二手房產投資價值詳細分析

總體而言，凡是經歷過通貨膨脹年代的人們，都更愿意將資金投入到那些風險系數小、投資收益相對較大的項目上面，而房地產則是比較適用于這種中長期投資的好項目。其耐久性，抗風險性，對抵抗通貨膨脹有著較大的作用和功效。然而，在國家接二連三的“新政”催生下，對于投資人群而言，投資哪種類型的房產才能更加保值、增值呢?

二手商品房

購房者將其從開發商處購買的房屋上市進行二次交易，這樣的房屋被稱之為二手商品房。

投資優勢：戶型合理、房屋整體品質較好，建筑年代較新，物業完善，配套齊全。

投資劣勢：出售時稅費較高、物業管理費相對較高，總價偏高。

投資回報率：年投資回報收益率約在4％左右。

投資要點：購買這類房產應盡量選擇在商圈氛圍較好、地段成熟、交通便利，尤其是臨近軌道交通的區域最為適宜。不過值得注意的是，今年新政頒布之后，營業稅征收時間由“兩年”調整為“五年”，使得市場上約有70％計算時間不滿五年的二手商品房出售時受到限制，需交納5.5％的營業稅，無形中增加了許多投資成本，投資回報收益也就自然有所降低。

二手公寓

公寓含金量較高于普通二手房，具備24小時熱水、24小時保安、24小時電梯，分為中高檔公寓、商住兩用公寓和酒店式公寓等。

投資優勢：配套設施較完善，品質較高、樓盤享有一定聲譽，承租人群穩定且層次高。

投資劣勢：資金投入較大，租金收益并不十分理想，后期同報較慢。

投資回報率：年投資回報收益率約在6％—7％左右。

投資要點：二手公寓的前期投入會比較大，而且租金價格會隨著市場的行情有所波動，從近幾年租金價格走勢來看，呈穩中有降趨勢。“我愛我家”認為，如果投資二手公寓，一定要注意選擇位置較好而且公寓項目在市場中的知名度高的樓盤.這樣也能相對保證投資者的回報收益。

空置房

空置房是指商品房的尾盤、用于抵債的債權房及被法院罰沒的部分房屋。其中以尾盤占據相當數量。其來源主要如下：戶型不好、樓層不好或朝向不好而導致未銷售的房子；開發商在前期沒有銷售而留到后期才銷售的房子，如樣板間或者前期打算出租，后來改變主意的房子，或者說有些客戶買了房子后來退房，這樣的房子都可以叫作空置房。

投資優勢：地段優越，無期房風險，價格較周邊新房低廉，品質較周邊二手房高，投資自住兩相宜。

投資劣勢：部分房屋朝向不是很理想，戶型不盡規整，屋內格局較差。

投資回報率：年投資回報收益率約在7—10％左右。

投資要點：關注成熟社區實力較強樓盤的空置房，這樣才能把握整體投資環境，便于日后出售或出租。把握投資空置房的時間，細心挑選之下也可在空置房中“淘”得品質較好、戶型格局環境又不過時的房屋“我愛我家”認為，由于空置房確實存在戶型不方正、采光不好等毛病，因此購房者在購買此類房產時不應太過挑剔，符合自己需求最為重要。

商 鋪

商鋪是經營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。商鋪的形式多種多樣，在各種商業區、各種住宅區、各種專業市場，以及大型購物中心等商業房地產里面，隨處可見商鋪……商業設施就是由大大小小的商鋪組成。

投資優勢：投資潛力大，擁有相對穩定的高消費群體，回報率較高，可出租、可經營，方式較為靈活。

投資劣勢：資金投入較大，具有房產風險和商業風險雙重風險。不少人，懷著“一鋪養三代”的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入“一鋪套三代”的陷阱。

投資回報率：年投資回報收益率約在10—12％左右。

投資要點：“我愛我家”認為，購買商鋪不同于住宅，著重考慮的是將來投資回報率，因此前期看房時，不僅要了解商鋪的實際情況，更要了解該地區的商業開發潛力。首先，市面和樓層因素最重要，成熟的社區往往店家密集，對投資者較為有保障。其次，如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡單合理的話，就能有效提高商鋪的使用率。第三，準確的市場定位則可以大大提高投資的回報，比如“電腦一條街”、“服裝一條街”等，找準市場定位可事半功倍。

寫字樓

寫字樓是以純辦公為主的物業，目標客戶群為投資型買家及辦公企業。按照其綜合質素不同劃分，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級。

投資優勢：回報率的透明度高，租客群體較為穩定。

投資劣勢：投入資本較大，相應風險也有所提高。

投資回報率：年投資回報收益率約在10％左右。

投資要點：寫字樓所處的交通位置及便利度非常重要。如某個寫字樓地處偏遠交通不便，或交通擁擠，不適合投資。如寫字樓處于地鐵旁，價格又合適，可以投資。除此之外，寫字樓所擁有的停車位多少，也很重要，必須列入考查范圍。“我愛我家”專家指出：根據國際專業理財公司的計算原則，衡量一幢物業價格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產購買價”。若物業年收益×15年大于購房款，則表明該項目尚具投資價值，對于像寫字樓這樣的高端物業而言更是如此。