廈門寫字樓投資迎來暖春

2000年以前，由于廈門寫字樓開發過度，寫字樓出現大量空置現象，使得近些年寫字樓市場也一直不溫不火，處于低位運行狀態。2005年以后，在“住宅禁商”政策的推動下，多數原本在住宅樓內辦公的公司企業急于尋求新的辦公場所，寫字樓市場重新引起了人們的關注。

2006年，幾個新推寫字樓項目都取得了較好的銷售業績。從銷售情況看，寫字樓市場已經逐步復蘇，發展潛力不容小窺。

價格：走出徘徊

2001至2005年，寫字樓的銷售均價呈波峰波谷交替發展態勢，但總體價格趨勢曲線是上升的，其中2001年至2004年價格變化不大，據調查主要是受歷史樓盤存量遺留的影響，使得此時期以消化寫字樓存量樓盤為主。

2005年寫字樓市場開始推出“鑫新景地大廈”(總體簽約均價6243元/平方米)等新盤，銷售均價第一次突破6000元，平方米大關，同比2004年上漲近2000元，平方米，漲幅迅猛。

2006年在“立信廣場”(簽約均價7933元/平方米)、 “中閩大廈”(簽約均價12400元/平方米)、“鉆石海岸”(簽約均價14707元/平方米)的強勢推動下，全市寫字樓銷售均價大幅攀升，全年銷售均價為10624元/平方米，同比上漲4444元/平方米，漲幅高達72％。與全年思明區銷售均價850l元/平方米相比還高出2123元/平方米。

近兩年寫字樓銷售價格出現井噴式上漲的原因除了“住宅禁商”政策的出臺引起需求急劇增加外，銷售項目在地段優勢及功能配置方面都較早期開發的寫字樓有很大的突破與超越，也在一定程度上刺激了寫字樓價格的飛速上揚。

總體而言，廈門寫字樓市場已經慢慢走出歷史遺留項目的消化期，進入了市場復蘇發展期。

現狀：市場回暖

2006年廈門寫字樓市場是高端寫字樓的天下，由兩幢歷史遺留工程改造后的“立信廣場”、“中閩大廈”雖然有“灰色”的歷史，但由于兩個項目均占據市中心區優質地段，且經過開發商的精心規劃、用心打造，成為高端寫字樓，一經推出便受到市場的極力追捧。

“立信廣場”在2006年4月26日開盤后較短時間內便取得了不菲的銷售業績，總體簽約均價在8000元/平方米左右，日前對外銷售價格在13000元/平方米左右，總體銷售率在90％以上。 “中閩大廈”則雄踞廈門行政中心、金融中心，且擁有西海域、湖等優質景觀資源，項目的高端定位及智能化高檔配置同樣使其在推出市場后獲得許多高端客戶的青睞，整體簽約均價12400元/平方米，銷售狀況良好，去化速度較快，整體銷售率在80％以上。

如果說“立信廣場”、“中閩大廈”的成功與其地段優勢及項目功能高端配置不無關系的話，那么“鉆石海岸”的地段、功能優勢則更體現得淋漓盡致。“鉆石海岸”占據著鷺江道商務區核心位置，緊鄰廈門最高端寫字樓“建行大廈”、“國際銀行大廈”等，擁有西海域無敵海景及鼓浪嶼美景資源，與此同時，項目采用創新5A智能化系統及高水平物業管理，取得預售許可證后尚未對外公開便已銷售過半，整體簽約均價高達14707元/平方米。

從購買客戶來看，“立信廣場”主要為民生銀行、農行、中保、貿易、進出口公司、電子、IT企業等，購買目的主要以自用辦公為主。“中閩大廈”購買客戶主要為大中型國企、外駐廈投資企業、外資企業、金融企業等，購買目的同樣也是以自用辦公為主。而“鉆石海岸”的購買者則以投資客群為主。

由目前在售項目的整體銷售去化情況看，廈門寫字樓市場已經逐步走出低谷，迎來新一輪的發展契機，市場前景被普遍看好。

未來：高端運行

據新景祥數據庫統計，未來一年廈門待推寫字樓項目約有8至9個，總體市場供給量在70萬平方米以上，這還不包括觀音山商業營運中心啟動區的市場供給量。從未來各項目的分布情況看，主要集中在鷺江道商務區及觀音山營運中心兩個板塊。

一般而言，成就頂級寫字樓的三大要素是：高品質、標志性、便捷。除了項目本身應具備高品質的規劃設計外，四通八達的交通及超一流的軟硬件設施和服務也十分重要。另外，對外形象同樣也是成就頂級寫字樓的重要參考標準，這包括大樓形象一一有品位的標志性建筑，鄰居形象一一出眾的超級客戶，地段形象——重要的商務區。

觀音山板塊具優異的海景優勢，同時也是廈門未來惟一真正意義上的CBD中心區，目前已確定了多家跨國知名企業及國內知名品牌企業入駐，未來市場銷售及租賃前景十分看好。而鷺江道板塊則具備鼓浪嶼、海景等優勢景觀資源，同時也是廈門頂級寫字樓的集中區域。這兩個板塊的高端性區域定位將決定著末來區域內的寫字樓高端走勢。