物權法關乎尋常百姓事

“小”至一針一線、汽車房屋，“大”到礦山、廠房，目力所及，多為“物權”。目前正在提交全國人大常委會審議的物權法（草案），與人們的生活密切相關，可謂關乎尋常百姓事。常委會組成人員圍繞著進一步明確土地使用權如何延期，業主權益……等話題展開了熱烈討論。

土地使用權如何延期？

對于住宅建設用地土地使用權期滿后如何延期，延期后的土地使用費交納標準是什么，這是買房人最關心的問題之一。委員們認為需要進一步明確。

賀一誠委員表示，關于建筑物區分所有權人在土地使用權屆滿決定續期時，具體的操作程序及依據，還需要加以一定程度的詳細規定。以及在住宅建設用地使用權期間屆滿的，使用權人不續期時，地上建筑物的權屬問題與處理原則，及有關的操作手續，仍應通過實施辦法加以詳細的規定。

列席會議的全國人大代表徐驍力說，非住宅建設用地使用權期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，出讓人應當同意?！皯敗钡谋硎隽Χ炔粔?，建議改為“出讓人必須同意”或“不得拒絕”。

全國人大代表于文提出，一幢公寓多戶居住，建設用地使用權期間屆滿，是由住戶個人申請續期還是業主委員會統一申請續期，意見不一致時怎么辦，需要明確。

王英凡委員說，第149條規定建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當支付土地使用費，這是有中國特色的。我們可以買房子，但是不能買房子下面的地。如果幾十年以后，國家富裕了，為什么還非要收土地使用金？

明確業主的權益

買了房子以后，到底擁有哪些權益呢？

日常生活中經常發生這樣的事情：公寓業主在裝修房屋時擅自在承重墻上鑿洞，該業主房屋內的承重墻到底是業主共有還是該業主專有？列席會議的全國人大代表于文表示，專有部分和共有部分的范圍劃分是建筑物區分所有權中最為關鍵的問題，物權法應該把這一范圍界定清楚。

全國人大代表李葵南認為，對房屋的某些設計進行改動，應該屬于業主的權利范圍。除非是建筑搭建的高度影響到相鄰業主的采光權、環境或者安全，才應該進行干涉。如果沒有任何影響的話，處分權應該得到認可。

全國人大內務司法委員會委員應松年提出，有些商品房上面豎一個很高的商標，這個價錢很貴，尤其是在鬧市區，這個錢歸誰？是歸國家所有，還是這個樓的業主所有？有的樓地底下挖了一層、兩層，最深挖多少層，屬于業主還是開發商，還是政府？這些問題都需要說清楚。

車庫車位到底該歸誰

“業主買了房子、買了車，最后停車還要交錢，買車位的話還要第二次交錢，我感覺有點不公。”楊興富委員建議，在物權法中要明確規定，車位、車庫都是業主的。

他解釋說，在過去房地產的買賣過程中，基本上把車庫、車位的土地買賣的價錢都計算到房價中了，由房價承擔，車庫的價格同樣包括土地和建筑材料、人工費用，都計算到房產當中去了，實際上業主已經承擔了車庫的所有費用，如果說再去賣，就是二次買賣。

李連寧委員也建議，關于小區車位的歸屬問題，要再做深入研究。首先把車庫、車位產權的歸屬弄明白，賣了以后應該是業主的共同收入，而不是開發商的。

“房地產商把房屋開發出來以后，車位另賣，這實在是沒有道理?！比珖舜筠r業與農村委員會委員楊新人建議，改為“開發商有證據證明車庫的修建和土地的取得的費用是在整個建筑費用之外單獨的，車位歸開發商所有，除此以外，都應該歸業主所有”。

有限放開農民住宅的流轉

“老百姓承包山林也好，承包土地、宅基地也好，為什么不可給它抵押權？”李春亭委員認為，一些重要的生產用地可以搞抵押，以解決農民小額貸款問題，這對于解決“三農”問題會起到很好的作用。

周正慶委員建議，在法律上留一個口子，允許農民的房產也可以作為抵押物。如果在物權法中沒有明確規定，允許農民的房產（包括宅基地）可以做抵押，廣大農民就沒有貸款抵押物。城市的居民有了房產就可以作為貸款的抵押，而農民有了房產就不能作為貸款的抵押，這是一個很不合理的現象。

李明豫委員提議，對農村宅基地的轉讓能不能采用嚴格限制的辦法，即：既不絕對禁止也不完全放開的辦法。把禁止性的規定改為比較嚴格的限制性的規定。比如規定農民將自己宅基地上的住房賣給城鎮居民，從而造成宅基地使用權轉讓的時候，必須通過村民會議研究通過。通過這種方式取得宅基地使用權的城鎮居民，對宅基地使用權要規定年限，超過年限要還回集體等等。通過這一系列比較嚴格的限制性規定，來保護宅基地相對穩定。

鄭功成委員表示，房屋應該是居民最大的財產，這是私人最重要的一個物權，現行草案在所有權中規定了私人對房屋享有所有權，而后來卻規定農民的住宅只能夠在集體內部轉讓，這是對農民行使房屋所有權的一種限制與侵害。他主張農民對房屋的處置應該跟其他屬其所有的財產一樣，擁有所有權就應當擁有自主的處置權限。

鄭功成說，“我堅持認為，物權法簡單地禁止城市居民到農村買房是不對的。我們應當鼓勵城鄉居民雙向運動，讓城市財富流向農村，讓城市文明向鄉村擴散”。

界定“公共利益”

由于在不同情形下，公共利益是不同的，情況相當復雜。全國人大法律委員會建議物權法對“公共利益”不作具體規定。但全國人大常委會在審議五審稿時，多位組成人員表示，需要對“公共利益”作個界定，以防止某些部門打著公共利益的旗號，來征收集體的土地。

蔣正華副委員長指出，要研究征用、征收的補償問題，什么叫合理補償？間接的經濟損失要不要補償？怎樣補償？這些是不是包括在合理補償里面？對這些問題，社會上爭論都很大。這些問題在法律里怎么寫，怎么向社會解釋都要考慮。

王濤委員建議，對以公共利益作為征地理由的，物權法中必須加以嚴格規定和界定，以保護土地，保護農民的利益，嚴防土地流失。只有在法中嚴格規定，只有把公共利益嚴格加以界定，才能剎住亂征收的歪風。

王維城委員說，現在往往是在征收土地的時候，補償標準比較低，然后賣給開發商的時候價錢大大提高，以此來積累城市建設資金。建議對“公共利益的需要”明確其范圍，同時明確哪一級政府可以決定是否屬于“公共利益的需要”，以避免因局部利益、地區利益、小集團利益的需要，假借“公共利益的需要”征收農民的土地，征收個人或者集體的不動產。

王梅祥委員認為，盡管較難定義“公共利益”，但最好能有一個定義，哪怕是一個較粗泛的定義。這樣才有利于法律實施，避免在實際生活中產生糾紛。

對于征收后的補償款問題，叢斌委員說，農民承包的土地突然被征用，如果賣土地的使用權是一百萬，能不能按照三七開或者四六開，把賣地的實際收入分給農民？

物權法對我國經濟和企業的意義

王利軍教授認為，物權法對我國經濟上的意義，最重要的是能夠明晰財產的歸屬，在法律上債權有了相應的規定，但是對物權方面一直都歸屬不清，也就影響了經濟的發展。當財產的權屬，包括所有權和使用權都明確以后，無論是國有的還是私營的企業，都有信心，在法律上是安全的，可以努力地發展經濟。

對于物權法對企業的意義，王利軍這樣說，對國有企業，以立法的形式加強了對國家所有權的認可，重申了國有資產的所有權。包括明確國有資產的出資人，規定國有企業的經營者，如果存在以損害國有資產為目的而濫用職權的行為，都要依法追究責任。這么做對國有資產的保護，對國有企業的改制、發展都有很重大而積極的作用。對于私營企業來說，物權法的制訂意義很重大，因為它涉及到私營企業財產的保護，是一個很明確的依據。

對于物權法對某些企業產生的“消極影響”，王利軍這樣解釋，過去由于法律的不健全，一些企業不合理的占有了一些利益?，F在物權法的制訂，就可以消除這些不合理的利益，這從這個企業的環境和社會角度來說，是有益而無害的。

最后，王利軍教授說，現在的社會是法治社會，一個新的法律制訂出來了，企業應該先認真的學習和理解法律。一個新的法律制訂出來后，到底哪一條的影響大，是立法者也不能確定的，要到實踐中去總結。企業在受到侵害的時候用到物權法一定是很多的，特別是要改制的國有企業，一定要關注物權法。在集體企業方面，物權法就可以更好地確定企業的所有權，可以更好地解決糾紛，使社會和諧。

(摘自《中國證券報》2006.8.26)