樓市中國２００７：破解不動產投資的達芬奇密碼

日前，不同來源的兩份報告一申銀萬國證券研究所提供的一份研究報告和北京師范大學金融研究中心發布的《中國房地產金融安全評估報告》，揭示了中國房地產市場面臨的問題。有關專家分析認為，這意味著在中國，住宅將有可能徹底變成一種投資商品。

那么經歷了一個堪稱“全民房地產年”的2006年，我們將迎來了一個新的一年。在2007年里，住宅是否徹底變成一種投資商品呢?政府的調控是否會加緊呢?房價又是怎么走?一系列問題在人們的心中就像達芬奇密碼，還是一個謎……

聞!當房產成為財富

隨著收入與消費水平的差異，人們的生活習慣、生活理念與社會地位都會發生重大的變化，但社會階層的轉化中最有影響的決定因素絕不是金錢而是住房，是擁有固定的資產財富，是居住環境與生活質量引起的生活觀念的變化。

隨著收入與消費水平的差異，人們的生活習慣、生活理念與社會地位都會發生重大的變化，但社會階層的轉化中最有影響的決定因素絕不是金錢而是住房，是擁有固定的資產財富，是居住環境與生活質量引起的生活觀念的變化。

二十年前人們的家中存放的是破紙盒、破木料，今天已變成了垃圾。目前的農村各個家庭中的首要大宗消費已轉移到住房上，住房已成為財富攀比的象征；城市中住房的討論不但是媒體的重點，也是幾乎遍及所有家庭中的話題。不管今天人們的收入是否能滿足對住房追求的欲望，但這點星星之火已開始爆發燎原之勢，并一次又一次地震撼著制度的改革。也許中國的憲法還不能明確所有制的改變，但保護私有財產，最起碼從住房上已有了基本的制度保證。經濟發展的活動從生產資料的私有開始，生活消費與財富的積累也將從住房的私有化開始，推動與促進中國經濟的飛躍。

專家：房產使財富以固有的形式展現

有關專家認為，當社會制度允許擁有私有的固定財產時，消費才能向擁有更多的房產轉移(否則將永遠是浮財或貨幣)。只有通過財富在消費同時改變它的存在形態的過程中人們才能改變生活的習慣，也才能形成消費文化，才能影響到共同價值取向的變化，才能形成社會的穩定。當人們擁有更多的房產時，要求穩定的因素就會大于變革，房產會使人們的財富以固有的形式展現在社會面前，成為社會地位的標志。

經濟學家：攀比是人類生活追求的源泉

經濟學家從來都認為攀比是人類生活追求的動力、欲望、源泉。在滿足最低維持生命生存的吃穿之后，那就是住房的攀比了。住房資產與吃穿不同的還在于，這不僅僅是維持生存的消費，而是生活質量外在表現的方式和社會地位的象征，同時還是資產與資本轉換的介質，有投資增值的特性。是其它消費依存的“皮”，也是其它財富庫存的“殼”。

房地產顧問機構：疏導是滿足投資性需求的很好方法

作為業內資深的房地產顧問機構，凌峻中國的有關人士總結了目前社會上的三種買房需求，分別是：自住型需求、投機型需求、投資型需求。

他們認為，對于這3種投資性需求，宜采用疏導的方法，通過改善、拓寬民眾的投資渠道，使投資性需求轉而投向其他渠道，而不適宜用堵的方式。

急!2007年政策調控執行力度將加大

2007年，不僅是國內經濟整體轉折的一年，而且，經過國家新一輪的宏觀調控，也將是房地產市場理性轉折的一年。通過加強對房地產市場需求的管理與調控，國家將逐步擠出房地產市場領域的價格泡沫，穩定房地產市場供求關系，引導房地產市場良性發展。

2006年的房地產市場，經歷了最為嚴厲的宏觀經濟政策調控。但在最為嚴厲的宏觀經濟調控政策的調整下，房地產市場堅挺依然，房價一路飄紅。

面對主要大中城市不斷上漲的住房價格，在2005年政府出臺一系列調控政策的基礎上，2006年國務院、建設部等多部委于5月出臺國六條及其15條細則調控住房的供應結構、房價和投資投機性需求，此后并針對外資準入、土地控制等出臺諸多相關政策，政府對房地產行業調控的力度明顯加大。

07年調控執行力度加大

《2007年中國宏觀經濟政策暨城市房地產調控研究報告》認為，2006年，在“國六條”之后，盡管國家從財政政策和貨幣政策以及土地政策等幾個方面進行了嚴格的調控，并在執行政策方面采取r經濟集權的模式，但是，由于“銀根”和“地根”的雙重緊縮以及“九部委新政”在市場供給結構調整規劃方面的剛性要求，國家在房地產市場所進行的宏觀調控在更多層面上表現為調控供給，而非調控需求，市場房地產市場總供給預期被縮小了，而總需求卻被相應地變相放大了。在房地產市場宏觀調控政策實施的“時滯”過程中，由于控制土地供給政策的力度大于抑制需求金融稅收政策的力度，控制供給的政策績效完全抵消了抑制投資投機需求政策的績效，市場需求被無限放大。2006年末期，緊隨著房地產新政的實施而來的不是房價應聲而落，而是房價的進一步反彈。房價的反彈，又為流動性過剩推動市場投機起到了推波助瀾的效用，因此，在2007年上半年，房價的增長仍將不可避免。

2007年，國家房地產調控政策主導調控方向將發生重要轉變：調控政策的重點將由調整供給轉向調控需求。為了避免宏觀房地產調控政策不協調所產生的內部抵消效應，國家繼續增量加強調整供給結構的同時，將在更大程度上加強調控需求的調控力度和節奏，在非自住性住房需求方面加強貨幣政策與財政政策的供應力度，對于房地產投資與投機需求進行進一步的深度調控，通過壓制不斷膨脹的投資投機需求反向調節市場供給總量，以促動房地產市場供求關系趨向平衡，消除房地產市場價格泡沫。

07年房地產政策調控預測

《2007年中國宏觀經濟政策暨城市房地產調控研究報告》對于2007年的政策調控作如下預測：

一、國家應進一步加快政治體制改革，增大反腐敗力度，疏通中央政府政策貫徹路徑，增強政策執行力度，強化“國六條”與后續調控政策的落地效應；

二、在2006年緊縮“地根”的基礎上、加強土地供應宏觀管理，加快國家土地供給政策規范化，以法治方式規范地方政府土地經營行為，消除地方政府土地違法行為，減少城市房地產開發的非法尋租行為，降低隱性開發項目費用，通過規范政府行為規范市場秩序，為房地產市場的理性回歸創造良好的經濟環境；

三、改善宏觀現有宏觀調控模式，加強貨幣政策與財政政策調控的力度和節奏。2007年國家應改變年度宏觀調控政策中期密度出臺，年末觀察績效，在次年“兩會”后再出臺補充政策的調控模式，應根據經濟運行“情勢變遷”的原則，及時根據市場變化出臺補充調控政策，縮短宏觀經濟調控政策的“時滯”時間，增強宏觀調控的當期效應；

四、加強房地產市場結構調控政策，進一步完善住房保障制度。在繼續加大中低端商品住房、經濟適用房以及廉租房的供應總量的同時，建立經濟適用房與廉租房的銷售與管理動態監察檢查機制，防止國家住房保障制度產生虛化效應，避免民眾對住房保障制度的深化改革產生不滿情緒；

五、在非自住性住房(包括中低價位中小戶型商品住房，這類房屋雖然總價款較低，但單位價格并不低于市場，對市場價格理性化的影響力具有主導性)需求方面，繼續增加消極貨幣政策與財政政策的供應，降低需求總量，對于房地產投資與投機需求進行深度調控，嚴控投資與投機信貸資金(自住性房屋置換除外)供給，減少市場投資與投機數量，疏導流動性過剩在房地產領域的流量，穩定市場價格，引導房價理性回歸，進而達到抑制房地產投資的調控效用，有效控制房地產投資過快增長；

六、對于高檔住房(從住房建筑面積與銷售價格兩方面根據地區經濟差異由中央政府授權地方政府制定認定標準)與別墅，在完善財稅制度改革的基礎上，國家將通過區別使用消費稅、不動產稅(物業稅)、遺產稅等稅收政策予以調控。通過稅收調控，達到以下調控效用：

1、遏制房地產市場非理性投資；

2、改善國民收入再分配，增強全民福利，促進社會和諧。

2007年，不僅是國內經濟整體轉折的一年，而且，經過國家新一輪的宏觀調控，也將是房地產市場理性轉折的一年。通過加強對房地產市場需求的管理與調控，國家將逐步擠出房地產市場領域的價格泡沫，穩定房地產市場供求關系，引導房地產市場良性發展。

測!2007年房地產金融調控預測

如果順著2006年房地產市場政策思路，那么2007年房地產市場會圍繞著改變房地產發展模式、調整產品結構這個大思路進行，就得生產更多絕大多數民眾有支付能力的住房產品。

政策思路將圍繞房地產發展模式、調整產品結構進行

為了達到這一目標，政府就得從銀行信貸政策、稅收政策、土地管理政策等方面人手：

首先，得清除政府對房地產市場價格的隱性擔保，并讓快速飆升的房價回歸理性；

其次，在現階段，住房作為民生必需品，政府有責任把住房產品的性質完全界定在自住或個人消費上，用嚴格的技術性硬約束將住房的投資性質清除出市場，尤其是嚴格禁止外國投資者進入炒作國內房地產；

第三，以市場化方式(如稅收、利率、貨幣補貼等)建立起覆蓋全民的住房保障體系。如果能夠這樣做，那么2007年的房地產市場將出現根本性轉變，國內房地產市場也將迎來持續穩定的發展。不過，目前最大的困難就是既得特殊利益集團對這種改革與調整的嚴重阻礙。

客觀地說，我國近三十年的市場化改革，在讓一部分人先富起來的口號下的確造

就了眾多的富人，財富分配不公問題也成為較突出的事實。當大量財富沉淀為不動產，因擁有房地產這樣的壟斷性資源而使窮人改善生存狀態無望，進而使窮人的貧困得到“世襲”。這不僅關乎民計、民生，而且也涉及社會財富分配公平。由此，開征保有房地產的財產稅種的議題浮出水面。近日，有建設部官員說，有關部門正在研究增加住房保有環節稅費，對戶型面積偏大的房子收取一定費用，其目的顯然是想通過稅收政策，來調整市場供應結構。但如果我們對以往中央有關部門設計房地產保有稅的初衷進行一番探研，就會發現開征房地產保有稅的目的不僅僅是調控房地產市場。

早在十六屆三中全會上就曾提出， “條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅。”所謂物業稅實際上就是財產稅，準確地說，將這一稅種稱作是房地產稅更恰當，因為物業稅是引用香港的說法，而香港的物業稅是向出租房屋受益人所征收的所得稅，并不是財產稅。

房地產稅政改革的初衷是要達到三個目標

一是將目前各地方向房地產征收的各種五花八門稅費進行清理，規范征收與使用程序，以減少現行土地稅費中存在的不規范與腐敗現象；

二是使地方政府分享土地增值帶來的收益以及獲得長期穩定的收入來源；

三是遏制房地產投機行為，提高土地資源的利用率，凌峻公司針對投機型需求(包括職業炒家、境外資金)認為，這種需求是短期的以逐利為目的的投機需求，其主要特征是期限短，獲利高，投機成本低。因此，有必要通過增加投機性需求的經濟負擔，提高其投機成本，來限制、抑制這方面的需求，給市場降溫。并提出建議，從過往持有物業滿2年，轉讓時即可免征營業稅，改為現在的持有滿5年轉讓才可以免征營業稅。按目前的發展態勢看，以后將視效果而定是否再出臺新的政策，如果效果不理想，不排除出臺更嚴厲措施，也認同征收物業稅的可能：

從這一稅改設計的基本框架看，房地產稅將采取從價計征的原則，通俗點的理解就是按照納稅人所擁有不動產價值的多少來作為征稅依據。客觀地說，這一稅政改革的設想與國際上發達國家較為合理的稅制理念是一致的。

無論國家宏觀調控政策和房產金融的措施如何實施，隨著人民幣升值以及城市土地資源的日益枯竭，作為不動產的人民幣資產只會越來越值錢；投資型需求依然俘在，這種需求分為以下幾種情況：看好中國發展，人民幣升值潛力，因而進入市場投資；將投資房地產作為理財手段，包括長線收租；無其他投資渠道，將買房當作升值手段。房產投資依然長期看好

解!解密07年房價必大漲的N個理由

房價的快速上漲是一系列問題支撐的，但由于國家宏觀調控的壓力和百姓購房逐漸趨于理性，未來的房價漲幅會越來越小，從目前中國經濟大背景來看，房價上漲依然會持續升溫。

理由之一： 經濟持續發展生活水平大大提高

人世已經五年的中國，經濟實力大大增強，人民收入水平大大提高，這是自改革開放后的第二次大飛躍。2005年國內生產總值182321億元，比上年增長9.9％。2006年的GDP增漲率預計要到9％左右。在未來的起碼兩到三年內，中國的GDP依然要保持在8％——10％的增幅水平。15年——20年后，人均GDP要突破3000美元，中國要發展成與日本的實力不相上下的另一個經濟強國。這樣快速、持續的經濟發展，為房地產行業的穩定發展和房價的持續升溫提供了后盾，因為整體經濟環境的穩定才有繁榮的市場，才會有人積極的置業、投資。

理由之二：城市化進程加快市場需求強大

房價依然能夠穩定升溫的主要原因是有著強大的需求市場，而南于房地產行業的建設周期較長導致供給跟不上，供給總是小于需求，這樣的狀態也將繼續保持，未來十年很難改變。因為從近些年農村人口城市化的進程速度和國家積極推動中國農村城鎮化的要求來看，到2020年左右，將有六億人口從農村轉到城市里來。到那時我國城市人口將達到9億人，以此推算，就意味著每年全國有3500萬人口向城市轉移，這批勞動力每人需要10平米的柄身之地，全國每年就需要新建35000萬平方水的住房。快速的城市化進程給房地產行業帶來了相當大的需求。而且，中國房地產的下一個熱點將從北京、上海等大城市向二、三線城市轉移。因為二、三線城市是農村人口城市化的主要目標，房價也相對比較低，在這樣強大的剛性需求下，隨著二、三線城市本身的快速發展，中國城市化進程的加快，房地產仍然有可持續發展的潛力。

理由之三：房地產在國民經濟中的支柱產業地位決定的

不客氣的說，中國的房地產綁架了中國經濟。因為房地產行業是實現“十一五”規劃目標的重要前提，是中國經濟的支柱產業。由房地產行業帶動的產業不下50個，有色金屬產業、建材產業、水泥產業、玻璃產業，家具產業等都與房地產的發展保持著同步性，一榮共榮，一損皆損。國家從經濟發展的大局出發，不會使房地產行業有大起大落的風波，將長期保護和扶植房地產行業的發展，以帶動其他產業的快速發展，拉動內需，刺激消費。

理由之四：人民幣升值帶來投資熱

人民幣的不斷升值意味著中國經濟整體看好，這一信號將大大提高外資對于中國市場的投資，房地產作為不動產則無疑是受影響最大的，因為一個國家的幣值上升直接導致以改幣值計量的資產價格的上升，這些資金在流入房地產市場后，以資產形式保有便可享受人民幣升值所帶來的資產升值的收益。人民幣在未來幾年內仍將升值30％左右，人民的購買力將大大加強，大量的資金過剩將推動資產價格的上漲。

理由之五：寬松的銀行房貸推動房價上漲

從房地產市場上來看分為有效需求和無效需求，有效需求主要是有著購買能力的人群，而無效需求則只是有購買意向卻沒有購買能力的人。而銀行房貸的寬松環境大大增加了有效需求的比例。中國房貸市場達2270億美元，規模居亞洲之首。國際清算銀行季度報告指出，2005年年底中國房貸規模占GDP的10％。并且，外資銀行在J2月13日也全面放開，自中國加入世貿組織4年來，外資銀行營業性機構從177家增加到254家，年均增加近20家；2006年，隨著外資銀行準入政策的放寬，人民幣業務迅速成為外資銀行業務發展的重點 預計2007年外資銀行將憑借更成熟的服務加強對中資銀行的全方位競爭，特別是對于現金流較大的房地產金融業務來說，競爭將會更為激烈，也給房價的持續上漲提供了基礎。

理由之六：土地供應短缺市場供需失衡

土地是開發商的命根子，是房地產行業生產的必須資源。盡管新政出臺以后，地方政府在進行土地拍賣時“限戶型”，但開發商拿地的熱情并不會因此而減少。并且，2007年1月1日起對新增建設用地費用增加一倍，土地成本和拿地難度的增加，會讓開發商對于利潤的追求更加瘋狂。政府加強土地監管對于合理出讓國家的土地資源和合理進行土地供應分配確實有著積極作用的。但是，在當前這個供需旺盛的市場下，土地供應短缺仍舊是房地產市場的主旋律，土地供應資源的減少會導致未來幾年內房屋上市量的大大減少，這就會使供求關系失衡繼續擴大，不但起不到控制房價的作用，反而會成為房價上漲的重要原因。

理由之七：地產寡頭的到來 壟斷房價也隨著出現

中國大概有三萬多家房地產開發企業，但是能夠每年銷售額超過10億元以上的不過幾十家而已。從“國六條”出臺后，房地產行業就已經開始了洗牌的進程，眾多的規模偏小、資金儲備少、產業集中力度低的房地產企業將在市場中遭受優勝劣汰、產業資源整合的過程。當這些具有強烈優勢的房地產企業形成規模，上市或是通過并購將市場占有率提高后，將形成壟斷的地產寡頭，對于房價的支撐力將大大提高。歷史規律告訴我們，當行業寡頭形成后，會出現壟斷價格，壟斷的加快會對現在的房價起到“推波助瀾”的作用。因為壟斷會導致行業競爭不充分，甚至開發商聯手壟斷市場抬高房價，有計劃的對抗政府的政策，形成利益集團。

理由之八：地方政府利益的考慮與中央政策的博弈

中央政府出臺政策穩定房價，而地產政府則希望房價快速上漲，因為房地產行業是最快捷、最顯著、最簡單地拉動地方GDP增長的途徑，并且也是增加地方稅收的主要來源之一。所以，政府的內在推動力是房價能夠穩定上漲的一個重要原因。

理由之九：房價上漲的無形手家家有房的傳統觀念

一個潛在原因就是中國人民的傳統觀念，必須要有自己的房產，居住過后，子孫傳下去。在人民生活水平提高后，對于二次置業的人來說，都想購買一個大一些的，檔次高一些的房屋，而對于一些剛步入社會的年輕人而言，也需要買一套房子作為愛情的見證。這些潛在人們腦子中的傳統觀念，給了開發商無形的動力。不是有這些需求，房價如何保證上漲?

觀!2007年不動產投資的宏觀視野

不動產投資一向是普通人投資的大頭，當手中有一些資金后，選擇一項穩妥的投資就是必然的。不動產符合資金不大的普通人的投資心理，至少這種投資的穩妥程度遠高于股市。而且在經濟前景并不明朗的狀態下，選擇穩妥的投資形式，是中小投資者的本能。另外不動產投資付出的精力也比較少，至少比經常買進賣出投入的關注要少得多。對于一個有著比較高收入但有正式而忙碌工作的人，投資地產是個不錯的選擇。

地段是投資價值的成敗關鍵

房地產業有句名言，“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，據傳是李嘉誠說的，被很多開發商奉為至理名言。對于不動產投資來說，事實也證明，地段的確是投資價值的成敗關鍵。

“第一是地段”，對購房者而言，住在哪里，做這個選擇是最重要的。因為，地段意味著房價，地段意味著成本，地段也意味著社交圈和一定的消費層面，可以稱為“核心地段值”；

“第二是地段”，什么樣的地段擁有什么樣的資源，也就有什么樣的相關配套。房地產的價值不是房子本身，更多的體現在所在地段及該地段所擁有的資源價值，如商圈、市政配套、休閑娛樂等，也是由于相對于其他地段所能擁有的資源，可以稱為“附加地段值”；

“第三還是地段”，很多人都期望買房除了自住，更能增值保值。而選擇的房產是否有發展潛力，還是要看地段。所謂的大勢大板塊行情如何，一定程度上取決于今后政府的資源投放方向和力度，可以稱為“潛力地段值”。

對于不動產投資而言，更應該關注的是“潛力地段值”的增長空間，所以他對于政府規劃方面理解程度的宏觀視野將決定了他的投資財富空間。

未來區域間的經濟，不再是單個城市的經濟，而是以都市圈為基礎的區域間的整體經濟。以城市群為主體形態推進城市化已經成為政府發展經濟的不二選擇。大城市圈的形成和城市圈之間的分工、合作與競爭，將主導區域甚至全國經濟的發展格局。大城市圈對經濟社會的作用將進一步加強，并將成為最具活力和實力最強的經濟體系。特別是未來一段時間，各大城市的基礎設施投資將大量增加，大城市圈對經濟社會的作用將進一步加強，并成為最具活力和實力最強的經濟體系。這將是不動產投資要密切關注的。

不動產投資翻開新的一頁

《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》提出，編制全國主體功能區域規劃，將明確主體功能區的范圍、功能定位、發展方向和區域政策。2006年10月，國辦發[2006]85號就編制全國主體功能區劃規劃的目的、意義、主要任務和工作步驟以及組織機構進行了部署，標志著全國主體功能區將由概念走向實務。

十一五規劃，創新地劃分了功能區，明確不同區域的功能定位，關于未來我國區域協調發展的總體戰略布局， “十一五”規劃中做了完整的闡述，即推進西部大開發，振興東北地區等老工業基地，促進中部崛起，鼓勵東部地區率先發展。即基本按照西部、東北、中部和東部四大區域的地域框架統籌安排和部署全國的經濟布局。新一輪經濟發展布局和發展規劃，將為不動產投資帶來無限的市場商機。

四大功能區中的中西部地區，雖然受技術水平和經濟基礎的限制，資源加工業和農業仍是重點，但國家將大力投資基礎設施建設，特別是在新一輪宏觀調控中，固定資產投資是重點所在，外資向中西部地區大規模轉移已經成為趨勢，整體區域的投資未來具有相當大的增長空間。

東部地區，國務院明確天津將逐步建成北方經濟中心，濱海新區被確定為全國綜合配套改革試驗區，天津和北京在功能定位上首次有了明確分工，加上環渤海地區有著廣闊的市場腹地，良好的資源稟賦，預計2007年該地區的增長潛力將開始逐步發揮出來。

無疑，四個功能開發區的劃分有利于強化區域調控，強調區別對待、分類指導，未來的區域政策將主要圍繞功能開發區的性質展開。但由于功能區規劃預計2007年年底才能完成，因此，2007年的區域政策可以說處于新區域政策的前夜，區域傾斜性政策將得以延續，而且政策將進一步細化。

編制全國主體功能區劃規劃是“十一五”規劃中的一項新舉措，這表明“十一五”時期，我國將逐步改變過去依賴行業政策進行經濟管理和調控模式，進一步探索建立科學合理的功能區劃，按照不同的功能區制定并實施因地制宜的區域政策，促進區域經濟的全面協調發展，可以說，區域政策將為不動產投資翻開新的一頁。