中國式城市進展下的個體機遇

在中國式城市進展的大背景下，把握住中央政府的政策方向，放眼全國，積極走出去拓展新的市場領域；把握住地方政府的政策導向，準確判斷區域的發展熱點和發展速度，選準地點，選準時機，該出手時就出手，就可以獲得個體的發展機遇。

“人類社會自從有了城市以來，城市的歷史就是人類社會的歷史”。

中國社會近30年改革開放的成果也濃縮在城市的演變之中。每一位異鄉的游子隔了一段時間回到家鄉后都常發出“家鄉不認識了”的感受! 80年代時中國10億人口，8億是農民，而目前，中國有40％以上的人口(近6億人)在城市生活，同時，每年還有至少2000萬人口不斷涌入城市。前幾天，我與一個發展商討論：農民工究竟是農民，還是建筑工人?

越來越快速的城市化進程是中國社會發展的主旋律。郊區想變為城區，城鎮想變為城市，小城市想變為中型城市，中型城市想成為大城市，大城市全都夢想國際大都會。瘋狂的時候，中國曾經有352個城市把成為國際大都市寫入地方政府的工作報告，直到中央明令北京、上海、香港為國際大都會之后，各級地方官員才重新開始思索規劃城市，經營城市之道。

城市可就業，城市有商機，沒有讀過書的農民也知道到城市來謀生，有常識的人們均明白城市化的進程會創造財富。原因一目了然：城市的本質就是人、財、物高度聚集之地，而CBD(中央商務區)更是一個城市商業活動密集區域、財富密集區域，所以，城市的地價、房價是附近農村的數十倍，而CBD的房價和租金更是天價。比如，上海CBD區域住宅售價為每平方米5—15萬，北京CBD地區已經基本沒有每平方米30000元以下的房子，而且房價還在快速上漲中。

大城市永遠是投資的第一選擇，最后才是小城市和可憐的農村。把農村變成城市，把小城市變成大城市，才能吸引投資和促進經濟發展，在此基礎上進一步擴張城市，再進一步吸引投資……如此往返，無往不利，有條件的要上，沒條件的創造條件也要上。省長在遙遠的農村家鄉建機場，下飛機請再坐90分鐘大巴到城區；市長拿起紅筆在地圖上圈個圈；縣城的政府廣場比天安門廣場還大；每個地方都把世界500強作為招商引資目標……

在利益和政績的雙重驅使下，幾乎每一個官員都有大城市的宏圖和夢想，雖然，城市規劃的決策機制在逐步完善，然而，這其中仍有許多的空想和不切實際。有些是不懂城市發展規律，有些卻是明明知道不科學還照樣大鳴大放，因為這種美妙的城市發展前景往往能夠大量吸引投資。至于是否超前，是否透支，按一位我認識的官員所說： “走的人多了，也就成了路；投資的人多了，區域就熱了嘛。”這就是有中國特色的城市化進程，永遠看上去很美，把握到位則機會良多，不動腦筋聽風就是雨又容易投資失誤。你看，全國仍有大量的開發區和新城區在多年以后還是一片荒蕪。

經營城市與規劃城市是太大的課題．本文亦無意在此探討。我感興趣的是：對于每個必然身處中國式城市進展的個體而言，如何尋求和把握機會?

(一)二三線城市發展時機已經到來，將成為新的財富熱點

沿海地區在“先富起來”思路指引下，城市化進程非常快速，目前，北京、上海、廣州等一線城市均已經成為人口超過千萬的超級大城市。所謂“一枝獨秀不是春”，要全面建設和諧社會，促進二三線城市的快速發展，把投資向二三線城市疏導是國家的必然政策導向。只有二三線城市發展起來，才能降低大城市的人口壓力，才能縮小城市之間的貧富差別，才能形成中國多個經濟圈，這對改善中國城市體系，協調產業布局均十分關鍵。

我的切身體會是，以前公司招聘，大批湖南人應聘，現在是大量湖南精英回流，而更有許多廣東人紛紛北上中部、西部甚至東北。原因很簡單：大量資金進入二三線城市，經濟發展需要人才，機會好，收入高，自然實現人才流動。

(二)城市化進展必然會帶來土地和物業的快速升值

中國90％發展商的利潤來自于土地而不是房子，房子只不過是土地的覆蓋物和加丁品，利潤來自土地。發展商洞察政府的城市化進程計劃，有針對性地提前儲備土地，待該土地的城市化程度成為事實或者被公眾認同時，即土地價值高漲時，該房子推出市場即可售出高價。

在廣州，真正富裕的家庭不是居住在老城區，而是原來城鄉結合部的農民。據了解，這些農民平均每戶每月收入可達1—2萬，收入主要是物業租金，可以說不費吹灰之力，當然有錢之后的吃喝嫖賭，無所事事不在本文討論之列。

(三)地段的前景首要取決于政府的規劃，即城市化進展的安排

房地產有句俗話：地段由規劃決定。政府在家門口修廣場、建公園、通地鐵，這樣的好事只要有一件都會帶來物業的大幅升值。去過香港的都知道，地鐵是香港人的主要交通工具，所以，地鐵出人口的商業及住宅均價值非凡，甚至超過傳統商業旺地，因為地鐵比其他的交通工具更快捷，能更有效率地聚集人氣。

常見的誤區是迷信商業旺地，其實如果旺地的價值及價格已經到達高限，一則上升空間不大；二是政府資源可能不再傾斜，甚至因為一些不利因素(如停車位少，道路狹窄)而且日漸衰弱。這樣的例子比比皆是。

(四)研究而不盲從政府，把握潛力地段的成長周期。

一個城市，尤其是大中城市，它的發展不會是單向的，政府通常會整體布局并針對各種地段作相應發展。探尋一個城市的最佳投資區域一般重要考慮兩點，一是政府的規劃發展區域，在城市化進程下，很多城市往往都有至少一個新區被規劃為城市未來發展重心，如同上海大趨勢向浦東，長沙大趨勢向南城，廣西大趨勢向北部灣……經濟走向決定了城市走向，這是永恒規律；二是判斷規劃區域的成長時間，地段都有機會增值，但潛伏期太長就不能考慮，最佳時機是找到高速發展期剛剛顯示出來之時(如圖)。基本上，一個城市的經濟及房地產發展潛伏多年，并開始進入一個上升通道之時，它不會很快走下坡路。

對政府而言，出于城市發展的長遠考慮，往往會特別強化宣傳城市新區，但實際上由于新區基礎設施及生活配套十分欠缺，雖然長遠可以看好，但往往面臨十分漫長的潛伏期，入市過早往往風險巨大。最典型的莫過于廣州的珠江新城，十余年前已經將土地基本轉讓完畢，并定位于廣州的CBD，但由于基礎設施一片空白，至今發展商還是只能觀望，前期投資者損失慘重。

在中國式城市進展的大背景下，把握住中央政府的政策方向，放眼全國，積極走出去拓展新的市場領域；把握住地方政府的政策導向，準確判斷區域的發展熱點和發展速度，選準地點，選準時機，該出手時就出手，就可以獲得個體的發展機遇。