３·１５維權在即細說房地產市場維權之道

一、購房定金“打水漂”

案例：少則數千、多則三五萬元的定金打了“水漂”，很多購房者都有過這樣的“心頭之痛”。南京購房者張先生去年在江寧看了一處門面房，當時聽了銷售人員天花亂墜的描述，當下便付了2萬元定金，簽了認購協議書。但是事后他通過熟人到規劃部門一打聽，銷售人員所說的周邊配套情況與事實不符，因此，決定終止購買。開發商以認購協議書中條款為依據，堅決不肯退還其定金。

專家點評：根據司法解釋，如果是買房人一方不愿意簽合同，開發商可以沒收定金。但朱曉飛律師指出，如果購房者碰到張先生這種情況，可以先不表露退房的意愿，而是繼續去簽合同，但是在簽合同的過程中可以提出書面的修改意見，比如要求將銷售人員描繪的周邊配套規劃內容作為合同附件寫進合同。如果雙方因此爭執不下，導致合同簽不下來，那么定金退還就有希望了。因為最高人民法院的司法解釋中有一條， “因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”。但是這種做法最好在律師的指導下進行，以便積累足夠的證據。

二、“貨不對板”愁煞人

案例：邵先生購買了南京寧南板塊某樓盤的一套景觀房。從樓書上看，這套房的旁邊就是小區中庭，綠化非常漂亮，邵先生為此每平方米多掏了1000元左右。等到2004年年底快交房時，邵先生突然發現中庭上竟然建起了一個規劃中沒有的物管監控中心，實在是大煞風景。而原來小區內規劃了一條路直通規劃中的玉蘭路，業主沿著這條路到附近的農貿市場非常近，但是現在這條路已經“不翼而飛”了。

專家點評：南于開發商的虛假宣傳而引起的房產糾紛現在為數不少。精美的樓書再加上銷售人員的巧舌如簧，不由得你不動心。等到房子快交付了，購房者才發現t了當，這時候要求退房吧，房價已經漲了，不退房吧，總覺得心里憋得慌。朱律師指出，從訴訟結果來看，因為虛假宣傳而引起的房產糾紛，很少最后是由開發商承擔責任的，這主要是因為雙方的信息不對稱，而且消費者對法律了解的程度不夠，不知道怎樣保護自己。建議購房者在簽訂合同時應當有預防意識，要求將廣告宣傳內容及銷售人員的口頭承諾寫進合同，并明確開發商的違約賠償責任。如果開發商不愿意簽，那購房者就要好好考察一下開發商的資信度，盡量選擇品牌開發商。

三、“偷梁換柱”中圈套

案例：大豐市大中鎮河口村宋某想購買該市一小區的14號樓204室，看房時房產公司的銷售人員稱沒帶204的鑰匙，讓他看看隔壁一套，聲稱這兩套一模一樣。宋某看后很滿意，交了15萬元的房款。直到他拿到鑰匙后，這才驚訝地發現，204室雖然與看過的房型相同，但客廳、廚房、地面都有長短不一的裂縫，而房產公司只同意維修。經過該市消協多次調解，最終房產公司退回15萬元房款并承擔銀行利息。

專家評點：這種情況應該說并不多見。宋某主要是過于相信銷售人員，以致落入了“圈套”。專家建議，購房者在付款前應當實地多走幾趟，深入了解所購房產的具體情況，并仔細考察樓盤周邊的交通、配套設施等，不要輕信銷售人員的描述和承諾。在簽訂合同時也應盡可能詳細，明確出現問題之后開發商應當承擔的責任。

四、房價上漲毀契約

案例：2002年9月，南京河西一樓盤尚未開工，開發公司就和60位業主簽訂了該樓盤4-01幢的內部認購書。2004年4月初，該樓盤4-01幢、02幢、03幢同期封頂。同月14日，3幢房屋的預售許可證下發。但開發公司以“房價上漲”為由，拒絕與已簽訂認購書的01幢業主簽正式的《商品房買賣契約》，并做好了賠償定金的準備。與此同時，開發公司還給樓盤換了個名稱，重新公開銷售。

專家點評：樓盤在未拿到銷售許可證之前是不允許認購的，但事實上還是有部分樓盤采取發售VIP卡甚至直接收取定金的方式進行內部認購，固定客戶。由于近年來江蘇各地房價的上漲幅度總體較快，往往等到開發商拿到銷售許可證時，房價已經漲了一大截，因此，一些缺乏誠信的開發商不惜毀約以牟取更大利潤。購房者要避免此類情況發生，最好在確定樓盤已取得銷售許可證的基礎上再交納定金；其次，在簽訂認購協議之后，購房者應盡快簽訂正式合同，并及時到房產部門辦理鑒證手續；此外，如果消費者一定要購買該房產的話，也可以考慮適當增加定金數額，這樣開發商雙倍返還定金的毀約成奉就比較高，購房者的損失會小一點。

五、質量問題不勝煩

案例：2004年6月3日，無錫錢某購買了該市錫山區的一處商品房，在裝修時發現室內地面有空鼓現象，即粉飾層與混凝土層有脫殼現象，大小共30余處。房產公司認為商品房結構無問題，只要將地面空鼓地方修補即可，不愿意賠償。后經過消協調解，施T單位一次性補償錢某3000元。

專家點評：現在商品房結構方面的質量問題比較少見了，常見的是一些漏水之類的質量通病、墻體裂縫等等，盡管不至于產生嚴重后果，但是卻讓購房者煩惱不已。根據最高人民法院的司法解釋，因為房屋主體結構質量不合格而不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，以及因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，購房者可以請求解除合同和賠償損失，但事先必須做鑒定。至于其他質量問題，如在保修期內，開發商應承擔修復責任；如果開發商拒絕修復或在合理期限內拖延修復的，購房者可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。

六、逾期交房“沒商量”

案例：宿遷市宿豫區趙某等160戶消費者于2003年6月前后向某開發公司購買了商品房，合同約定于當年9月18日交房，但開發商拖到2003年11月才開始陸續交房，有的甚至拖到2004年1月才交付。根據原合同約定，逾期交付要按房款的萬分之五至萬分之十賠償違約金。但是當消費者按合同約定提出賠償要求時，開發商卻以建房時雨天多、停電等理由予以拒絕。后經消協調解，開發商最后同意賠償趙某等共計16萬元。

專家評點：如果開發商不是因為地震、水災等法律規定的不可抗力原因而逾期交房的話，開發商應當按照合同約定向購房者支付相應的違約金，如拒絕支付，購房者可上訴至法院。出現逾期交房情況后，購房者如果想解除合同，可以向開發商發送催告函，如果開發商在催告后三個月(這個期限可以另行約定)內仍然沒有交房的話，購房者就有權解除合同：需要提醒的是，催告之后，如約定天數到期開發商仍未交房，那么，此后一年內購房者都有權解除合同，超過一年就不能再解除了。