樓書和宣傳冊不具有法律效力

案例回放：

房地產開發商制作的樓書和宣傳圖冊描繪的小區圖景與交房時的實際景象不一致，部分業主據此向法院提起訴訟，要求開發商承擔違約責任。日前，福州市中級人民法院對這起案件做出終審判決，樓書和宣傳圖冊上記載內容不屬于商品房買賣合同組成部分，不具有法律效力，開發商不承擔違約責任。

李女士等10名購房人分別購買了福州一房地產商開發的商業店面。此前，開發商就開發項目制作了樓書和宣傳圖冊，樓書上注明“樓書圖文資料僅供參考，本宣傳冊所有資料最終以政府批示為準”。開發商交房后，李女士等業主發現，宣傳圖冊上描繪的小區西側車輛暢行無阻的商業街變成了不允許車輛通行的步行街，且修建了水泥圍墻和兩側帶門檻的小門，車輛無法從小區西側出入。李女士等、世主認為開發商擅自改變小區規劃構成違約，起訴至法院要求拆除圍墻和小門，恢復所有車輛通行權。

福州市中級人民法院指出，樓書及宣傳材料是開發商向不特定人推介自己開發的樓盤并希望他人購買而做的廣告宣傳，屬于要約邀請，不是商品房買賣合同的組成部分，不具有法律效力。根據規劃部門審批的設計規劃，小區西側為人行出人口，開發商不存在改變規劃設計的行為。據此，法院判決，李女士等業主要求拆除圍墻和小門，恢復車輛通行的訴訟請求不予支持。

案例點評：

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定： “商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

可見，樓書和宣傳冊內容是否對開發商具有約束力，應以其說明和承諾是否“具體確定”為根據，若該說明和承諾具體確定，則應視為要約，對開發商具有約束力，否則只屬于要約邀請，對開發商不具約束力。

案例總結：

從本案來看，宣傳圖上描繪小區西側為車輛暢行無阻的商業街，其內容并不具體確定，不應視為開發商的要約，只能視為要約邀請，故其對開發商不具有約束力，即使開發商建成的小區與宣傳圖上描繪的景象不一致，也不應認為開發商違約，故法院的判決是正確的。

律師提醒：

在現在的房屋買賣中，絕大部分樓盤都要通過樓書等廣告宣傳進行推介，購房者也正是通過這些渠道來了解欲購房屋的詳細情況，但是，和所有的市場推銷一樣，廣告宣傳難免會有不實和夸大的成分，對此，購房者應有清醒的認識。在法律上，廣告宣傳是要約邀請，它不是真正的合同條款，一般來說，沒有約束力。如果購房者對某一方面的問題特別關注，就要和開發商協商寫進合同，如果開發商不能答應，你可以不買，如果你買了，就不要對此有任何法律上期待。