從一組案例看產(chǎn)權(quán)商鋪投資的經(jīng)濟(jì)與法律風(fēng)險(xiǎn)

隨著投資的高漲，商家的炒作，商鋪投資成為投資熱點(diǎn)，央行和商業(yè)銀行推出金融調(diào)控新政，也沒(méi)有減弱商鋪銷(xiāo)售的熱浪。產(chǎn)樅商鋪之所以熱銷(xiāo)，除了炒作、跟風(fēng)之外，也許“一鋪旺三代”的觀念在起著重要的作用。

“一鋪旺三代”也許成了舊黃歷

黃女上有穩(wěn)定的工作，幾年來(lái)有些積蓄，準(zhǔn)備投資?？吹介_(kāi)發(fā)商打出的“全部帶租約銷(xiāo)售”，“用出租鉆石商鋪的租金來(lái)付月供”等投資廣告。黃女士此時(shí)動(dòng)了心，于是和幾個(gè)朋友湊足首付120萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)了80平水的商鋪，同時(shí)向銀行借款180萬(wàn)元。

早在2005年，開(kāi)發(fā)商就打出商鋪開(kāi)業(yè)的招牌，但是現(xiàn)在不但無(wú)人問(wèn)津，而且銀行按揭已經(jīng)2個(gè)多月無(wú)法按期償還，商鋪面臨被拍賣(mài)的危險(xiǎn)。

本來(lái)開(kāi)發(fā)商是個(gè)很有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，在地產(chǎn)界和商業(yè)界早已名聲在外，商鋪的位置應(yīng)當(dāng)說(shuō)是大都市的黃金位置，但這樣的黃金旺鋪就是旺不起來(lái)。當(dāng)然，旺不起來(lái)的不僅僅是黃女士一人，整個(gè)地層一百三四十間都是這樣。投資者陷入了困境。

“與500強(qiáng)為鄰”未必就成為富翁

位置不好嗎?不是。世界著名的公司沃爾瑪、大洋百貨、華納影城等就在身邊。但是就是沒(méi)有租約，開(kāi)發(fā)商承諾的“銷(xiāo)售帶租約”無(wú)法落實(shí)。就算是有一部分業(yè)主取得了租約，由于無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，承租人拒絕付租金， “穩(wěn)定租金”已經(jīng)成空。據(jù)同來(lái)咨詢的王先生講，他購(gòu)買(mǎi)的商鋪是帶租約的，但由于無(wú)法正常開(kāi)業(yè)，已經(jīng)被迫同承租人解除了租賃合同。

“經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)”有時(shí)也無(wú)法打開(kāi)財(cái)富之門(mén)

產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)鳛樾碌纳虡I(yè)運(yùn)作業(yè)態(tài)，其優(yōu)勢(shì)也許就是有“優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)”作為管理和智力支持，能夠使產(chǎn)權(quán)所有者坐享其成。開(kāi)發(fā)商在宣傳的時(shí)候，也將商業(yè)經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍作為一大優(yōu)勢(shì)。但是，在市場(chǎng)而前，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有時(shí)也無(wú)法打開(kāi)財(cái)富之門(mén)。面對(duì)眼前的情況，開(kāi)發(fā)商只能一拖再拖。

“用60萬(wàn)元的款賺1 20萬(wàn)元商鋪的租金”危險(xiǎn)的信用游戲

黃女士等投資者為什么會(huì)陷入這種困境，其實(shí)起初就輕信了“首付就是全部的宣傳”。按照開(kāi)發(fā)商給出的算法，購(gòu)買(mǎi)120萬(wàn)的商鋪，首付用不到60萬(wàn)元，剩余的房款可以通過(guò)貸款交納。房屋是帶租約銷(xiāo)售的，三年內(nèi)按照投資的8－10％收取租金，租金收入完全可以償還銀行本息，可以以租養(yǎng)鋪。

其實(shí)，利益本來(lái)是和風(fēng)險(xiǎn)同在的。如果不能按期償還銀行貸款，銀行要收取逾期罰息。如果貸款人拖欠銀行貸款達(dá)到合同約定的根本違約，銀行就會(huì)采取措施，拍賣(mài)購(gòu)買(mǎi)者的商鋪。這里的損失是巨大的，可能涉及到銀行的本息、滯納金、銀行追索發(fā)生的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用，還包括處分過(guò)程中的其他損失。其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)還不止于此，根據(jù)商鋪購(gòu)買(mǎi)者與開(kāi)發(fā)商的合同以及與物業(yè)公司的物業(yè)管理合同約定，物業(yè)管理費(fèi)以及相關(guān)的管理費(fèi)還是不可少的費(fèi)用。如果在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，無(wú)法開(kāi)業(yè)，這也是一筆不小的損失。

法規(guī)是否能扎起預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的籬笆

其實(shí)，帶租約銷(xiāo)售問(wèn)題，在房地產(chǎn)管理法規(guī)早已經(jīng)有禁止性規(guī)定。2001年，建設(shè)部頒布的商品房銷(xiāo)售管理辦法就明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。承諾收益，以及帶租約銷(xiāo)售的違法性是毋庸置疑的。但是以這種方式的銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商可以最大限度的回籠資金，投入新的項(xiàng)目，就像一則廣告所透露的：“轉(zhuǎn)”錢(qián)，才能賺錢(qián)。另外，現(xiàn)行的房地產(chǎn)融資機(jī)制不暢，也是一個(gè)重要原因。

購(gòu)買(mǎi)者如何脫離險(xiǎn)境

如果開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告中進(jìn)行虛假宣傳或者夸大宣傳，造成購(gòu)買(mǎi)者誤解，購(gòu)買(mǎi)者可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)合同。與此同時(shí)，可以提出解除與商業(yè)銀行的貸款合同。如何防范投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境應(yīng)當(dāng)有充分的分析，社會(huì)需求的增長(zhǎng)，需要一個(gè)過(guò)程，短時(shí)的炒作和泡沫不會(huì)帶來(lái)有效需求，也就不會(huì)使投資者受益。另外，隨著技術(shù)的進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)正發(fā)生重大變革。電子商務(wù)、超市等來(lái)勢(shì)兇猛，對(duì)傳統(tǒng)的店鋪銷(xiāo)售肯定會(huì)帶來(lái)影響。

1、理性評(píng)估自己的支付能力。合理的負(fù)債是可以理解的，但是不顧自己的收益能力和支付能力，而將按期將產(chǎn)生的大量的支付寄托于可能的收益上，是十分危險(xiǎn)的。

2、不要購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有交付使用的商業(yè)物業(yè)。國(guó)家已經(jīng)重點(diǎn)整頓商業(yè)性投資，嚴(yán)格控制對(duì)商業(yè)用途的地產(chǎn)的金融支持，包括個(gè)貸支持。所以，一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，造成樓房爛尾，將會(huì)產(chǎn)生更嚴(yán)重的損失。如果購(gòu)買(mǎi)竣工后的商業(yè)物業(yè)，應(yīng)盡可能在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)，詳細(xì)簽訂經(jīng)營(yíng)合同，明確約定開(kāi)發(fā)商或者商業(yè)運(yùn)營(yíng)商得責(zé)任，以維護(hù)自己的利益。在購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)前，如果自己缺乏經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專業(yè)人士提供幫助，盡管多付出一些成本，但是可以挽回風(fēng)險(xiǎn)。