房貸之危

中國(guó)商業(yè)銀行業(yè)已經(jīng)過(guò)度依賴于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)漲勢(shì)

繼5月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)布調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的六項(xiàng)措施（下稱“國(guó)六條”）后，房地產(chǎn)信貸會(huì)不會(huì)緊縮，成為各界關(guān)注的又一大焦點(diǎn)。

5月25日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康提出，對(duì)多套房屋以及對(duì)高檔商品房、別墅、商業(yè)用房等投資和投機(jī)性需求，要大幅度提高首付比例和嚴(yán)格控制授信。對(duì)于個(gè)人抵押房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重維持50％不變；對(duì)于其他類(lèi)較高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款，可由目前的100％提高到150％－200％，以提高風(fēng)險(xiǎn)貸款的資本占用，通過(guò)資本的管理限制銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展。

此前，央行已表達(dá)了對(duì)銀行貸款規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)的擔(dān)憂。今年4月，新增人民幣貸款3172億元，同比多增1750億元，是歷史同期最高水平。

作為應(yīng)對(duì)之策，5月17日，央行向部分銀行定向增發(fā)了1000億元票據(jù)，一季度貸款規(guī)模增長(zhǎng)較快的建行購(gòu)買(mǎi)央票超過(guò)200億元，交行、招行、中信等股份制銀行的購(gòu)買(mǎi)規(guī)模在40億—50億元。這顯然是強(qiáng)制性購(gòu)買(mǎi)，一年期的央票利率為2.1138％，低于前一天發(fā)行利率16個(gè)基點(diǎn)。

票據(jù)發(fā)行當(dāng)天，銀行間市場(chǎng)七日回購(gòu)利率還出現(xiàn)下跌。因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期央行定向發(fā)行后，就不會(huì)下提高準(zhǔn)備金率這樣的“猛藥”。

5月18日，央行在貸款利率上調(diào)之后，再次召開(kāi)窗口指導(dǎo)會(huì)議，提示適度控制貸款規(guī)模，但沒(méi)有對(duì)房貸政策和提高準(zhǔn)備金率有任何暗示。

然而，在順周期背景和流動(dòng)性壓力下，銀行強(qiáng)烈的貸款沖動(dòng)能否得到抑制，仍在未定之天。

房貸放松

“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，已經(jīng)背離了人們的購(gòu)買(mǎi)能力?！便y監(jiān)會(huì)人事部主任閻慶民對(duì)《財(cái)經(jīng)》說(shuō)，閻此前曾擔(dān)任銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管一部主任，不過(guò)他強(qiáng)調(diào)，此次是以學(xué)者身份表態(tài)。

中央出手調(diào)控前，今年的房貸增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月－2月，銀行新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款1001億元，比去年同期增長(zhǎng)44.1％，增幅同比上升36.1％。

北京一位中等規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司老總稱，“現(xiàn)在市場(chǎng)很好，銀行像蜜蜂一樣盯著房地產(chǎn)公司給貸款?！痹谶@種背景下，房地產(chǎn)公司都在采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的模式。

“今年銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款條件確實(shí)放松了，原來(lái)有抵押的有些就不用抵押了，利率上浮的變成下浮，原來(lái)要提供1億元滾動(dòng)開(kāi)發(fā)貸款的會(huì)貸出1.5億?！敝行陪y行的一位人士稱。

銀行放松房貸，主要是看到了房?jī)r(jià)的上漲。據(jù)悉，廣州珠江新城一些高檔住宅，每平方米已經(jīng)從2004年上半年的7000元漲到1.5萬(wàn)元，兩年時(shí)間上漲一倍。廣州市房?jī)r(jià)前幾年漲幅很小，相對(duì)于上海、北京，很多人認(rèn)為還有上漲空間。

房貸的寬松也表明，央行與銀監(jiān)會(huì)對(duì)房貸的相關(guān)規(guī)定并未得到落實(shí)。

2003年7月央行發(fā)布的121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％。”當(dāng)年9月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》又將該比例上調(diào)到35％。

中信銀行上述人士估計(jì)，所謂自有資金中，可能只有30％是真正的自有資金，其他70％還是來(lái)自銀行貸款。現(xiàn)在通過(guò)招拍掛購(gòu)買(mǎi)土地的成本非常高，在大城市購(gòu)買(mǎi)土地的成本就占到投資規(guī)模的40％甚至50％，“這么大的成本，怎么可能不靠銀行貸款呢？“

他認(rèn)為，對(duì)于大型房地產(chǎn)公司，銀行愿意采取綜合授信，甚至縱容他們以其他項(xiàng)目的名義獲得更多貸款，再轉(zhuǎn)移到買(mǎi)地的項(xiàng)目上來(lái)，銷(xiāo)售款也可以用來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，而不是先償還貸款。

上海、北京的數(shù)位開(kāi)發(fā)商表示，現(xiàn)在合作開(kāi)發(fā)非常普遍，企業(yè)自有資金的來(lái)源除了利潤(rùn)積累，還包括發(fā)行短期融資券、發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、投資公司以及民營(yíng)企業(yè)入股等等。甚至還有國(guó)內(nèi)銀行幫助企業(yè)從外資銀行獲得貸款，解決前期自有資金問(wèn)題。

“外資銀行不要求四證齊全，只要簽署購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，前期投入一定資金就可以提供貸款?！北本┑囊晃婚_(kāi)發(fā)商稱。

國(guó)有銀行也存在四證或三證還不齊全就發(fā)放部分流動(dòng)資金貸款的做法。記者就獲悉，華夏銀行上海分行被銀監(jiān)局查出今年直接為企業(yè)買(mǎi)地提供過(guò)貸款。

雖然銀監(jiān)會(huì)對(duì)房貸做過(guò)多次檢查，但迄今仍難以提供企業(yè)自有資金的真實(shí)比例。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月－2月的數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)企業(yè)自有資金729.16億元，同比增長(zhǎng)32.9％，其占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例由去年同期的18.6％提高至20.7％，提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于“國(guó)六條”，業(yè)界的解讀也不盡相同。建行公司業(yè)務(wù)部總經(jīng)理助理紀(jì)偉認(rèn)為，“國(guó)六條”第一次明確提出房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)，宏觀調(diào)控的目的是要保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。“對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，我們要有前瞻性的政策指導(dǎo)，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快地區(qū)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)控。”

地價(jià)高估

盡管央行和銀監(jiān)會(huì)風(fēng)聲日緊，但多數(shù)銀行仍然對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)仍屬可控。其信心在于，土地資源有限，土地拍賣(mài)價(jià)格不斷上漲；即使下跌，銀行一般是按50％的土地抵押率進(jìn)行貸款，風(fēng)險(xiǎn)很小；再者，目前很多行業(yè)利潤(rùn)率下滑，企業(yè)利潤(rùn)率低于貸款利息，銀行貸款貸不出去，房地產(chǎn)行業(yè)熱使得銀行不愿意錯(cuò)過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)，這是順周期時(shí)銀行的普遍心態(tài)。

然而，50％的土地抵押率并非毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橥恋貎r(jià)值在抵押時(shí)可能就已經(jīng)高估了。

據(jù)記者了解，土地抵押的一種情況，是銀行按照房地產(chǎn)公司實(shí)際交納的土地出讓金來(lái)確定抵押率，抵押率大多在50％，浙江的某些城市可以高到70％；另一種情況是，銀行根據(jù)土地評(píng)估值的50％提供貸款，在土地交易不夠規(guī)范、對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不嚴(yán)的地區(qū)，就非常容易出現(xiàn)土地出讓率高估的情況。

一般而言，評(píng)估公司根據(jù)政府規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)和土地交易中心公布的成交價(jià)格，并可以根據(jù)交通狀況、配套設(shè)施、環(huán)境綠化等幾個(gè)因素對(duì)估值進(jìn)行修正。

“高估30％是正常的，我們不做有人做。評(píng)估之后報(bào)土地局有關(guān)部門(mén)審批。銀行看到土地證等資料齊全，評(píng)估報(bào)告經(jīng)過(guò)土地局審批，一般就通過(guò)了?！编嵵莸囊晃辉u(píng)估師說(shuō)。

2004年，鄭州新建的CBD開(kāi)發(fā)區(qū)鄭東新區(qū)土地成交價(jià)只有55萬(wàn)－60萬(wàn)元/畝。當(dāng)時(shí)配套設(shè)施沒(méi)有跟上，一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就以每畝價(jià)值90萬(wàn)元獲得了銀行抵押貸款，并獲得了土地局的批準(zhǔn)?！艾F(xiàn)在新區(qū)配套到位很快，地價(jià)已經(jīng)突破了每畝100萬(wàn)元，這個(gè)評(píng)估價(jià)格也不覺(jué)得高了。”上述評(píng)估師稱。

事實(shí)上，很多評(píng)估都是參照同樣地段的最高價(jià)來(lái)評(píng)估，連帶效應(yīng)非常明顯。農(nóng)行內(nèi)蒙古分行房貸部有關(guān)人士稱，他們有三種方法：一是可以按照出讓金的70％抵押，二是加上近幾年的物價(jià)上漲水平自己測(cè)算，三是依據(jù)評(píng)估報(bào)告。

據(jù)悉，建行浙江省分行也是采取指定評(píng)估公司的方式，二級(jí)分行要聘請(qǐng)其他評(píng)估公司，還要經(jīng)指定評(píng)估公司的復(fù)核。

瑞銀集團(tuán)董事兼亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主管王震宇表示，在境外發(fā)展商向銀行借貸時(shí)，銀行一般會(huì)采取評(píng)估師而不是發(fā)展商的價(jià)格來(lái)貸款，但前提是評(píng)估師是獨(dú)立的專業(yè)人士，自身有可靠的信用。

令人憂慮的是，很多人似乎把房地產(chǎn)看成了股票，在全國(guó)城市地價(jià)普漲的情況下，已失去風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)?！案鞣中卸颊f(shuō)所在的地區(qū)沒(méi)有泡沫，西部說(shuō)東部?jī)r(jià)格高，西部還有上漲空間；東部說(shuō)西部購(gòu)買(mǎi)力不足，東部市場(chǎng)成熟，顯然都在爭(zhēng)搶信貸資源。”一家銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制部經(jīng)理說(shuō)，各銀行都鼓勵(lì)和優(yōu)先發(fā)展按揭業(yè)務(wù)，實(shí)際上是變相鼓勵(lì)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，因?yàn)楸仨氁獡屨荚搭^。“有的銀行提出搶占房?jī)r(jià)沒(méi)有漲起來(lái)的城市個(gè)人按揭業(yè)務(wù)，實(shí)際上在跟著炒房團(tuán)走了，銀行對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到推波助瀾的作用?！?/p>

“所有資金的提供者”

銀行爭(zhēng)取房貸的另外一個(gè)原因，就是要發(fā)展個(gè)人住房按揭貸款這一“市場(chǎng)潛力大，風(fēng)險(xiǎn)很小”的業(yè)務(wù)。農(nóng)行房地產(chǎn)信貸部有關(guān)人士稱，現(xiàn)在個(gè)貸需求減少，各銀行都推出了新品種來(lái)營(yíng)銷(xiāo)。

但是，個(gè)貸替換了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，并不意味著銀行就可以高枕無(wú)憂。

目前，中國(guó)房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例越來(lái)越高，2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.84％。如果加上給建筑公司的貸款和個(gè)人按揭貸款，銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的貸款比重非常之高。而業(yè)界測(cè)算，房地產(chǎn)在銀行新增貸款中的比重更高。

“在銀行中長(zhǎng)期貸款中，40％以上是房地產(chǎn)貸款。這就涉及到資金的流動(dòng)性和期限匹配問(wèn)題。”閻慶民告訴《財(cái)經(jīng)》。

以建行為例，截至今年4月，建行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增300多億元，個(gè)人住房貸款新增近300億元，總共占新增貸款（包括票據(jù)和個(gè)人貸款）的21％。房地產(chǎn)行業(yè)雖然是建行的強(qiáng)項(xiàng)，但房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款比例已超過(guò)6％，高于去年底3.84％的平均不良貸款比例。

央行金融市場(chǎng)司有關(guān)人士曾表示，房地產(chǎn)貸款快速增長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)一些問(wèn)題，最根本的是還沒(méi)有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。

在房地產(chǎn)龐大的產(chǎn)業(yè)鏈條中，銀行是所有環(huán)節(jié)的資金提供商。中國(guó)人民銀行研究局局長(zhǎng)唐旭指出，從土地儲(chǔ)備制度開(kāi)始，銀行就是政府儲(chǔ)備土地的資金提供方；經(jīng)過(guò)招拍掛出讓土地以后，房地產(chǎn)商支付的土地出讓金也大部分來(lái)源銀行貸款；建筑公司帶資建房的資金同樣來(lái)自銀行；最后房地產(chǎn)商資金回籠，而購(gòu)房者以個(gè)人按揭的形式再次從銀行貸款。

統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)字顯示，2006年一季度，中國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2793億元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為43313億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重高達(dá)8.6％。

由于其整個(gè)產(chǎn)業(yè)的資金鏈都經(jīng)過(guò)銀行，房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，任何風(fēng)吹草動(dòng)都有可能引發(fā)連鎖反應(yīng)——據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.24萬(wàn)億元，其中1月－2月本年資金來(lái)源3527億元中，國(guó)內(nèi)貸款就有1001億元。房地產(chǎn)貸款的高速增長(zhǎng)，逐漸加大商業(yè)銀行所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)處于上升周期時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)顯現(xiàn)；而一旦產(chǎn)業(yè)鏈條中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，都可能對(duì)銀行的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大的打擊，“如果房?jī)r(jià)下跌，銀行多年（從房地產(chǎn)行業(yè)）獲得的利潤(rùn)就全部化為烏有?！毖胄幸晃还賳T告訴記者。

目前房地產(chǎn)業(yè)中的泡沫成分幾何，“國(guó)六條”最終能起到何種調(diào)控作用，仍有待市場(chǎng)最后的檢驗(yàn)。不過(guò)房地產(chǎn)熱中，風(fēng)險(xiǎn)因素正在被更多地察覺(jué)到：一是根據(jù)中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部李宏瑾博士的分析，從2003年6月調(diào)控至今，房?jī)r(jià)在宏觀調(diào)控期間的走勢(shì)是快速上升的，并且上升幅度要遠(yuǎn)大于宏觀調(diào)控之前；二是近期房?jī)r(jià)漲幅增加非?？?，但是整體成交量進(jìn)一步萎靡；三是個(gè)人按揭貸款不良率有所上升，上海市這一指標(biāo)已經(jīng)上升0.27％至0.68％。