鄒慶：從代理人到主人

在臺前幕后的真正老板們謝幕后，鄒慶終于以主人的姿態進入森豪，卻沒有擺脫前任的命運

從銀行貸款如探囊取物的“地產大亨”鄒慶，至今沒有蓋出一座完整大樓。

位于北京市朝陽門內大街南側，距離王府井咫尺之遙——很難有比森豪公寓項目更“黃金”的地段了。但從1993年蓋到今天，13年之后，森豪公寓仍未完工。

前后三任接盤人中，第一任馬云于1997年被捕，第二任霍海音被判處死刑，在臺前幕后的真正老板們謝幕后，鄒慶終于以主人的姿態進入森豪，卻沒有擺脫前任的命運。

霍海音、余建三與8.9億元

今年42歲的鄒慶是土生土長的北京人，父母均是普通工人，并無顯赫家世背景。20年前，鄒還曾兩度被勞動教養，在獄中渡過總共四年時光。他的命運驟然轉向，發生在上世紀90年代中期，幾乎是一夜之間便以A-4地塊（即森豪項目所在地）開發商的身份，成為北京地產圈里的傳奇人物。

他的發跡，得益于兩個銀行界“貴人”。一個是原北京城市合作銀行展覽路支行行長余建三，余比鄒年長九歲，在1985年前后鄒慶還干個體戶時即已相識；另一個，則是改變鄒慶命運的關鍵人物——原北京城市合作銀行（現北京銀行）中關村支行行長霍海音。據說，介紹鄒慶與霍海音相識的，正是余建三。

鄒與霍海音相識于何年，已不可考。但鄒當年只是一名做服裝和汽車配件貿易的小生意人，行長霍海音則早已是京城房地圈內有名的人物——霍以放貸能量知名，其組織調動資金能力之強，直到十多年后，仍為許多房地產商津津樂道。

森豪項目幾乎從一開始就是在霍海音掌控之下；其前期資金的投入大半來自霍海音的調度，霍甚至一度直接操盤。但隨著1994年前后銀行內部管理日益加強，為規避風險，霍不得不退居幕后。他需要找到一個人代替他在臺前執掌森豪，“天不怕地不怕”的鄒慶正是一個合適的人選。

在改變鄒慶命運的1994年，他在北京成立了華運達經貿發展公司。兩年后，霍海音控制的香港慕來投資有限公司與北京市住宅建設總公司簽署協議，成立北京慕來房地產開發中心，接手了森豪的開發，出任董事長的正是鄒慶。1999年，由鄒慶控制的另一個華運達——香港華運達集團代替香港慕來，成為了森豪項目的開發商。

接手森豪，以及來自北京城市合作銀行的前后幾筆巨額貸款，一舉將出獄后在商場中摸爬滾打的鄒慶推上前臺，成為北京房地產市場的新貴。不過，彼時彼刻，森豪項目真正的老板與其說是鄒慶，不如說是貸款給鄒慶、一手策劃了鄒慶接盤的北京城市合作銀行中關村支行行長霍海音——從1994年到1999年，華運達先后從前北京市城市合作銀行中關村支行和展覽路支行貸款8.9億元，兩行行長正是霍海音和余建三。

危險之旅

森豪公寓的啟動始于城市危房改造和拆遷，1993年交由北京市住宅開發建設集團總公司（下稱北京住總）承建。森豪的第一個接盤人，是中國農業銀行北京海淀支行學院路分理處第三代辦所所長馬云；當時，他的另一個身份是北京丹儂迪諾房地產開發有限公司（下稱北京丹儂迪諾）董事長。

那個時候，森豪還不叫森豪，而叫天域。霍海音此時是北京丹儂迪諾的股東，與馬云私交甚密，在森豪項目中舉足輕重。

有兩家銀行內部人牽頭，森豪本可安枕無憂。然而，1995年，馬云因涉嫌貸款詐騙被刑事調查；年底，北京丹儂迪諾宣布退出并終止對天域公寓項目的投資開發。

馬云獲罪之后，霍海音不愿就此退出森豪項目的開發，他開始醞釀其控制的另一家公司接盤的計劃。但有馬云的前科在先，霍海音也不敢再直接出面，與余建三和霍海音交好的鄒慶就此橫空出世。

1996年1月底，北京丹儂迪諾宣布，將在天域公寓中的全部權益轉讓給香港慕來投資有限公司（下稱香港慕來），天域公寓也正式更名為森豪。

香港慕來成立于1992年，原本由霍海音與其弟霍海波分別出資9500港元、500港元注冊組建。1995年6月，也就是北京丹儂迪諾退出之際，霍海音將4500港元股本轉與霍海波，其余股本轉給鄒慶，鄒慶與霍海波兩人各占股50％。

1996年12月，森豪公寓終于正式破土動工。1998年，由三棟九層的聯體公寓樓和一棟15層的酒店式公寓樓組成的森豪公寓項目封頂。

但就在工程即將竣工之際，森豪項目再度易手。1998年，北京住總以香港慕來拖欠施工款為名，停止了工程建設。1999年1月，北京慕來召開董事會，決定由華運達集團有限公司（香港）受讓香港慕來在北京慕來的全部股份，香港慕來退出北京慕來董事會。同時，北京慕來房地產開發中心更名為北京華運達房地產開發有限公司，董事長仍由鄒慶擔任。

隱藏在這樁神秘的轉讓背后的真正變故是：在此之前的1998年4月，霍海音因侵吞挪用公款等罪名被刑事拘留。差不多與此同時，余建三因用賬外客戶資金非法拆借、發放貸款也受到調查，2000年被判處有期徒刑六年。

2002年12月20日，霍海音被北京市一中院認定先后侵吞公款人民幣7000萬元；挪用公款人民幣10.5674億元；違反金融法規，多次為他人出具金融票證，造成人民幣3000余萬元重大損失。判決顯示，霍海音在擔任行長的1991年11月到1997年12月期間，以為單位謀利為名，多次采取支付高額利息吸收客戶資金，非法拆借、發放貸款造成20多億元人民幣的重大損失。霍海音被判處死刑。

霍提起上訴，2003年9月，北京市高院維持了一中院的原判，并上交最高人民法院復核。但時至今日，復核仍未結束，判決并未執行。

從1993年到1999年，森豪雖幾度易手；但前后接盤的馬云、霍海音和余建三無一例外均是主管銀行貸款生殺大權的內部人士。他們的相繼入獄，宣告了森豪前半段歷史的結束。至此，霍海音的名字徹底從森豪項目中消失，鄒慶則開始其獨立操盤森豪之旅。

天價樓盤

2000年12月31日，森豪公寓正式對外開盤，開出了驚人的天價：住宅部分的開盤均價為2500美元/平方米，商用部分的均價更高達3500美元/平方米。

鄒慶的目的根本不在于賣房，“事后看來，這應該是華運達公司為獲得銀行貸款進行的一次作秀。”一位銀行界人士表示，“房價定得越高，公司通過辦理虛假按揭從銀行獲得的貸款也就越多。”

獨立操盤的鄒慶，剛開始顯然諸事不順。霍海音、余建三入獄，一度斷掉了森豪曾經源源不斷的資金流。從1999年開始的兩年間，鄒慶一直在四處找錢：他需要支付拖欠北京住總的5000萬元工程欠款、2.4億元的拆遷款，補交土地出讓金9000多萬元；此外，樓盤后續投資至少還需一兩億元。

2000年11月，鄒慶以森豪公寓中2.5萬平方米可銷售面積的全部所有權為抵押，從建設銀行北京分行獲取了一筆1.5億元的貸款。但這筆錢仍不足以支付鄒慶面對的巨額債務。

一個月后，森豪公寓以高得令人咋舌的價格開盤。

很快，森豪公寓“銷售一空”。這廂剛剛開盤，那邊257份申請個人按揭貸款的資料已經遞交到中行北京分行零售業務處，五天之內即獲總值達6.4億元的個人貸款。

為這筆按揭大開綠燈的，正是中行北京分行零售業務副處長徐維聯。不到兩年，2002年10月，徐維聯被撤銷副處長之職，并被中行北京市分行開除，此次亦與鄒慶一同被推上被告席（參見本期“假按揭流水線”）。

復制森豪

2001年，鄒慶將森豪公寓共計18688平方米的兩層底商及地下一層賣與北京神華公司，套現1.3億元；加上利用森豪公寓分別從中行及建行成功獲得的6.4億元和1.5億元貸款，此時的鄒慶已完全有能力償清債務，并將森豪運作完畢。

但是，剛剛發現了假個人住房按揭來錢更快，鄒慶已不滿足于只運作一個森豪。由森豪套取的貸款，大部分沒有用于森豪公寓的項目運作，而是通過北京華慶時代投資有限責任公司（下稱北京華慶），投向了全國各地。

2001年初，北京華慶時代投資有限責任公司以3800萬元競拍接盤位于CBD地區的光華里1號的爛尾項目。但是，得到這塊地理位置極佳的地產項目之后，鄒慶并未再向該項目投入一分錢，而是仿效森豪，以期房銷售之名，偽造個人按揭，繼續向中行北京分行套取了1.07億元貸款；并利用兩個項目套得的共計7.5億元現金，操盤了北京、上海、武漢、成都等地大量位置極佳的地產項目。

據華慶公司財務部人士透露，北京華慶共向漁陽飯店、盛唐飯店、北人集團、安貞大廈等九個項目投入1.7億元，僅收回6000萬元；上海華慶先后向綠洲廣場、香樟花園、東湖大廈、陽澄湖等17個項目投入2.7億元，僅收回1億元左右。

這些項目中，華慶公寓、盛唐大廈、綠洲廣場等均屬地段極佳、極具升值潛力的項目，但華慶對每個項目的投入均僅數百萬或幾千萬元，實際上沒有真正投入資金運作其中的任何一個項目。

以中關村附近的盛唐飯店為例，鄒慶以5700萬元收購，但預付2000萬元后，始終沒能支付余款。后將該產業轉至其姐夫王惠敏名下。其他項目也多半途而廢。

除了頻繁出手，多方操盤，鄒慶還利用華運達商貿等關聯公司轉移了5500萬元，通過地下錢莊向海外轉移3000萬元，這些款項均不知所終。據檢方調查，鄒慶共在上海購買了四套高檔住宅，但案發后轉至其姐夫王惠敏名下。王惠敏現在去向不明。

“玩不下去了”

資料顯示，在通過森豪及華慶兩項目成功從中行套現后，從2001年1月到2002年6月，華運達一直如期支付了共計1.5億元月供。但到2002年三季度，森豪公寓按揭出現償還困難。中行自檢查出假按揭現象后，向北京市公安局報案。北京市公安局內保局在物價鑒定中心評估后認為，森豪公寓按揭部分價值達6.8億元，其價值可償還銀行損失，未予按刑事詐騙罪立案。

直到2003年，審計署在對中行的審計中，查出此項目為假按揭，并發現其從2002年6月起便未再還款，遂將其劃為不良貸款。不久，中行、建行將各種不良資產共2787億元一次性打包拍賣給中國信達資產管理公司，森豪公寓和華慶公寓的項目也在其中。

就在森豪公寓幾成一筆陳年濫賬之際，中央高層下發文件，責成公安部等有關部門，對不良貸款處置中發現的涉嫌詐騙部分進行調查，森豪公寓7.5億元騙貸案赫然在列。

此時，聽到風聲的鄒慶亦在尋找令森豪解套重生的對策。鄒慶先交齊了森豪公寓9000萬元土地出讓金的余款，隨后又償還了部分工程供料款。在業內資深人士看來，此時北京房地產市場行情高漲，鄒慶當年為獲取貸款喊出的天價樓盤已與市場價接近，有望盤活。

2004年間，鄒慶與神華公司談判，希望用其盛唐飯店項目換回森豪18868平方米的底商。據接近鄒慶的知情人士透露，鄒慶當時的打算是，以底商向中行再申請一筆2.38億元的兩年期封閉式貸款，以重新啟動森豪公寓，盤活后再償還所欠的中行貸款。

但是，鄒慶各處房產投資計劃因從未認真執行，現今已是千瘡百孔；盛唐飯店投資的產權尚未明晰，中行的森豪債務亦已移交信達資產管理公司，鄒慶的計劃已無望實現。

2005年1月23日，鄒慶在珠海被公安機關刑拘，公司所有資產全部被查封。據稱，鄒在被捕時，并無任何心理準備。

2006年7月，隨著“森豪7.5億騙貸案”的審理臨近終結，鄒慶下屬公司的一長串貸款鏈條漸次浮上水面。

除了前述欠原北京城市合作銀行本金8.9億元、中行北京分行7.5億元、建行1.5億元，《財經》記者獲悉，鄒慶還多次利用北京城市合作銀行擔保，以信用證形式，從湖北省中行及農行貸得至少上億元現金。其中兩筆信用證貸款，在1998年開始審理的南德公司信用證詐騙案中，已露出端倪，最終卻淹沒于牟其中案審理的錯綜迷宮之中。

森豪公寓，這座矗立在北京朝陽門內大街、高達15層的建筑，歷經13年仍未最后完工，現在已成為中關村建設安置農民建筑工的場所。盡管從銀行前后貸款十幾億元，但森豪目前仍欠住總拆遷款1.4億元、中關村建設工程款貨款累計9000萬元。

據悉，當年霍海音獲刑后，當時的北京城市合作銀行（現北京銀行）曾向華運達公司追討過貸款，但華運達公司以超出訴訟期為名，拒絕歸還。森豪當年由中關村科技擔保、從建設銀行北京分行獲取的1.5億元貸款，至今未還。

另據《財經》記者了解，這筆因中關村科技年報方才披露出來的貸款，并非貸款額之全部。此次7.5億元騙貸案，如果不是審計署和中央高層介入，也很可能隨著“不良資產打包”處理而不了了之。

“如果沒有（上面的）壓力，他（鄒慶）還可以繼續玩下去。”一位接近鄒慶的人士如是表示。