福州：人均商業面積過２平方榕商業街“高燒不退”？

1、[調查]幾家歡喜幾家愁

據不完全統計，在福州已建成正在招商或在建的商業物業面積將達160萬平方米以上，有業內人士估計，其中各種類型的主題商業街、社區商業街面積有100萬平方米。那么，這些商業街生存狀況如何?請看下文……

中亭街：開街時間2002年2月

前些天，我們特地走訪了中亭街，當天恰逢陰有小雨的天氣，但是街上依然人氣很盛。

“能做到現在這樣，中亭街走過了一段極艱難的路”。中亭街管理中心負責人表示，最初的兩年，中亭街的經營壓力非常大，許多人前期并不看好這條街，甚至有人提出疑問，像中亭街這樣規模的一條商業街，只有年消費額達到20個億才能撐得下去，這意味著每個福州人每年要在中亭街消費1000元，這怎么可能?“當時，中亭街上商鋪的空置率達到60％，用‘十室九空’來形容都不過分，”這位負責人說。

但是從2004年開始，中亭街迎來了發展的第一個契機，引進了國美電器人駐，隨后蘇寧、永樂等家電巨頭相繼進入，這極大地刺激了福州人的消費力，帶動了中亭街的人氣，而中亭街也從此找到了適合自己的發展方向，即主業態應以專業市場為主。經過近5年的培育，目前的中亭街已建立4大專業街，即以中亭美居為中心建立的家具飾品一條街，針織內衣一條街，床上用品一條街，珠寶首飾一條街。初步形成了以服裝、家具、家用電器為主業，針織內衣、珠寶首飾等其他業類為輔的中亭街商貿業態。據介紹，目前中亭街店面的出租率已達到95％。

名店街：開街時間2004年10月18日

走在名店街上，你會發現，曾經以經營服飾精品為主業的名店街現在的面貌似乎有了變化。雖然耐克、阿迪達斯、ONLY、ES－PRlT等服飾店仍在，但總體而言，名店街的經營業態發生了變化。

這一點得到了福州名店街投資管理有限公司負責人的認同。他表示，原來名店街的定位的確是以精品服飾為主，但隨著這幾年的運營，他們對名店街的經營業類的定位有了變化，擴大了名店街的經營種類，服飾類商品在名店街所占的比重有所下降，同時引進了高檔茶葉、高檔禮品、高檔燕窩魚翅品等專賣店，它們都是同際一線品牌產品。

他還表示，名店街的招商率在福州各商業街中還算是比較高的，沿街所有店面均已租出。

中洲島：開街時間2002年

這條當年名噪一時的購物街一直處于定位不清的狀態。

2006年12月15日，中洲島對外宣布將定位為海峽服裝批發城。在此之前，中洲島歷經數次定位調整，從最初的定位為旅游、休閑街，后來因招商不成功，調整定位為香港CEPA城，最終仍因為招商不成功。不了了之。

現在的中洲島借助南江濱大道的開通和公交站的設置經歷新的定位調整，它是否能使中洲島“起死回生”?我們將拭目以待。

2、[現狀]福州出現“造街”潮

2006年福州正掀起一股前所未有的商業街開發熱潮。

除了政府規劃的城市配套商業街外，2006年的開發商對于社區商業的投入也大大增加，這使得有新樓盤的地方就有新的商業街出現。如今，不同的商業街項目遍地開花，蓋廠福州的很多區域。

在城市的東邊，出現了南東方(偉業)商業廣場、福晟·錢隆世家以硬好來屋星光大道共同組成的東福州商業步行街：

而福州商業街開發最熱鬧的當數臺江。群升國際打造的CBM國際都心復合街正在熱賣中；由華辰地產打造的君臨天華商業步行街正在建設中；華辰地產的另一舉動是以17.32億元競得茶亭街的改造T程，其將建成水鄉商業街。

在江濱，與高檔江景件宅相配套的商業街項目也層出不窮。福州世茂外灘花園的商業配套項目世茂摩爾街今年上市，它總規模超過20000半方米：

占地1400畝的名城港灣首期商業街項目2006年上市。今后其內部還將建水手商業街等一系列商業街項目。

在金山，大大小小的商業街項目更是數不勝數2006年早些時候，中茵·加洲花城推出第五大道商業步行街，建筑面積約1700多平米；8月，南國金輝也將推出湖畔商業街，總建筑面積是5582平方米。

在城南，不少商業街項目也于2006年上市。金輝·萊茵城推出了社區首條商業街項目五月花街?

據統計，2006年福州將近有27個項目、建筑面積達86萬平方米的商貿店而投入經營。業內人士認為，種種跡象表明，眾多開發商已經將“掘金”的眼光瞄準了投資型業主，以創造新的利潤增長點。

3、[分析]開發商為何戀“街”?

據了解，目前福州商業街的開發模式有三種，一是新建，大多為政府主導，開發商參與；二足改造，伴隨著舊城改造力度加大，商業銜改造也在不斷升級；三是社區商業配套，按照目前的規劃，在新建的住宅小區中，開發商必須拿出10％左右的面積作為社區商業配套，業內人士王先生說，福州人向來愛炒“鋪”，而這幾年炒鋪的確易

“發”，據有關資料顯示，2005年福州店面平均價格達到12557元／平方米，比2004年上漲了29.46％，增長幅度遠遠超過了其他地產項目。為追逐高額利潤和避開國家宏觀政策對住宅開發的調控，一部分地產商很自然地就轉向了商業地產領域。

另外，在各種商業地產中，商業街尤其是社區商業街項目對開發商而言操作相對容易，收益相對較高。開發商鄭牛先說，以往社區配套商業大多為零星底商，而現在將其稍加沒汁，做成空間格局更為合理的商業街，再輔以到位的廣告宣傳，不僅更好賣，市場接受度也高。據了解，目前在馬尾這樣的區域，店而價格已高至13000元/平方米，在市區鋪王價格更是不斷刷新，有資料顯示，福州市區最貴的商業街店面價格已超過8萬元/平方米。

4、[觀點]商業面積過剩?

已有不少業內人士對“造街潮”提出疑問，他們認為以福州這樣一個中等規模的城市，現在的商業街是否建得有點多?

福州市一政府人士說，由于商業街是城市的窗口和名片，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體。它不僅能改變城市的面貌，提升城市旅游業的競爭力，還能提高政府的稅收，因此，福州很有必要建設商業街。

但是，建設商業街也要講究度。業內人士吳先生說，按福州住宅年供應量約500萬平方米計算，年增商業配套面積將達到50萬平方米，如果其中有60％被開發成商業街的話，那么，福州年增商業街項目將達到30萬平方米，加上舊城改造和政府新建規劃的商業街項目，今年，福州新增的商業街就會達到200萬平方米。而與此相對也的是，目前福州已有閑置店面約83萬平方米，其中僅臺江就有62.8萬平方米。

“不算去年新增的商業而積，單單是去年福州人均商業物業面積就超過2平方米，已遠遠超過發達國家人均標準。”由此，一位商界人士認為，目前福州商業街開發比重已偏大。

在商業街不斷增加的同時，商業街店鋪的收益回報率正在下降。據一位資深商業人上表示，以前商業街店鋪的收益回報率至少在8％左右，而現在已經回落至5％。(注：不計算店而增值回報)

5、[對話]“造街更要造市”

在已經建成的許多條商業街中，熱鬧之后冷落的有之，半死不活的有之，那么，怎樣才能運作成功商業街呢?對此，我們特地請一些商業街的經營人士談談他們的經驗。

中亭街管理中心負責人表示，規劃很重要。中亭街之所以能引來蘇寧等家電零售業巨頭，就因為它的物業規劃適合這些商家，因此一個商業街在規劃之初一定要達到未來商業定位的需求。另外，交通配套也很重要，謂州名店街投資管理公司負責人認為，現在高端消費群大多是有車族，如果商業街的交通配套不能滿足其要求，就很難吸引這部分的消費群?

要有放水養魚的心態。中亭街管理中心人士說，當初利嘉集團建好中亭街后，并沒有急于銷售店鋪回籠資金，而是留下70％的主力店而自營，這給其后期整體運營帶來了極大的便利。比如，中亭街早期還采取2年免租金、1年免物業費的優惠措施來招商，如果當時開發商把店面都售出去，這種招商策略就很難實施。

按需定位。中亭街和名店街的例子都很好地說明了按需定位的重要性。前者原來的定位很高，在遭遇了諸多困難后，終于意識到其定位應與周邊環境和周邊消費力掛鉤，最終確定了走專業市場之路。而后者原來將主業放在精品服裝上，后來發現這并非名店街消費的人群之需，于是及時擴充了業類。中亭街管理中心人上說，現在很多商業街定位很高端，其實從福州人的消費習慣來說，目前高端消費市場不大。

專業化經營。元洪地產經營元洪城多年后，于2006年4月將元洪城轉租給東百集團，這就是房地產開發企業經營商業項目不成功的一個例子。事實上，自主開發、自主規劃、自主招商的利嘉集團也是在摸索了數年之后，才借助專業團隊使中亭街走上正常軌道。

持續經營的思路。商業街更新換代快，稍有懈怠就會落后，所以有持續經營的思路很重要。中亭街管理中心人士說，為整合和提高中亭街商家的含金量，利嘉集團拋出了“低價”售鋪吸引適宜商家的舉動。目前中亭街旺鋪只售35000元／平方米，比附近的商業街店面便宜近一半，但對購買的商家有嚴格規定，只面向目前經營狀況較好，適合中亭街定位的商家。