２００７房地產(chǎn)業(yè)投資價值分析

未來中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣為房地產(chǎn)行業(yè)景氣提供了支撐，真實(shí)消費(fèi)需求為1997年以來的需求擴(kuò)張繼續(xù)提供保證，政策調(diào)控路徑在于規(guī)范發(fā)展市場，2007年依然處于景氣延長階段。爆發(fā)式增長的預(yù)售房款保證了07年的業(yè)績持續(xù)快速增長。

未來中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣為房地產(chǎn)行業(yè)景氣提供了支撐，真實(shí)消費(fèi)需求為1997年以來的需求擴(kuò)張繼續(xù)提供保證，政策調(diào)控路徑在于規(guī)范發(fā)展市場，2007年依然處于景氣延長階段。爆發(fā)式增長的預(yù)售房款保證了07年的業(yè)績持續(xù)快速增長。

RMB升值、流動性泛濫和新會計(jì)準(zhǔn)則三駕馬車必將驅(qū)動行業(yè)估值走高，多項(xiàng)證據(jù)表明需要把往年12倍動態(tài)PE行業(yè)估值標(biāo)準(zhǔn)提高到15倍。因調(diào)控政策和行業(yè)自身調(diào)整要求，聚焦于土地、資金和品牌的行業(yè)競爭正在加劇，強(qiáng)勢大中型企業(yè)的成長性變得越來越清晰。他們將不僅取代中小企業(yè)的市場份額，還將更多地享受到未來的行業(yè)景氣延長。

緊縮地根、地價款納入預(yù)算內(nèi)管理和工業(yè)地價必須招拍掛的政策變更，土地供應(yīng)數(shù)量吃緊，人民幣升值和流動性泛濫必將促進(jìn)地價上漲。

07年主流上市公司業(yè)績可以保持25％一40％的高速增長，同時房地產(chǎn)行業(yè)存在大股東資產(chǎn)注入、RMB升值、管理層激勵、環(huán)渤海等區(qū)域市場景氣、地價上漲和商業(yè)地產(chǎn)等豐富的主題投資機(jī)會。因此，建議投資者標(biāo)配和超配房地產(chǎn)行業(yè)，且超配者超強(qiáng)。

報(bào)告在業(yè)內(nèi)率先界定了強(qiáng)勢大中型企業(yè)的度量標(biāo)準(zhǔn)，成長動力、暴增的預(yù)售房款、加快開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)、業(yè)績持續(xù)高增長趨勢、資金供求關(guān)系等因素決定著強(qiáng)勢大中型企業(yè)必須享受更高的成長溢價。

強(qiáng)勢大中型企業(yè)享受的更高成長溢價體現(xiàn)為其45％的估值標(biāo)準(zhǔn)增幅高出25％的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。即強(qiáng)勢開發(fā)類企業(yè)07年動態(tài)PE從15—16倍提高到21—23倍，強(qiáng)勢出租類從16—18倍提高到23—26倍。

通過對行業(yè)發(fā)展趨勢和上市公司的深刻把握，我們利用上市公司房產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢、地產(chǎn)資源優(yōu)勢和商業(yè)物業(yè)優(yōu)勢等三大優(yōu)勢構(gòu)造了一個優(yōu)勢體系，在行業(yè)內(nèi)首創(chuàng)了三維優(yōu)勢股票雷達(dá)圖，也是07年房地產(chǎn)行業(yè)配置的選寶圖。房產(chǎn)開發(fā)最優(yōu)者是萬科集團(tuán)和保利地產(chǎn)，地產(chǎn)資源最優(yōu)者是上實(shí)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)最優(yōu)者是中國國貿(mào)，融合三種優(yōu)勢于一身的先鋒組合是1＋3組合中的3，即華僑城A、中糧地產(chǎn)和招商地產(chǎn)，次優(yōu)組合是北辰實(shí)業(yè)和金融街。

為方便重配強(qiáng)勢企業(yè)，我們提出4個強(qiáng)勢組合，原1＋3納入保利地產(chǎn)后組成1＋4構(gòu)成強(qiáng)勢央企組合，上實(shí)發(fā)展、中華企業(yè)、深振業(yè)等構(gòu)成強(qiáng)勢地方企業(yè)組合，泛海建設(shè)和中寶股份構(gòu)成強(qiáng)勢民企組合。張江高科和中國國貿(mào)等構(gòu)成的次強(qiáng)勢出租企業(yè)組合也有良好投資機(jī)會。