熱樓市·冷思考

近年來，伴隨著我國城市化進程的加快，特別是房改政策出臺后，房地產市場開始快速啟動，其價格漲幅明顯超過其他行業，一些城市如上海、北京、杭州、溫州等地房屋銷售出現了賣方市場，供需矛盾突出，價格漲勢驚人。但是，福州樓市的發展卻始終呈現不溫不火態勢，供求關系基本平衡。不過，從2005年下半年開始，尤其是2006年國慶過后，福州樓市則出現一陣騷動，房價呈跳躍式上升。伴隨著房價上升的同時消費者的購房熱情也一度高漲，榕城出現了排隊搶房現象，部分樓盤在開盤前就被預訂一空，一時間，出現了開盤卻無房源的怪現象。一個個樓盤的熱銷場面、搶房現象讓人眼花繚亂。這突如其來的巨浪狂濤讓人措手不及，一些本來要過一段時間才有財力購房的消費者也被迫跟進。一段時間以來，媒體在大肆炒作“搖獎抽號，排隊搶房”現象，市民在探討搶房經驗，開發商在研究搶地對策……

房價為何在調控聲中持續上漲?

從市場形勢來看，目前房價上漲的根本原因是供需矛盾導致的，不僅存在結構性的供需矛盾，總量上的供需矛盾更加顯化，并且日益突出。從供應量來看，由于受到宏觀調控的影響，今年福州房地產供應量呈現明顯的下滑趨勢。國家“地根”緊縮、戶型結構比例調整等方面的原因令福州商品房新開IT面積和竣工面積增速減緩。據統計，2006年三季度批準預售面積僅為316萬平方米，較2005年的427萬平方米，有了較大幅度下滑。從市場需求量看，福州市今年要擴建和新建50條道路，以及茶亭街等舊城區改造拆遷項目，使得被動拆遷安置需求增加，加劇了供需矛盾，也支撐了房價的上漲。

其次，要特別關注“地根”緊縮，地價上漲對房價的提前引導效應。地價和房價是相輔相承的關系，地價的上漲必然帶動房價的上漲，這是因為在樓市熱銷時期，開發商在開盤定價時，更注重與近期拍賣的地價做橫向比較，并以新地價為標桿制定房價。同時，房價的上漲又給高地價帶來足夠的上升空間。特別是在供不應求的情況下，地價上升的引導作用遠大于其本身項目的漲價。

另外，為配合國家對房地產的宏觀調控，各部委出臺的一系列配套政策，有些政策如“預征所得稅”、“加息”、 “二手房稅收調整”等，直接導致商品房成本的增加，在供需矛盾突出，市場供不應求的情況下，任何增加成本的調控措施都將促使房價報復性成倍上漲；還有些政策如“戶型結構比例的強制性規定”，從長遠來說能有效緩解住房的結構性矛盾，遏制房價上漲，但由于在“結點卡位”方面不夠合理，造成相當部分項目不得不重新調整戶型結構，推遲上市時間，導致近期市場供應量萎縮，短期內供需矛盾進一步加劇，房價進一步上漲。

福州樓樓市是否過火?

在最近一次回顧2006年福州樓市的業內論壇上，業界人士普遍認為，樓市在2006冬季已進入到主升段，房價暴漲、地價暴漲、銷售也在暴漲，可以說整個樓市都在暴漲。在過去的幾個月問，開發商加足了馬力瘋狂漲價，而普通老百姓在買漲不買跌的心理促動下更是忘我地投入到了搶房大戰中，莫非我們真的到了要憑票購房的緊缺年代?福州樓市真的到了非要搶和排隊才能享受的程度么?這種瘋狂的搶購現象是否正常?是新一輪樓市井噴行情的正常顯現還是消費者盲目過熱進入市場使然?循著福州樓市發展的軌跡，我們不難發現這樣的事實。在2005年下半年之前，福州樓市的價格一直比較平穩，就連溫州炒房團沖擊福州，也沒能撬動福州的房價，但是，從2005年下半年開始，福州房地產價格的上漲便逐步進入“快車道”，尤其其是2006年10月份開始房價出現大幅度飆升現象，在全國70個城市中，連續兩個月位居前列。以南江濱某樓盤的實際銷售均價分析，2003年11月銷售均價為每平方米2300元，一年后2004年11月為2700元，2005年11月為32007元，到2006年9月，銷售均價為3800元，現在銷售均價已漲至每平方米5400元 從2006年9月份之后，幾個月間房價上漲幅度超過前兩年的上漲幅度，這一方面說明市場需求的旺盛，即大量需求與有限供給在某個結點所表現出來的“有市無房”現象象，而另一方面是否意味著市場存在局部購房過熱、席火上升的可能?在眼下樓市紅火的背后，從銷售一線反映出來的幾個現象是否隱藏著樓市冷清的一面?

第一個現象，購房者年齡呈急速下降趨勢 根據銷售月報分析顯示，從2006年開始，購房客戶年齡結構呈急速下降趨勢，剛參加工作不久的工薪階層，超前進行購房消費的不在少數。這些購房者按當前財力根本買不起房子，也不急需房子，但南于當心房價繼續上漲，多數是靠親朋好友支助部分首付款以按揭貸款廳式購房。這些超前消費者中甚至出現了在校大學生；

第二：個現象，購房者中以按揭貸款購買的比例急速上升。從售樓部統計的資料分析，購房中以一次性付款的越來越少，按揭貸款的越來越多，借錢買房的越來越多。他們在盲目跟進的熱情鼓動下，持“先搶下房子將來再說”的心態恐怕不在少數。

從上述兩個現象足以說明當前樓市的許多潛在需求被提前透支。福州市民的購房恐慌心理展露無疑

第三個現象，二手房市場“有價無市”逐步顯現。根據市場統計數據顯示，2006年10月份福州二受房價格漲幅高達12％，緊跟一手房市場，但同期交易量并未上漲，許多高價房在二手市場掛出，卻無人問津，市場“值價無市”；同時，近幾年來，福州樓市房價在猛漲，房租卻在逐步下跌。對于堀州樓市出現房價與租金比例嚴重失調，這主要足由于福州民間資本雄厚，而前幾年由于股市低謎，缺乏投資渠道，一些民間熱錢紛紛涌向房地產市場。但今后隨著股市逐步走高，受基金賺錢效血的影響下，估計會有更多的游資分流到股票市場，這從近期二手房市場供應量逐步放大，且絕大多數為這一兩年剛上市的次新房這一現象可以得到強有力的說明。

第四個現象，賣房容易交房難。一位業內人士戲稱，“縣在賣房像賣菜，交房像打仗”。的確，從2005年以來，福州樓盤出現了賣房容易交房難的現象，很多業主不按時收房，在約定的交房期內夫多數樓盤只能交出30％至40％的房子。這一方面是由于近幾年房子太熱銷，有些開發商對工程質量重觀不夠，造成部分業主因質量糾紛無法按時收房；但另一個更深層次的原因是相當部分業主根本就不急著收房，他們買房的目的是為了投資，太早收房還要交納物業費等相關費用，因此，屬性找個理由拖著不收房。從銷售一線反映的數據分析，2005年前，絕大部分購房者是為了自住，但是現在情況發生了很大變化，一個人手握幾份購房合同的日益增多，擁有陰套以上房子的購房者越來越多。這種潛在的“空置房”現象值得警惕。

“新政”將如何影響后市?

3年來，為配合國家對房地產的宏觀調控，各部委出臺了一系列的配套政策。政策措施如此之多，調控力度如此之大，恐怕在其他任何一個行業都是絕無僅有的。但調控效果至今還未能顯現出來。尤其是2006年，一邊是國家出臺的宏觀調控步步緊逼，一邊是全國各地的房價節節攀升。房價迎著調控政策上漲，使人們對未來的上漲預期變得更加堅定，反過米促使購房者和炒房者蜂擁而至。出現這種局面，據業內人士分析，這一方面是由于時問滯后的影響，另一方面是由于先前的一些調控措施沒能對準樓市供需矛盾這一要害，不但未能有效緩解供需矛盾，反而還進一步加劇供需矛盾。但是，2006年出臺的一系列調控措施，已經直指市場要害，尤其是90平方米的戶型限制，廉租房、經濟適用房、限價房等保障性件房的開發必須要得到保證，房價上漲過怏地方領導負總責等調控組合拳的出臺，其調控威力估計將會從2007年起逐步顯現出來。

據了解，根據“十一五”規劃，今年福州市已落實14幅社會保障房項目建設用地，總用地面積2068畝，總建筑面積255萬半方米，這些項目都將于2007年面市。近兩年，福州市年商品房銷售而積約在600萬平方水左右，255萬平方米占到總銷售面積的分一強。同時，2007年福州市商品房推盤量也將有所放大。據統計，金山埔上片區及烏龍汀一帶樓盤高達25個以上，估計約有260萬至300萬平方米商品住宅都將在2007年集中上市，五四北也有較人體量推出。預計2007年，福州市商品房上市體量將超過600萬平方米，加上社會保障房將超過800萬平方米，呈較大放量趨勢。

另外，從另一組數據顯示，2006年1月至9月，福州GDP比上年同期增長12.5％，城鎮居民人均可支配收入比上年同期增長11.7％，而福州市房價比上年同期增長了25％，房價的漲幅遠遠超過GDP、人均可支配收入的增幅。在人均收入沒有其他的拉動因子，城市吸引力、競爭力又沒有突發改善的情況下，市場有效需求將無法進一步放大。同時政府為進一步平抑房價，對大面積高價房征收物業保有稅、提高按揭首付款比例等更嚴厲的調控措施正在醞釀中，這些不確定因素必將動搖投資者的購房信心。一些潛在需求將難以轉化為有效需求。

眾所周知，近幾年，開發商敢高價拿地，市場愿為高價房買單，都是基于供需不平衡，即需求大于供給，房價必漲的心理預期。但是，這種基于供需市場的預期，當房價出現非理性上漲，市場潛在需求被提前透支，國家宏觀調控政策又步步緊逼的情況下，在未來的一兩年內是否會發生逆轉呢?對于這個問題，開發商們是否需要冷靜思考一下，做些未雨綢繆的打算呢?那些盲目跟進的投資者，是否也該停下匆匆的腳步，悠著點呢?