熱錢阻擊樓市房價已成匯率指標

近來，從海外流人國內的熱錢，并未因中國政府限制外資炒房而停步。一些外資仍利用政策間隙進入中國樓市。有關專家指出，若熱錢持續大量流入，將給中國的貨幣政策操作造成巨大的困擾，并加劇國內房價水平上漲的壓力。

熱錢加速布局中國

國家統計局近期的一份研究報告指出，自2006年2月份起，押注人民幣升值的熱錢卷土重來。那么，這些熱錢流動的風向標又將指向哪里?股市期貨、貨幣匯率、還是房地產?對于仍然在賭人民幣升值而進入的跨境資本來說，投資房地產再合適不過。在國內金融市場尚未放開的背景下，具有穩定高收益的房地產行業順理成章地成為境外資本的投資平臺。

事實上，逡巡門外并未離去的境外資本進入中國房地產市場的路徑似乎更加明晰。2006年8月21日，荷蘭ING房地產收購深圳地產大鱷金地集團天津公司51％的股權，合作開發投資其天津項目“格林世界”；幾乎同時，花旗集團也宣布斥資2000萬美元參股上海徐房集團，以共同開發的形式參與徐匯區“建業里”改造工程。此前，荷蘭ING集團和美國的花旗集團都已經嘗試過以股權投資模式介入中國內地樓市。

對于2006年7月下旬六部委聯合發布的《關于規范房地產市場外資準人和管理的意見》，有關專家認為，只要人民幣升值的預期不消除，限制境外資本大量進入商品房流通環節，必將把其趕入直接的房地產開發領域。一些業內人士心存隱憂：另辟它途的大量境外資本，仍然可能在中國的房地產市場卷起一場“熱錢風暴”。從3月上旬日本央行宣布結束超寬松貨幣政策起，已經有不少境外房產基金開始從日本市場轉戰中國市場。但這些外資不管是以直接投資的名義，還是風險投資或股權投資的名義進來，他們都不是實際的房地產需求者。這些熱錢仍在巧妙地利用著政策間隙，并且他們正在上演一出“變臉大法”。在一些熱點城市和中西部省區，“變投資公司為合資公司”、“轉沿海熱點城市為內地二線城市”、“變單純投資為園區開發”是現階段“騎虎難下”的國際熱錢普遍采取的“變臉大法”。而且這三種“變臉”方式實際上相互捆綁在一起。

房價已成匯率指標

恐怕很多人都沒有想到，預測人民幣匯率變化的一個重要指標竟然是房價。中央政府決定匯率政策時，一般決定的因素主要取決于匯率變化后對貿易產業和非貿易產業的整體影響。但因為國際游資將熱錢放在了中國的房地產市場，使房價與匯率糾纏在一起。國際熱錢的操作手法是，通過貿易途徑將美元換成人民幣，然后購買人民幣資產。由于中國資本市場風險較大，那么大量游資就進入了房地產市場。這樣做的目的是希望能夠一箭雙雕，首先是從房價上漲中獲得利潤，然后再坐等人民幣升值。這樣一來，匯率就被房價綁到了一起。當匯率與房價綁在一起后，一切都變得復雜了。

與金融市場相比，房地產市場本來是流動性較差的市場，不適合短線投資。但由于地方政府追求GDP，通過政策刺激人為地提高了房地產市場的流動性，實際上將房地產市場變成了投資市場，進而演變為投機市場，這就為國際游資提供了難得的獲利場所。據人民銀行上海分行統計，境外資金直接流入房地產的比重，2001年是16.1％，2002年上升到23.5％，2003年超過了25％，2004年前5個月達到32.6％。而到2006年初，國際熱錢對上海房地產市場的投資更是掀起一個高潮。其中花旗銀行斥資8億元買下陸家嘴寫字樓物業，澳大利亞麥格里集團旗下MGPA花8億元收購新茂大廈。2006年前3個月，外資機構在滬房地產收購資金已經超過去年全年。

與外資投資一樣瘋狂的是，房地產市場價格仍然持續上漲。據業界人士分析，不斷攀高的房價讓中央政府的匯率決策陷入兩難境地。如果堅持人民幣匯率穩定，中國經濟就得承受輸入型通貨膨脹的壓力和貿易糾紛，同時還要承擔外匯儲備資產不斷貶值的損失。而如果讓人民幣升值，則不僅接受了在壓力下出臺政策的尷尬現實，而且可能導致房地產市場發生崩盤，進而給銀行業帶來危機。

封堵熱錢流入渠道

7月，建設部、商務部等六部門聯合發布了《關于規范房地產市場外資準人和管理的意見》(簡稱《意見》)，對外商投資房地產的市場準入、開發經營以及境外機構和個人購買房產等三大領域進行明確規范。《意見》出臺之后，境外機構和個人在境內購買房地產比較活躍的形勢得到扭轉。然而，對外資在房地產開發環節上的調控作用不大，最終結果可能是限制了熱錢炒房，卻加劇了熱錢炒地。

上海房地局推出2006年國有土地使用權掛牌出讓1號公告，在其“競買資格及要求”一項中，出現了一條以往從未有過的規定：參加競買土地的境外投資者必須領有一年期外商投資企業批準證書和營業執照。據悉，在此之前的上海土地招拍掛中，只要資金充足，境外自然人也可以參與競買土地。

據了解，此前大部分外資在參與國內土地的競買時，都會通過一個在境外注冊的子公司參與競爭，而不會以國內注冊公司的名義。即使對于同內一些H股上市企業來說，他們也更愿意利用境外身份進行交易。除了稅收因素以外，幣值也是其中非常明顯的一條考慮因素。而此次門檻的提高，要求企業在內地注冊并擁有“外商投資企業批準證書”，則意味著投資者就已經具備了境內企業的身份，那么也就只能用人民幣支付土地款。這對大多數公司來說，面臨著匯差的損失。與此同時，外匯雖然可以通過增資形式注入公刊，但從目前來看，由于嚴控外資房地產投資，這使得審批時間很難被嚴格控制到土地款交易期限之內。除了企業資質之外，保證金的支付也是難題之一。由于此次門檻提高的具體操作規定沒有明確，外資公司保汪金支付方式也變得難以確認。