卻只有上海的一半。”

“這10年來，不管是金融風(fēng)波的時(shí)候也好，還是房地產(chǎn)新政的時(shí)候也好，在一些大中城市房?jī)r(jià)大幅漲跌的情況下，廣州始終是波瀾不驚。總體來說，我們不跟風(fēng)。”廣州市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)李明在接受《瞭望東方周刊》記者采訪時(shí)說。

正確的信息引導(dǎo)正確的消費(fèi)

4月11日上午，隨著拍賣錘的起落，廣州市又有三幅地塊被成功出讓。從今年2月份起，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商不時(shí)拋出的“地荒論”，廣州市國(guó)土房管部門加快了土地出讓速度，預(yù)計(jì)全年供地300萬平方米。

在此之前，關(guān)于廣州房地產(chǎn)業(yè)的多種傳言不脛而走，最有代表性的就是“地荒論”和“200億游資論”。在傳言四起的同時(shí)，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局在媒體上公開告誡市民，“近期樓市不排除有哄抬因素，宜審慎人市”。該局提交《瞭望東方周刊》的資料明確表示，“我市土地供應(yīng)充足，2004年出讓經(jīng)營(yíng)性土地6．6平方公里，相當(dāng)于平常兩年供地量，大量存量土地尚未消化，‘地荒’論毫無根據(jù)。”

而面對(duì)“200億游資論”，房管部門也一再提醒投資者，“雖然廣州市房?jī)r(jià)水平在持續(xù)穩(wěn)步上漲，但泡沫成分較少，并不是一個(gè)投機(jī)回報(bào)高的市場(chǎng)。”房管部門認(rèn)為，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的深化影響和地方政府加大市場(chǎng)管理力度的雙向作用下，廣州從行政管理層面上墓本杜絕了“炒風(fēng)”的形成，另外，作為全國(guó)發(fā)展最早的房地產(chǎn)市場(chǎng)，廣州在經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代的一輪炒房熱潮后，無論是政府層面、開發(fā)企業(yè)層面，還是民眾層面，住房消費(fèi)觀念和意圖均變得理性實(shí)在，“炒風(fēng)”缺少市場(chǎng)支持和群眾基礎(chǔ)。

“正確的信息引導(dǎo)正確的消費(fèi)。”廣州市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)李明對(duì)此解釋說。李明認(rèn)為，充分的信息披露和對(duì)稱是近年來廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)理性消費(fèi)的一個(gè)重要前提，“全廣州的基準(zhǔn)地價(jià)，經(jīng)營(yíng)性用地的年度出讓計(jì)劃，以及辦理業(yè)務(wù)中形成的信息，我們都會(huì)在網(wǎng)上公開，我們還準(zhǔn)備盡可能地把房?jī)r(jià)的構(gòu)成，比如土地價(jià)、土建成本、裝修價(jià)，都放到網(wǎng)上，這樣，老百姓就會(huì)把開發(fā)商的利潤(rùn)算得八九不離十，如果你搞暴利，老百姓肯定不會(huì)買的。”

對(duì)此，房地產(chǎn)專家韓世桐有同樣的認(rèn)識(shí)，“政府調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)重要方式就是信息公開，像這次房地產(chǎn)商拋出的‘地荒論’，以及個(gè)別開發(fā)商自己營(yíng)造出的‘虛假繁榮’都讓消費(fèi)者真假難辨，政府的主要任務(wù)就是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的問題。把信息公開之后，‘買漲’還是‘買跌’由百姓自己決定。”

在廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的網(wǎng)站上，《瞭望東方周刊》記者發(fā)現(xiàn)，其中關(guān)于廣州地產(chǎn)市場(chǎng)的信息充分，土地開發(fā)、政策法規(guī)、基準(zhǔn)地價(jià)等多個(gè)欄目均有最新的資料和新聞。

廣州市國(guó)土資源和房屋管理局房地產(chǎn)管理處處長(zhǎng)黃文波說：“炒房團(tuán)”不是沒來過廣州，但是他們?cè)趶V州卻炒不起來。因?yàn)槲覀兠磕甓家ㄟ^公共網(wǎng)站發(fā)布土地出讓年度計(jì)劃，及時(shí)更新土地市場(chǎng)交易情況。定期召開新聞通報(bào)會(huì)、向市民發(fā)布住房?jī)r(jià)格的真實(shí)變化情況，以引導(dǎo)消費(fèi)者的心理預(yù)期和理性決策。除此之外，廣州市國(guó)土房管局與金融部門密切合作，于1998年就建立起預(yù)售款監(jiān)控機(jī)制，2001年以來，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)過程管理，立足于切實(shí)保護(hù)小業(yè)主合法權(quán)益，同時(shí)提供商品房合同登記的網(wǎng)上查詢業(yè)務(wù)，解決消費(fèi)者和開發(fā)商、中介商信息不對(duì)稱的狀況，大大減少了重復(fù)銷售、重復(fù)抵押現(xiàn)象，限制了開發(fā)商、中介商和人為哄抬房?jī)r(jià)的行為。房地產(chǎn)中介管理所對(duì)在媒體刊登的廣告都要進(jìn)行定期檢查和不定期抽查，防止欺騙現(xiàn)象的發(fā)生。如此這般，徹底消除了“炒房”賴以生存的土壤。

中原地產(chǎn)企劃部總監(jiān)李粵湘在接受本刊采訪時(shí)也提到廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的網(wǎng)站，“網(wǎng)上登記、土地供應(yīng)公開，對(duì)房?jī)r(jià)的理性會(huì)有一個(gè)正面的引導(dǎo)。”

政府職責(zé)是規(guī)范

“五一”期間，廣州市國(guó)土房管局聯(lián)合市人大常委會(huì)城建環(huán)資工委、市物價(jià)局等部門對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查。檢查中發(fā)現(xiàn)，部分開發(fā)商在取得預(yù)售證后，故意用拖延售樓時(shí)間、收取誠(chéng)意金等手段，造成緊張的購(gòu)樓氣氛，以達(dá)到哄抬房?jī)r(jià)的目的。檢查人員再次通過媒體提醒市民：必須保持理智的購(gòu)房心態(tài)，應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況作出購(gòu)房決定，切勿盲目跟風(fēng)。

“政府絕對(duì)不會(huì)去控制、干預(yù)房?jī)r(jià)。但是，政府一定要千方百計(jì)地規(guī)范市場(chǎng)。”廣州市委書記林樹森接受《瞭望東方周刊》記者采訪時(shí)表示。

“為什么廣州樓市會(huì)保持10年的穩(wěn)定?全國(guó)很多大城市都很熱鬧，中央宏觀調(diào)控時(shí)就下跌，現(xiàn)在又開始反彈。但廣州一直是供需兩旺，很平穩(wěn)，沒有暴漲暴跌。我認(rèn)為是兩只手在協(xié)調(diào)的結(jié)果。一只是有形的手，是政府的宏觀調(diào)控，另一只是無形的手，是市場(chǎng)。”廣外，市國(guó)土資源和房屋管理局房地產(chǎn)管理處處長(zhǎng)黃文波說。

黃文波認(rèn)為，土地管理是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的源頭，2005年中央宏觀調(diào)控舉措實(shí)際上是下了猛藥，但對(duì)廣州市來說，廣州已經(jīng)進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)10年的土地規(guī)范管理：1998年廣州在全國(guó)率先掛牌拍賣土地，政府牢牢地控制了土地市場(chǎng)，在廣州，不存在開發(fā)商控地的問題。

今年初發(fā)生的一件事情在廣州地產(chǎn)界引起極大關(guān)注：廣州市國(guó)土房管局向去年拍出天價(jià)的兩幅地塊買家發(fā)函，因?yàn)閮少I家違約未付清地價(jià)款，依規(guī)宣布解除成交確認(rèn)書及土地使用權(quán)出讓合同，這也是廣州首次拍賣土地因拖欠地價(jià)款而被政府收回。

業(yè)內(nèi)人士稱，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地競(jìng)投有這樣的一種現(xiàn)象：開發(fā)商高價(jià)投得一幅土地后，會(huì)與相關(guān)政府部門進(jìn)行“談判”，表示地價(jià)過高，資金出現(xiàn)問題，希望政府部門能減免部分地價(jià)或者政府為其建設(shè)一些市政配套等。相關(guān)政府部門往往因面子問題或者希望以此抬高城市地價(jià)而妥協(xié)，減免部分費(fèi)用。該操作辦法曾在廣州以外的大城市出現(xiàn)。

知情人士稱，這兩幅地在去年被拍出天價(jià)后，曾被開發(fā)商們用作廣州地價(jià)過高，樓價(jià)也要升高的借口，“去年廣州土地市場(chǎng)出現(xiàn)了虛熱，開發(fā)商無論有無實(shí)力都進(jìn)場(chǎng)拿地，抬高土地價(jià)格，該次政府收回兩幅土地，意味著市場(chǎng)上真正有實(shí)力的開發(fā)商才能拿地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，空手套白狼的做法在廣州是行不通的。兩幅地塊的收回將有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。”

政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，管住“供地方式”是關(guān)鍵。據(jù)介紹，1996年底，時(shí)任市長(zhǎng)的林樹森就提出：“在我的任上，不再通過行政審批方式批一塊經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地。”不僅如此，廣州市還從源頭上規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，禁止通過行政“用地加名”、“用地改名”等方式炒賣經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地，引導(dǎo)開發(fā)商依法通過公開市場(chǎng)交易方式取得開發(fā)用地。

此外，黃文波還介紹說，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是房屋預(yù)售、銷售、中介還是交易，都有一系列的法規(guī)和制度去規(guī)范。廣州現(xiàn)在已經(jīng)能對(duì)房屋預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)控，這樣就防止開發(fā)商挪用資金，造成爛尾樓以及不能及時(shí)交樓等情況。

滿足不同消費(fèi)者的需求

祈福新郵位于廣州市番禺區(qū)，號(hào)稱“中國(guó)第一村”。這里剛剛開盤的幾幢位于一個(gè)人造湖旁邊的高層樓房，售價(jià)每平方米高達(dá)9000元，讓記者吃了一驚。售樓小姐說，這幾幢新開盤的樓房主要面向高端消費(fèi)者，戶型以及裝修都較好，但祈福新哪里還有一些面向中低收入者的樓房，售價(jià)是每平方米4000多元。

“廣州一直致力于建立一個(gè)科學(xué)的、適合廣州特色的住房體系。”黃文波處長(zhǎng)介紹說，“廣州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是多層次的，有廉租房，有解困房，經(jīng)濟(jì)適用房，也有安居小區(qū)，有普通商品房，有二手房，還有拿政府差價(jià)補(bǔ)款人住的新社區(qū)。這樣，廣州高、中、低收入階層的家庭都有選擇，廣州的二手房市場(chǎng)也很活躍，所以廣州居民有很大的選擇余地，整個(gè)消費(fèi)層次也很清晰。這在一定程度上使房?jī)r(jià)顯得比較均衡和理性。”

對(duì)于廣州目前出現(xiàn)的新一輪房?jī)r(jià)攀升現(xiàn)象，中原地產(chǎn)研究部的劉志武認(rèn)為，個(gè)中顯示的一個(gè)深層次矛盾就是房屋結(jié)構(gòu)上的不盡合理。按廣州目前的年人均可支配收入，現(xiàn)階段的住房供應(yīng)，應(yīng)該以低價(jià)商品房為主，高價(jià)商品房為輔。但從2004年起，高檔商品房成為廣州住宅市場(chǎng)的主角，忽略了中低收入群體的住房需求。

種種跡象顯示，廣州市政府部門已經(jīng)注意到這一點(diǎn)。據(jù)介紹，去年，廣州在國(guó)內(nèi)率先明確了“普通住宅”與“非普通住宅”的劃分標(biāo)準(zhǔn)，并推出對(duì)個(gè)人二年內(nèi)轉(zhuǎn)讓商品房課以20％所得稅的新政。

在今年1月廣州市城建工作會(huì)議上，市委書記林樹森明確表示要多建經(jīng)濟(jì)適用房，“讓市民有便宜的房子可以買。廣州要增強(qiáng)吸引力，就得控制城市生活成本，房?jī)r(jià)就不會(huì)‘上虛火’。未來5到10年，如果廣州一直保持較低的城市生活成本，對(duì)發(fā)展非常有利。”

廣州市政府今年啟動(dòng)的新社區(qū)計(jì)劃更是驗(yàn)證了這一點(diǎn)。相關(guān)人士介紹說，“新社區(qū)”體現(xiàn)的一個(gè)重要概念，就是政府針對(duì)部分中低收入和雙特困被拆遷家庭在依法實(shí)施了拆遷貨幣補(bǔ)償后仍無經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買普通商品房的情況，利用政府現(xiàn)有存量房源或由政府主導(dǎo)建設(shè)的新社區(qū)住宅，以優(yōu)惠的價(jià)格向這些符合條件的家庭出售或出租，目的是滿足中低收入被拆遷家庭的住房需求，使其成為城市建設(shè)發(fā)展的受惠者，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，同時(shí)支持配合城市建設(shè)和改造項(xiàng)目工程的順利實(shí)施。

土地收益和社會(huì)效益并舉

廣州市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)委員會(huì)主任許奮飛對(duì)于市委書記林樹森不讓開發(fā)商參與舊城改造非常贊成，“國(guó)務(wù)院批文是嚴(yán)禁廣州搞老城區(qū)改造，要保留老城區(qū)的原有風(fēng)貌。應(yīng)該自然地慢慢地去改，改變了廣州的老城區(qū)，也就沒有廣州了。這一點(diǎn)上，老百姓就是歡迎的。”

許奮飛有許多做房地產(chǎn)的朋友，他說，雖然老百姓對(duì)此舉非常贊同，但地產(chǎn)商卻在暗地里罵林樹森，“舊城改造對(duì)于地產(chǎn)商來說是一塊‘肥肉’。”

業(yè)內(nèi)人士分析說，當(dāng)前中國(guó)各地樓市之所以持續(xù)高燒難退，很大的一個(gè)原因就是某些地方政府已經(jīng)和打著“改造城市”旗幟的開發(fā)商走得太近，甚至在某種程度上成了一種可怕的利益共同體：地方政府為滿足GDP的高速增長(zhǎng)高價(jià)出讓土地、房地產(chǎn)商則聯(lián)手囤積土地，進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)。某些地方政府和主管部門沒有處理好保護(hù)商界和關(guān)愛民生的平衡關(guān)系，明顯偏向開發(fā)商，甚至將開發(fā)商的發(fā)展作為自己的責(zé)任和目標(biāo)所在，而將民生放在一邊。

對(duì)此，林樹森有著清醒的認(rèn)識(shí)，“有些城市，政府想改造城市但沒有錢，只有靠劃紅線成片開發(fā)房地產(chǎn)，那不就是靠房地產(chǎn)商來改造城市?房地產(chǎn)商會(huì)白出錢給你改造城市?一定得搞砸!我是不會(huì)讓房地產(chǎn)商來改造城市的。”

作為一個(gè)具有2200多年歷史的文化名城，舊城改造是廣州現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程中首先遇到的問題。上世紀(jì)90年代，正是全國(guó)范圍內(nèi)開發(fā)商圈地的“狂熱時(shí)代”。很多地方將舊城改造一股腦交給開發(fā)商，以為這樣就可以加快城市改造，廣州也不例外。于是開發(fā)商根據(jù)自身利潤(rùn)最大化的追求，在市區(qū)大量征地圈地，結(jié)果形成了廣州市區(qū)高樓大廈緊鄰破舊民房的凌亂局面。此外，有的地產(chǎn)商還乘機(jī)大量囤積土地用于“炒地皮”。如此大拆大建、過度拆遷和強(qiáng)制拆遷造成的社會(huì)矛盾，廣州至今還要花費(fèi)很大的精力來化解。

為從根本上解決問題，1999年廣州市政府決定：“廣州舊城改造不再讓開發(fā)商參與。”

據(jù)了解，林樹森不讓房地產(chǎn)商參與舊城改造的最大的原因在于，房地產(chǎn)商改造舊城后在滿足回遷的基礎(chǔ)上還要賺錢，只有靠提高容積率。這樣一搞，容積率就增加了好幾倍，看上去解決了“城中村”問題，實(shí)際上卻大大增加了城市建筑和人口的密度，不利于廣州的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

黃文波處長(zhǎng)認(rèn)為，作為廣州市來說，如果政府真的要追求土地收益的話，完全可以在老城區(qū)蓋高樓，蓋得越密就會(huì)掙得越多，但廣州卻不許開發(fā)商參與舊城改造，其原因就是政府追求的是土地收益和社會(huì)效益并舉。

黃文波稱，廣州目前來講還是發(fā)展中國(guó)家的發(fā)展中城市，降低城市運(yùn)營(yíng)成本，建設(shè)“兩個(gè)適宜”現(xiàn)代化大都市，是市政府確定的戰(zhàn)略決策。房?jī)r(jià)過高或過快上漲，不僅會(huì)加重市民負(fù)擔(dān)，而且會(huì)加大城市運(yùn)營(yíng)成本，降低城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

新一輪漲價(jià)下的廣州樓市

就在廣州市國(guó)土資源和房屋管理局公布全市一季度末一手住宅均價(jià)的前一天，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院編撰的《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》在京發(fā)布，據(jù)編撰《藍(lán)皮書》的專家預(yù)測(cè)，全國(guó)房?jī)r(jià)將長(zhǎng)期上漲，今年小幅升高。具體到個(gè)別城市而言，廣州和深圳房?jī)r(jià)也會(huì)上漲。

廣州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副教授陳德豪表示，他基本同意《藍(lán)皮書》的說法，廣州房?jī)r(jià)今年仍然看漲，“隨著地鐵的開通、商業(yè)總部的落戶，一些黃金地段的房?jī)r(jià)肯定還有上漲空間。不過，這類地產(chǎn)吸引的都是有錢人。這一做法會(huì)影響其他地區(qū)房?jī)r(jià)，但不會(huì)跟去年一樣迅猛，而是平穩(wěn)上漲。”

對(duì)于廣州新一輪的房?jī)r(jià)上漲，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的分析材料稱，上漲除了有經(jīng)濟(jì)周期影響的因素外，和市場(chǎng)需求以及公眾心理預(yù)期看漲有關(guān)。

中原地產(chǎn)企劃部總監(jiān)李粵湘介紹說，今年一季度，從中原地產(chǎn)公司成交數(shù)來看，成交量從3月份開始上漲，上漲的主要原因是一手房的貨量缺少，而市場(chǎng)需求在增加，尤其是“移民二代”對(duì)居所的需求在增多。

廣州市統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)表明：今年第一季度房?jī)r(jià)指數(shù)處于歷史高位，而房地產(chǎn)開工指數(shù)已連續(xù)六個(gè)季度處于歷史低位。分析認(rèn)為，廣州樓市處于開工量、竣工量嚴(yán)重?cái)鄼n期，是導(dǎo)致一季度廣州房?jī)r(jià)短暫猛漲的重要原因。

對(duì)此，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果下一步房?jī)r(jià)出現(xiàn)過快上揚(yáng)，不排除采取專門措施來進(jìn)行調(diào)控。

房地產(chǎn)專家韓世桐向《瞭望東方周刊》記者介紹說，近幾年來廣州市政府部門一直和地產(chǎn)商在暗地里較勁，前年年初，廣州召開了首屆地產(chǎn)峰會(huì)，由十大地產(chǎn)商發(fā)起，當(dāng)年的樓價(jià)也因此而起。去年的時(shí)候也開了地產(chǎn)峰會(huì)，相關(guān)政府部門立即出面公開指責(zé)其有炒作嫌疑。今年雖然沒有召開地產(chǎn)峰會(huì)，但是發(fā)展商都在不約而同地進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等，造成局部的搶購(gòu)。韓世桐認(rèn)為，面對(duì)新一輪的漲價(jià)，政府面臨的責(zé)任和壓力也更大了。

“房地產(chǎn)企業(yè)是在博弈中進(jìn)步，在較量中成長(zhǎng)。政府與企業(yè)之間公開化的博弈，通過多次峰會(huì)、記者招待會(huì)、研討會(huì)等，推動(dòng)了房地產(chǎn)界的民主成長(zhǎng)過程，政府這個(gè)當(dāng)年的婆婆，也要與時(shí)俱進(jìn)，學(xué)會(huì)公共管理的道道。”廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事談錦釗說，“推進(jìn)住房商品化，為人民提供安居之所，不僅需要地產(chǎn)界的貢獻(xiàn)，更重要的是政府要有調(diào)控手段。”