人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有利也有弊。一方面要看到其帶來(lái)的利好，但也要對(duì)其負(fù)面的影響做好充分的準(zhǔn)備。人民幣匯率的改革才剛剛起步，根據(jù)現(xiàn)在的狀況，還很難判斷人民幣是否完成了一個(gè)升值的周期。人民幣升值是刺向地產(chǎn)的雙刃劍，應(yīng)該是謹(jǐn)慎地看好房地產(chǎn)板塊。

人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展也有利好。由于人民幣逐步升值將吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新的機(jī)遇，具體到房地產(chǎn)行業(yè)，主要幾個(gè)方面的利好影響。

其一，貨幣的升值一般說(shuō)來(lái)都意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)比較好，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展同樣給與其息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)提供了較佳的外部條件。在這里，體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)保持了很強(qiáng)的相關(guān)性。宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展會(huì)導(dǎo)致投資的增加和企業(yè)的擴(kuò)張，廠房、寫字樓等物業(yè)的需求上升；經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展也加速商品流通，商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，同時(shí)，居民收入及支付能力得到提升，從而拉動(dòng)了居民對(duì)商品房的投資自住需求。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)表示，宏觀經(jīng)濟(jì)每增長(zhǎng)1％，房地產(chǎn)行業(yè)將增長(zhǎng)1.3％。

其二，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)進(jìn)入全球化時(shí)代，因此，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都要放在全球角度來(lái)觀察。人民幣升值意味著以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)值被低估。在資本自由流動(dòng)的全球化經(jīng)濟(jì)的前提下，選擇中國(guó)被低估的固定資產(chǎn)作為重要的資產(chǎn)配置將成為國(guó)際自由資本增值的迫切需求。在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，繼續(xù)升值的預(yù)期將繼續(xù)存在，使得試圖通過人民幣升值而達(dá)到資本增值的國(guó)外熱錢會(huì)繼續(xù)流入，其中很大一部分將進(jìn)入具有保值增值功能的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而選擇的物業(yè)一般會(huì)是商業(yè)用房和高檔住宅，進(jìn)而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的投資，從而促進(jìn)這些細(xì)分市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。

其三，人民幣的升值增強(qiáng)了國(guó)外資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信心。這些國(guó)外資本除了直接購(gòu)買物業(yè)以外，也會(huì)加大與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的合作力度。這在一定程度上又增加了房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源，而且這些資本一般都選擇實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的地產(chǎn)企業(yè)，有助于強(qiáng)者更強(qiáng)，加快房地產(chǎn)企業(yè)洗牌的進(jìn)程。

其四，人民幣升值以后，相應(yīng)的國(guó)外進(jìn)口商品的價(jià)格開始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備。這些將有助于開發(fā)高檔商品房房地產(chǎn)企業(yè)降低成本，同時(shí)又能提高商品房的品質(zhì)。

必須肯定的是，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)也非全部是利好，同時(shí)也會(huì)存在一些不利的因素：

首先，在其它影響房地產(chǎn)市場(chǎng)因素不變的情況下，當(dāng)人民幣的升值幅度開始逼近海外游資的預(yù)期升值幅度之時(shí)，資本將露出其本來(lái)的“逐利性”的面目，海外游資將開始逃離我國(guó)，從而一些國(guó)際游資開始逐步地撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格開始出現(xiàn)加速回落。

其次，南于國(guó)外游資豪“賭”人民幣升值，過度地炒作人民幣升值，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性需求過度，很容易滋生房地產(chǎn)泡沫。從日本和臺(tái)灣貨幣升值過程帶來(lái)的房地產(chǎn)上升過程中，可以看出以下共同特征：第一階段，隨著經(jīng)濟(jì)基本面轉(zhuǎn)好，開始出現(xiàn)升值壓力，房地產(chǎn)有明顯的上升。第二個(gè)階段，貨幣開始升值，房地產(chǎn)進(jìn)入起飛階段，漲勢(shì)加快，此后創(chuàng)新高。第三階段，幣值強(qiáng)力升值成為強(qiáng)弩之末，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開始逆轉(zhuǎn)，資金開始外流，所有先前升值的優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)眼成利空。第四階段，泡沫破滅，股市與房地產(chǎn)暴跌，貨幣由升值轉(zhuǎn)貶值，開始進(jìn)行漫長(zhǎng)的調(diào)整。因此，人民幣升值也容易帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

再次，人民幣升值后，促使進(jìn)口商品價(jià)格下降，進(jìn)而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)品價(jià)格的下降，國(guó)內(nèi)多余貨幣部分將進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域：股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。而目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為承接這部分資金的主要場(chǎng)所，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格的上升。不利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

最后，人民幣升值直接影響我國(guó)出口貿(mào)易，如果出口下降，而內(nèi)需又不足以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)的回落，從而也會(huì)影響與國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。另外，一些外貿(mào)出口企業(yè)受人民幣升值的影響，導(dǎo)致利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，也將影響這些企業(yè)租用寫字樓、擴(kuò)大投資等，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊。