中國(guó)式城市進(jìn)展下的個(gè)體機(jī)遇

在中國(guó)式城市進(jìn)展的大背景下，把握住中央政府的政策方向，放眼全國(guó)，積極走出去拓展新的市場(chǎng)領(lǐng)域；把握住地方政府的政策導(dǎo)向，準(zhǔn)確判斷區(qū)域的發(fā)展熱點(diǎn)和發(fā)展速度，選準(zhǔn)地點(diǎn)，選準(zhǔn)時(shí)機(jī)，該出手時(shí)就出手，就可以獲得個(gè)體的發(fā)展機(jī)遇。

“人類社會(huì)自從有了城市以來，城市的歷史就是人類社會(huì)的歷史”。

中國(guó)社會(huì)近30年改革開放的成果也濃縮在城市的演變之中。每一位異鄉(xiāng)的游子隔了一段時(shí)間回到家鄉(xiāng)后都常發(fā)出“家鄉(xiāng)不認(rèn)識(shí)了”的感受! 80年代時(shí)中國(guó)10億人口，8億是農(nóng)民，而目前，中國(guó)有40％以上的人口(近6億人)在城市生活，同時(shí)，每年還有至少2000萬人口不斷涌入城市。前幾天，我與一個(gè)發(fā)展商討論：農(nóng)民工究竟是農(nóng)民，還是建筑工人?

越來越快速的城市化進(jìn)程是中國(guó)社會(huì)發(fā)展的主旋律。郊區(qū)想變?yōu)槌菂^(qū)，城鎮(zhèn)想變?yōu)槌鞘校〕鞘邢胱優(yōu)橹行统鞘校行统鞘邢氤蔀榇蟪鞘校蟪鞘腥級(jí)粝雵?guó)際大都會(huì)。瘋狂的時(shí)候，中國(guó)曾經(jīng)有352個(gè)城市把成為國(guó)際大都市寫入地方政府的工作報(bào)告，直到中央明令北京、上海、香港為國(guó)際大都會(huì)之后，各級(jí)地方官員才重新開始思索規(guī)劃城市，經(jīng)營(yíng)城市之道。

城市可就業(yè)，城市有商機(jī)，沒有讀過書的農(nóng)民也知道到城市來謀生，有常識(shí)的人們均明白城市化的進(jìn)程會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。原因一目了然：城市的本質(zhì)就是人、財(cái)、物高度聚集之地，而CBD(中央商務(wù)區(qū))更是一個(gè)城市商業(yè)活動(dòng)密集區(qū)域、財(cái)富密集區(qū)域，所以，城市的地價(jià)、房?jī)r(jià)是附近農(nóng)村的數(shù)十倍，而CBD的房?jī)r(jià)和租金更是天價(jià)。比如，上海CBD區(qū)域住宅售價(jià)為每平方米5—15萬，北京CBD地區(qū)已經(jīng)基本沒有每平方米30000元以下的房子，而且房?jī)r(jià)還在快速上漲中。

大城市永遠(yuǎn)是投資的第一選擇，最后才是小城市和可憐的農(nóng)村。把農(nóng)村變成城市，把小城市變成大城市，才能吸引投資和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)張城市，再進(jìn)一步吸引投資……如此往返，無往不利，有條件的要上，沒條件的創(chuàng)造條件也要上。省長(zhǎng)在遙遠(yuǎn)的農(nóng)村家鄉(xiāng)建機(jī)場(chǎng)，下飛機(jī)請(qǐng)?jiān)僮?0分鐘大巴到城區(qū)；市長(zhǎng)拿起紅筆在地圖上圈個(gè)圈；縣城的政府廣場(chǎng)比天安門廣場(chǎng)還大；每個(gè)地方都把世界500強(qiáng)作為招商引資目標(biāo)……

在利益和政績(jī)的雙重驅(qū)使下，幾乎每一個(gè)官員都有大城市的宏圖和夢(mèng)想，雖然，城市規(guī)劃的決策機(jī)制在逐步完善，然而，這其中仍有許多的空想和不切實(shí)際。有些是不懂城市發(fā)展規(guī)律，有些卻是明明知道不科學(xué)還照樣大鳴大放，因?yàn)檫@種美妙的城市發(fā)展前景往往能夠大量吸引投資。至于是否超前，是否透支，按一位我認(rèn)識(shí)的官員所說： “走的人多了，也就成了路；投資的人多了，區(qū)域就熱了嘛。”這就是有中國(guó)特色的城市化進(jìn)程，永遠(yuǎn)看上去很美，把握到位則機(jī)會(huì)良多，不動(dòng)腦筋聽風(fēng)就是雨又容易投資失誤。你看，全國(guó)仍有大量的開發(fā)區(qū)和新城區(qū)在多年以后還是一片荒蕪。

經(jīng)營(yíng)城市與規(guī)劃城市是太大的課題．本文亦無意在此探討。我感興趣的是：對(duì)于每個(gè)必然身處中國(guó)式城市進(jìn)展的個(gè)體而言，如何尋求和把握機(jī)會(huì)?

(一)二三線城市發(fā)展時(shí)機(jī)已經(jīng)到來，將成為新的財(cái)富熱點(diǎn)

沿海地區(qū)在“先富起來”思路指引下，城市化進(jìn)程非常快速，目前，北京、上海、廣州等一線城市均已經(jīng)成為人口超過千萬的超級(jí)大城市。所謂“一枝獨(dú)秀不是春”，要全面建設(shè)和諧社會(huì)，促進(jìn)二三線城市的快速發(fā)展，把投資向二三線城市疏導(dǎo)是國(guó)家的必然政策導(dǎo)向。只有二三線城市發(fā)展起來，才能降低大城市的人口壓力，才能縮小城市之間的貧富差別，才能形成中國(guó)多個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，這對(duì)改善中國(guó)城市體系，協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)布局均十分關(guān)鍵。

我的切身體會(huì)是，以前公司招聘，大批湖南人應(yīng)聘，現(xiàn)在是大量湖南精英回流，而更有許多廣東人紛紛北上中部、西部甚至東北。原因很簡(jiǎn)單：大量資金進(jìn)入二三線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要人才，機(jī)會(huì)好，收入高，自然實(shí)現(xiàn)人才流動(dòng)。

(二)城市化進(jìn)展必然會(huì)帶來土地和物業(yè)的快速升值

中國(guó)90％發(fā)展商的利潤(rùn)來自于土地而不是房子，房子只不過是土地的覆蓋物和加丁品，利潤(rùn)來自土地。發(fā)展商洞察政府的城市化進(jìn)程計(jì)劃，有針對(duì)性地提前儲(chǔ)備土地，待該土地的城市化程度成為事實(shí)或者被公眾認(rèn)同時(shí)，即土地價(jià)值高漲時(shí)，該房子推出市場(chǎng)即可售出高價(jià)。

在廣州，真正富裕的家庭不是居住在老城區(qū)，而是原來城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民。據(jù)了解，這些農(nóng)民平均每戶每月收入可達(dá)1—2萬，收入主要是物業(yè)租金，可以說不費(fèi)吹灰之力，當(dāng)然有錢之后的吃喝嫖賭，無所事事不在本文討論之列。

(三)地段的前景首要取決于政府的規(guī)劃，即城市化進(jìn)展的安排

房地產(chǎn)有句俗話：地段由規(guī)劃決定。政府在家門口修廣場(chǎng)、建公園、通地鐵，這樣的好事只要有一件都會(huì)帶來物業(yè)的大幅升值。去過香港的都知道，地鐵是香港人的主要交通工具，所以，地鐵出人口的商業(yè)及住宅均價(jià)值非凡，甚至超過傳統(tǒng)商業(yè)旺地，因?yàn)榈罔F比其他的交通工具更快捷，能更有效率地聚集人氣。

常見的誤區(qū)是迷信商業(yè)旺地，其實(shí)如果旺地的價(jià)值及價(jià)格已經(jīng)到達(dá)高限，一則上升空間不大；二是政府資源可能不再傾斜，甚至因?yàn)橐恍┎焕蛩?如停車位少，道路狹窄)而且日漸衰弱。這樣的例子比比皆是。

(四)研究而不盲從政府，把握潛力地段的成長(zhǎng)周期。

一個(gè)城市，尤其是大中城市，它的發(fā)展不會(huì)是單向的，政府通常會(huì)整體布局并針對(duì)各種地段作相應(yīng)發(fā)展。探尋一個(gè)城市的最佳投資區(qū)域一般重要考慮兩點(diǎn)，一是政府的規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，在城市化進(jìn)程下，很多城市往往都有至少一個(gè)新區(qū)被規(guī)劃為城市未來發(fā)展重心，如同上海大趨勢(shì)向浦東，長(zhǎng)沙大趨勢(shì)向南城，廣西大趨勢(shì)向北部灣……經(jīng)濟(jì)走向決定了城市走向，這是永恒規(guī)律；二是判斷規(guī)劃區(qū)域的成長(zhǎng)時(shí)間，地段都有機(jī)會(huì)增值，但潛伏期太長(zhǎng)就不能考慮，最佳時(shí)機(jī)是找到高速發(fā)展期剛剛顯示出來之時(shí)(如圖)。基本上，一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摲嗄辏㈤_始進(jìn)入一個(gè)上升通道之時(shí)，它不會(huì)很快走下坡路。

對(duì)政府而言，出于城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，往往會(huì)特別強(qiáng)化宣傳城市新區(qū)，但實(shí)際上由于新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套十分欠缺，雖然長(zhǎng)遠(yuǎn)可以看好，但往往面臨十分漫長(zhǎng)的潛伏期，入市過早往往風(fēng)險(xiǎn)巨大。最典型的莫過于廣州的珠江新城，十余年前已經(jīng)將土地基本轉(zhuǎn)讓完畢，并定位于廣州的CBD，但由于基礎(chǔ)設(shè)施一片空白，至今發(fā)展商還是只能觀望，前期投資者損失慘重。

在中國(guó)式城市進(jìn)展的大背景下，把握住中央政府的政策方向，放眼全國(guó)，積極走出去拓展新的市場(chǎng)領(lǐng)域；把握住地方政府的政策導(dǎo)向，準(zhǔn)確判斷區(qū)域的發(fā)展熱點(diǎn)和發(fā)展速度，選準(zhǔn)地點(diǎn)，選準(zhǔn)時(shí)機(jī)，該出手時(shí)就出手，就可以獲得個(gè)體的發(fā)展機(jī)遇。