土地增值稅“清算”挑起地產新博弈

回顧

土地增值稅是針對1992—1993年的房地產過熱、投機嚴重出臺的，1993年12月13日，為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，國務院發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱條例)，規定轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應當依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開始施行。土地增值稅是國家為進行房地產市場宏觀調控而出臺的稅種，目的是調節房地產開發企業土地增值收益和利潤。但由于房地產開發周期長，投資活動比較復雜，清算難度大，各地稅務部門多采用按銷售額0.5％—3％對房地產開發商預征，有些地區甚至還未開始預征，土地增值稅的清算一直沒有得到真正落實。

2003—2005年土地增值稅同比分別增長81.90％、101.26％、86.96％，2006年，全國土地增值稅收入為231億元。近日，國家稅務總局下發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，對房地產開發企業土地增值稅清算工作中有關稅收征管問題進行了明確。證券市場反應強烈，滬深兩市地產股連續兩天大幅跳水。但從房產市場實際成交來看，成交量并沒有因此受到明顯影響。

對于該通知對房價的影響，稅務和大地產開發商口徑出奇的一致，認為不會抬升房價。同時所有地產上市公司都聲明，對其2006年的收益不會產生影響。

不同的關注點

未來是否繼續看好地產股，證券投資人眼下的擔心似乎被上市公司的一紙聲明暫時緩解了，但并沒有徹底打消疑慮。預征和清算畢竟是不同的概念，清算時必然會發生多退少補，而各地產商開發項目的結構，如拿地的成本，地價升值的幅度和開發成本費用等對退補的數額有很大影響，房地產開發商在宣稱不會影響去年財務數據的情況下，正在抓緊時間估算未來可能要補交的稅款，利潤空間被壓縮是顯而易見的結局。

地產投資人考慮的是自己能否頂得住繃緊的資金鏈條的壓力，而度過這一輪生存危機。一旦清算土地增值稅開始執行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業可能遭遇較大的稅負壓力。以北京為例，有數據顯示，截至2004年8月底，北京協議出讓過關的土地超過8000萬平米，而經過兩年之后，差不多還有2/3的土地依然沒有啟動開發。這些主要靠同積炒賣土地的投資人中，有相當比例缺乏開發資金或開發能力。在房地產開發商的資金鏈中，有的開發商向銀行的貸款占了很大比例，他們面臨著被征收土地增值稅和支付銀行貸款利息的雙重壓力。

消費者最大的關注是房價，自從二手房交易開征增值稅以來，一線城市的房價不僅沒跌而且上升了不少。稅務部門這次仍然聲稱對房價的影響不大，但信者寥寥。隨著稅收的依法嚴格征收，在開發商利潤的縮減和現金流壓力增加的同時，損失的部分利潤或多或少會轉移到購房消費者的身上。房價的漲跌，最終還是由供求關系決定。在短時期內，深圳、廣州、北京為代表的部分主要城市仍然會延續供小于需的矛盾，投資房地產的熱錢仍然會保持慣性，進一步上抬房價。

新的博弈迷霧中的房價

清算的時代，稅務部門和房地產商開始針對新規則的博弈。但與老百姓關系最密切的還是房價。

開發商最直接的動機就是“增加成本，轉移利潤”，房地產投資活動的復雜性會促進財務數據新花樣的層出不窮，各地征收細則還未出臺，如果地方政府站在中央一邊，博弈雙方將對如何計算和征收不得不嚴陣以待，這個稅種的征收給雙方帶來的成本都很大。但是地方政府是否這一次會和中央站在一起還是個疑問，因此，也有可能因為執行的遲緩和滯后而對近期的房價走勢缺少實質影響。

開發商還可考慮增加“以租代售”的比例，延緩產權轉移而達到推遲交稅的目的。但要這樣玩就必須有雄厚的資金，相信多數是龍頭企業，而他們如果這樣做，就勢必影響到市場的供求關系，使得房價上漲。

征稅也有可能促使一些中等實力的開發商為了加快資金周轉而不再惜售，或為了加快銷售變現而適當降價，特別是高檔住宅價格小幅下挫的可能性較大，而中低檔住房因為其本身銷售就比較快速，價格不會受到影響，因此對市場的影響很有限。

應該說，這一記重拳是重重地打在了那些利用國地牟利的小開發商身上了。他們恐難逃厄運。這些開發商在國家宏觀調控的政策下已經七零八落了，這一次將被徹底肢解，預計房地產開發商間的重新洗牌將是2007年的主題旋律。房地產上市龍頭企業將對中小開發商進行兼并，行業內出現贏家通吃，強者逾強的局面。稅收的增加可能導致部分臨近盈虧平衡點的企業退出開發行業，并降低今后進入房地產開發行業的投資，使得未來的商品房供應可能減少。此役之后，出現多頭壟斷的格局，以后的博弈是政府與大房地產寡頭之間的游戲了。在整個變動過程中，鑒于市場供應的階段性減少，房價仍然是升多降少。

房地產熱的癥結在于“需求拉動供給”，其中投機性的需求造成對各種房產的投資饑渴，開發高檔還是中低檔的選擇更多是看利潤率。預計這一清算行動，對抑制需求的影響甚小，房地產商需要盤算的是，在這樣的征收方式下，從現金流、利潤率方面比較是開發經濟適用類型還是高檔房更合算。另外，老百姓自己就是房價的造市者，作為消費者的預期，已經對市場產生了深刻的推動作用。如果相當多的購房者相信“羊毛出在羊身上”，對開發商將轉嫁成本的恐慌會進一步加劇供需不平衡，拉動房價上漲。

總之，這一政策的出臺，更多的是體現了對房地產暴利的關注，希望通過減少利潤空間降低對房地產投資的熱度，促進行業整合，凈化市場，但光靠這一個措施是無法平抑房價和改變開發商的投資偏好，預計有關部門將陸續推出各種調控手段，只有真正擁有核心競爭力的開發商才能夠勝出。