海外資本進入中國樓市利或弊

從亞洲金融危機到納斯達克泡沫破滅，再到美元持續疲軟以來，這些海外資本一直在苦苦尋找出路。海外資本的大規模進軍國內房地產市場，當然是出于對中國內地房地產市場前景的樂觀。這些海外的投資者，主要包括國際房地產商、一些海外基金和不動產投資銀行，他們看好中國的房地產市場，尋找機會進入。

海外資本大舉進軍中國房地產業，除了看好中國房地產業巨大的市場需求和增值潛力，希望房地產的升值會為他們帶來豐厚的回報外，還有一個重要的原因，就是希望人民幣升值，通過不同時期的匯差獲得套匯收益。因為房地產是一種較好的保值和增值的資產，尤其是在通脹時期，而投資中國房地產，目的就是在當期把外幣資產轉換成人民幣資產，等到人民幣較大幅度的升值以后，再拋售房地產，把人民幣資產換回外幣資產，即使房地產價格不變，也可以獲得跨期套匯收益。

海外資本進入中國房地產市場，其目的不同，對于中國房地產市場的影響也不同。比如海外房地產開發基金出于長期投資的目的，與國內房地產企業結合，將有利于其吸收國外的先進管理經驗，發展壯大，與國際市場接軌。但是一些國際游資基于人民幣升值的投機，對房地產市場又會造成怎樣的影響呢?

首先從較近期的角度分析，不斷流入國內房地產市場的國際游資，正是出于對人民幣升值的較高預期，才爭先加入房地產投機的隊伍，而且對人民幣升值的空間越大，持續的時間越長，這支隊伍就越龐大。這種情況，對于短期內解決房地產市場的資金瓶頸，有很好的正面作用，這一點當然是不容忽視的。但是這樣做的風險也很大，因為當國際游資完成了投機的目的，即把人民幣炒作升值到一個更高的價位時，就有可能迅速抽走資金，這時的房地產市場就將面臨嚴峻的考驗。

其次可以探討人民幣升值是否對房價具有推動作用，從國際經驗來看，房地產價格漲落主要由市場的供給和需求來決定，與匯率之間沒有太多的聯系，也就是說，人民幣升值并不意味著房價的必然上漲。但是在當前國內宏觀經濟形勢下，人民幣升值的預期會吸引國際投資者投資國內房地產，的確對房地產價格的上漲有一定的推動力。

其實，從長遠來看，人民幣升值對房地產業的影響并不都是什么明顯的利好。因為人民幣升值對于經濟的作用是負面的，會減弱經濟增長的勢頭，道理很簡單，人民幣升值，購買力增加，會引起人民幣外流。人民幣外流的途徑可以是通過外國產品進口的增加，比如我國加入WTO后對進口汽車的關稅大幅下調，老百姓就會增加購買進口車，此外，進口建材、設備也會沖擊國內相關市場；也可以是國人外出留學、旅游和購物。