房價是怎樣被定出來的

一般老百姓在買房的時候，并不是很清楚一個樓盤的價格是怎么出來的，但這對行業(yè)內(nèi)的人來說是一門必修課，讓老百姓知道些這方面的知識也有必要。

連一棵樹都不放過

小鄭看中的樓盤要開盤了，他趕緊跑去售樓部去挑戶型，但是不管怎么挑，他看中的那些戶型，價格多多少少總是要高出他的接受范圍。邊套、樓層高的、遠離馬路的、面朝中心花園的……只要戶型和這些元素沾上邊，單價就會高出一截。

正當(dāng)小鄭不知從何下手的時候，他在工地現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有一幢樓的二單元門口正對著一株大樟樹，樹冠很大，售樓小姐說這是開發(fā)商做樓盤規(guī)劃時特意保留下來的原生態(tài)樹。小鄭仔細觀測了一番，發(fā)現(xiàn)這株大樟樹大概有四五層樓那么高，如果他把房子買在四樓，青翠的樹冠就可以永遠裝飾他的窗戶和陽臺。于是，他立即去對比了一下這幢樓不同戶型的價格，發(fā)現(xiàn)擁有“樹景”的戶型在單價上居然高出同一樓層的沒有“樹景”的戶型，也就是說開發(fā)商已經(jīng)把這株大樟樹算進價格系數(shù)中去了。這讓小鄭很感慨，開發(fā)商真是精明到家了，居然連一棵樹都不放過！

我們知道，開發(fā)商通常是用“均價”或“起價”來吸引購房者的。但是購房者在挑房時很少能夠用“均價”的錢買到自己喜歡的房子。因為不同的戶型之間往往存在著價格系數(shù)，而價格系數(shù)通常是由朝向系數(shù)、位置系數(shù)、景觀系數(shù)、設(shè)計系數(shù)、噪音系數(shù)、調(diào)整系數(shù)及階段系數(shù)疊加組成的。也就是說，每套房的單價是根據(jù)各個戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置），以及每個戶型的朝向、采光、通風(fēng)等情況定出系數(shù)后，再與這幢樓擬定的“均價”相乘得出的，好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高了。

房價成本是這樣算出來的

這么說起來，先是有“均價”，然后才有每一套房子的具體價格。那么，樓盤的“均價”是怎么算出來的呢？要算出“均價”，首先必須精確地計算項目的總成本。深圳博智堂廣告公司的杭州區(qū)域總監(jiān)袁紹國，最近正在為某房產(chǎn)項目做一份價格策略方案。通過他的成本測算表，我們可以清楚地了解開發(fā)一個項目所要支出的費用。袁紹國為我們詳細說明了這份清單的具體內(nèi)容，并明確揭示了一個項目的開發(fā)成本和銷售凈收益。

為了不泄露商業(yè)機密，袁紹國假設(shè)開發(fā)項目是市中心的一個中等規(guī)模樓盤，售價為15000元/平方米，毛坯房。現(xiàn)列出這個樓盤的成本測算清單：

土地費用：6210.00元/平方米。包括樓面價6000元/平方米，土地交易稅費210元/平方米（按契稅3%，手續(xù)費0.5%計算）。

相關(guān)手續(xù)費用：86.00元/平方米。包括人防費60元/平方米，測繪費6元/平方米，一書二證費和招標(biāo)管理費其它費用20元/平方米。

建安費用：2071.00元/平方米。該費用項目較多，大致包括，場地平整費、勘測設(shè)計費、監(jiān)理費、維護費、施工用水電以及打樁工程費、土建費用、裝修工程費用等等。這項費用，隨著節(jié)能、環(huán)保等相關(guān)要求提高，正不斷增加。

配套費：695.50元/平方米。配套費包括大配套費用和小配套費用。其中大配套費和教育配套費總計405.00元/平方米。而小配套費包括配電貼費、自來水管道鋪設(shè)費、煤氣管道鋪設(shè)費、綠化費等等。這些費用大多是政府規(guī)定的，有明確的收費標(biāo)準(zhǔn)。

除了以上四項，開發(fā)成本費用還包括物業(yè)維修基金（物業(yè)費用）51.80元/平方米、管理費（行政費用）100.00元/平方米和利息1180.00元/平方米。經(jīng)過計算，市中心這家中高檔樓盤的開發(fā)成本為10394.30元/平方米。

假定此樓盤的均價為15000元/平方米，并不意味著開發(fā)商就能賺到近5000元/平方米，因為還要扣除一系列的相關(guān)稅費及財務(wù)成本。也就是說，還要減去19.6%的稅費，包括印花稅（銷售收入×0.03%）、土地增值稅預(yù)征（1%）、營業(yè)稅及附加（5.55%）、所得稅預(yù)征（15%×33%）以及銷售傭金（2%）、手續(xù)費（0.08%）、廣告營銷費（3%）、財務(wù)成本（3%）。銷售所得即是15000×（100%-19.6%）=12060元/平方米。

經(jīng)計算，該項目的利潤則是12060-10394.3=1665.7元/平方米。袁紹國表示，這個項目的費用都是目前市場上的普遍行情，剛性需求決定了開發(fā)成本不可能有很大出入，這份測算清單還省略了一些小節(jié)方面的費用。如果再考慮到一些不可預(yù)期的因素，以及土地、建安費用不斷提高，開發(fā)商實際的獲利會更少。

那么，開發(fā)商到底是怎么確定最終的“均價”呢？“開發(fā)商在為樓盤確定價格時通常需考慮這幾個方面的因素。首先是成本因素，主要是地價、建安成本、稅收及其他費用的總和。然后要考慮競爭因素，包括市場供求總量、直接與間接競爭樓盤的價格情況。當(dāng)然，消費者因素也很重要，也就是說要摸清楚目標(biāo)消費者到底能夠接受何種價格。