２００７八大預(yù)測，掀起福建樓市紅蓋頭

預(yù)測觀點的準(zhǔn)確性并不是最重要的，因為未來是測不準(zhǔn)的。我們預(yù)測的目的，只是為處于和準(zhǔn)備進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的各位專業(yè)人士提供一個認(rèn)識、理解和判斷福建房地產(chǎn)市場的專業(yè)思路。

房地產(chǎn)市場的政策解讀歷來是預(yù)測未來的重要一環(huán)，除了繼續(xù)保持對國六條系列政策的關(guān)注，我們也仔細(xì)了解了十一五規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容。從十一五規(guī)劃的總體目標(biāo)，到住房建設(shè)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和交通規(guī)劃，到固定資產(chǎn)投資與重大項目規(guī)劃，到服務(wù)業(yè)和商業(yè)規(guī)劃，這是判斷未來的基礎(chǔ)，再加上對城市規(guī)劃和福廈泉地區(qū)城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃的研究，構(gòu)成了一個完整的體系。

預(yù)測一：固定資產(chǎn)投資增速將平穩(wěn)回落

2006年1-9月份福建省全社會固定資產(chǎn)投資共計1961.39億元，同比增幅達(dá)36.5％；全省房地產(chǎn)開發(fā)投資511.14億元，同比增幅43.5％。與年年相比，本年度投資結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，瓶頸產(chǎn)業(yè)得到了加強(qiáng)，企業(yè)貸款和自籌資金力度進(jìn)一步增大，但是整體投資規(guī)模偏大、投資效率不高、部分行業(yè)違規(guī)建設(shè)嚴(yán)重、產(chǎn)能過剩等問題和矛盾仍較為突出，2007年又將面臨全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整、銀根緊縮等諸多不利因素，投資不確定性進(jìn)一步加大，預(yù)計2007年全省固定資產(chǎn)投資增速將有所同落。

預(yù)測二：酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等投資性物業(yè)大量增加

資本涌入房地產(chǎn)市場，會首選成熟、高收益的投資型物業(yè)，選擇開發(fā)酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店之類的產(chǎn)品也可規(guī)避部分銷售風(fēng)險，即萬一出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，可以考慮重新包裝并轉(zhuǎn)為整售，靈活拓寬銷售渠道。

受“90/70”政策影響，小戶型的大量供應(yīng)在未來住宅市場將成為趨勢。部分開發(fā)商為回避過于激勵的市場競爭，將面臨相應(yīng)的產(chǎn)品調(diào)整，酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等投資型高收益的小戶型產(chǎn)品無疑會越發(fā)受到青睞。

預(yù)測三：地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩極分化

2007年，不只是大型房地產(chǎn)企業(yè)的天下，中小企業(yè)尚有生存空間，但主宰市場的將是大型房企。這一點，在2006年的土地市場爭奪上體現(xiàn)尤為明顯。同時，各房地產(chǎn)公司都必須根據(jù)形勢進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整或轉(zhuǎn)型。對于融資便捷和渠道多元的大地產(chǎn)商而言，土地獲取不成問題，而這又反過來增強(qiáng)他們的融資能力，從而形成良性循環(huán)。然而，對于中小企業(yè)來說，其發(fā)展卻面臨兩個瓶頸，一方面是拿地難度，另一方面則是融資困境。從2006年福州招標(biāo)出讓的土地看，近80％的土地落入融僑、金輝、福晟、陽光等7家榕城地產(chǎn)大鱷手中。同時，地產(chǎn)融資難度增加也帶給中小企業(yè)更大的考驗。房地產(chǎn)企業(yè)的兩極分化將越來越嚴(yán)重!

預(yù)測四：地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入快速成長通道

在宏觀調(diào)控的前提和行業(yè)集中的趨勢下，市場兩極分化日漸明顯，大企業(yè)依托將資源、平臺、人才和技術(shù)等優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入快速成長通道。

招拍掛的土地出讓方式對大型開發(fā)商更為有利——2006年底福建省采取招標(biāo)出讓的地塊越來越多，這種加大對企業(yè)財務(wù)實力、資質(zhì)業(yè)績以及開發(fā)方案等要求的權(quán)重基礎(chǔ)上采取綜合評分的出讓模式，增加了大品牌開發(fā)商的競爭優(yōu)勢。

并購加快了大型開發(fā)商的發(fā)展步伐——政府公開出讓土地數(shù)量有限，大型開發(fā)商通過并購的方式低風(fēng)險、快速獲得新的項目或地塊成為一大趨勢。

大企業(yè)間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合進(jìn)一步擴(kuò)大自身優(yōu)勢和規(guī)?！S著政策提高信貸門檻，大企業(yè)問聯(lián)合拿地、合作開發(fā)現(xiàn)象不斷增多，大型開發(fā)商之間資源互補，業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。另外，成功管理經(jīng)驗、產(chǎn)品在外地市場的復(fù)制，加快了大型開發(fā)商的全國擴(kuò)張戰(zhàn)略。

預(yù)測五：行業(yè)分工不斷細(xì)化，開發(fā)商進(jìn)入專業(yè)化轉(zhuǎn)型加速元年

隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體水平穩(wěn)步提高、分工不斷細(xì)化，大規(guī)模的平臺和綜合素質(zhì)的人才逐漸成為行業(yè)核心，加之受宏觀調(diào)控影響，開發(fā)商資金壓力增大，預(yù)計一部分開發(fā)商會陸續(xù)完成專業(yè)化轉(zhuǎn)型，包括非核心業(yè)務(wù)外包、轉(zhuǎn)向?qū)ｍ椡顿Y商、土地一級開發(fā)商以及其它細(xì)分領(lǐng)域等。

大規(guī)模平臺和綜合素質(zhì)人才的核心地位是開發(fā)商非核心業(yè)務(wù)外包以及專業(yè)化轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。只有平臺效應(yīng)和綜合素質(zhì)人才的協(xié)調(diào)管理能力充分體現(xiàn)，非核心業(yè)務(wù)外包和專業(yè)化轉(zhuǎn)型才能走上正規(guī)。

隨著行業(yè)分工不斷細(xì)化，房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)等專門從事外包的企業(yè)大量涌現(xiàn)，導(dǎo)致開發(fā)商從降低成本和優(yōu)化資源配置的角度考慮，會越來越多的將非核心業(yè)務(wù)外包，專一從事房地產(chǎn)開發(fā)的核心環(huán)節(jié)。

開發(fā)商轉(zhuǎn)型趨勢明顯。一方面行業(yè)整體水平提高、細(xì)分領(lǐng)域商機(jī)擴(kuò)大，部分開發(fā)商主動轉(zhuǎn)型；另一方面宏觀調(diào)控降低了開發(fā)企業(yè)的利潤空間，加大了開發(fā)商的資金壓力和市場競爭激烈程度，部分開發(fā)商被動轉(zhuǎn)型。

預(yù)測六：商業(yè)物業(yè)需要依托品牌化的商業(yè)管理團(tuán)隊以及創(chuàng)新金融產(chǎn)品

商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房新開工面積持續(xù)增大導(dǎo)致07年將會集中放量，但量價齊增的同時，福建尚不成熟的商業(yè)市場很有可能會面臨空置率大增的風(fēng)險，專業(yè)化水平的提高、專業(yè)管理團(tuán)隊的介入以及創(chuàng)新金融產(chǎn)品的保障將成為07年商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展不可或缺的因素。

然而由于目前福建商業(yè)市場尚不成熟，初級產(chǎn)品過多，個別區(qū)域供應(yīng)過于集中，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，市場將會面臨較大的空置率風(fēng)險。因此，商業(yè)迫切需要盡快進(jìn)入專業(yè)化運程軌道，無論是產(chǎn)品設(shè)計還是商業(yè)管理都需要專業(yè)品牌團(tuán)隊介入其中、以及豐富多樣的金融產(chǎn)品提供保障，以共同促進(jìn)和繁榮商業(yè)市場。

預(yù)測七：土地一級開發(fā)成為熱點土地供給量增加趨勢漸現(xiàn)

針對目前部分通過走一級開發(fā)曲線拿地的開發(fā)商在社會上造成的不良影響，以及因為土地供給相對不足所帶來供需失衡的壓力，相關(guān)部門已經(jīng)意識到規(guī)范土地市場秩序、促進(jìn)土地有效供給的重要性。土地一級開發(fā)項目招標(biāo)政策無疑加速了開發(fā)專業(yè)化水平的提高，突破原有開發(fā)瓶頸以及加強(qiáng)政府對閑置土地清查盤活的力度，2007年的土地供應(yīng)量有望在2006年穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上進(jìn)一步大增。

土地一級開發(fā)專業(yè)化水平提高，突破原有開發(fā)瓶頸。土地一級開發(fā)的市場化運作將加快其專業(yè)化進(jìn)程。預(yù)計2007年福建省土地一級開發(fā)的專業(yè)化水平將大幅度提升，更多的專業(yè)化顧問服務(wù)機(jī)構(gòu)介入其中，從而突破原有開發(fā)瓶頸，以保證土地供應(yīng)計劃的順利實施。

預(yù)測八：房價漲幅趨緩，但仍穩(wěn)定上升

2007年的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出“且調(diào)且慢漲”的局面。宏觀調(diào)控還將進(jìn)一步深入，與此同時，在2007年這個特殊時段，房價仍將保持緩慢增長的態(tài)勢。但市場潛在的價格下跌風(fēng)險因素需警惕，2008年及以后的房價走勢較難定論。而2007年的需求則呈穩(wěn)步增長之勢。專家表示，城市化進(jìn)程、年輕人因結(jié)婚等原因購房帶來的剛性需求都將平穩(wěn)緩慢增長，不會大幅增加。對于2007年的房價走勢，福建省統(tǒng)計局預(yù)測，隨著一系列調(diào)控措施進(jìn)一步落實到位，投資性需求將會明顯減少，供應(yīng)不足、結(jié)構(gòu)不合理問題將因開發(fā)量較大的中低價位中小戶型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相繼竣工交付使用而得到改善，房價過快上漲將得到有效平抑。