２００７贏錢全攻略：投資，買房子還是買基金

不少讀者一直篤定房地產才是中國最順潮流的投資方式，當然，如果你的錢夠買房的話。

很多在三四年前買了房的人會很開心的發現，如今，無論是什么樣的理由，他的房子從每平米的價格上來看至少有了40％的漲幅，甚至超過100％。而且幾乎沒聽說有人在近五年的購房過程中虧損過。房子似乎成了一個穩賺不賠的買賣，而且利潤豐厚。

事實果真如此嗎?買房子沒風險?拉出一個最大眾化的投資工具——基金，來比比看，除了房子，我們是不是就沒有其他的選擇了呢?

可曾想過買樓也會虧

香港樓市從1996年的頂峰到1997年亞洲金融危機時的全面崩塌只數月之久，剛剛在十月中旬告別破產噩夢(4年破產期)的鐘鎮濤也很難再憶起當初投資樓市的慘痛。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。不妨截取歷史上幾格場景：1926年的美國、1991年的日本、1997年的東南亞，人們難以想象美國1923-1926年房地產投機狂潮會引發華爾街股市崩盤，并最終導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機；而日本經濟到今天都沒有完全走出蕭條的陰影。

因“漲”而漲

很多生活在北京、上海的朋友都與筆者提到過一個詞：需求!中國這么多人要住房子，而且多數城市人都是積聚了幾代人的財富有備而來，房價當然要漲，況且土地是不可再生資源。但仔細考量，“需求”更多來自于投資而非居住，全國范圍有足夠的經濟能力在居住地買得起房的人占多大比例?這些買得起房的人的需求是什么?我們看到買得起房的人有需求去買第二套，因為看上去買房子是賺錢的，而且非常賺錢；買不起房的人終究買不起。

來自國家統計局的資料顯示，北京地區2005年全市完成房地產開發投資1525億元，比上年增長3.5％，增幅比上年回落19個百分點。商品房銷售面積2803.2萬平方米，增長13.4％；其中住宅2566萬平方米，增長12.3％。商品房空置面積1374.2萬平方米，增長31.6％。也就是說，除了投資增長、銷售面積增長，空置率也隨之攀升。如果需求是“居住”的話，為什么會有空置?如果說有旺盛的居住需求，那么除了住宅價格的上漲外，房屋租金也應該隨房價的上漲而上漲，但是我國房地產租賃價格卻呈平緩下降趨勢。

房價將穩步上漲

當然，筆者并非要唱衰樓市，相反，房價會在未來的相當一段時間內穩步上漲。畢竟當前我國作為全球經濟增長最快的國家和地區之一，攜人民幣升值之虞，熱錢洶涌勢不可當。

房地產作為資金密集型的行業，也一定會受到很大的影響而快速地發展，同時也帶動了土地，房屋價格的上漲。而穩步上漲則是區別于幾年前的快速上漲，用建設部總經濟師謝家瑾先生2005年在人民日報上關于對房地產宏觀調控的一段話用來解釋這個問題最好不過：房地產市場的問題不僅僅是經濟問題，也是社會問題，更是政治問題。去年以來，一些地區房地產投資增幅偏快、房價上漲過高。在房價上漲比較快的地方，伴隨著商品房結構的不合理，中低價位、中小戶型房屋嚴重供不應求。房價上漲與投機性購房相互推動：房價上漲帶來了大家對房價不斷上漲的期望值，投機和投資的人更多地進入，又進一步造成房地產的供不應求和房價的進一步攀升。這些問題帶來了生產資料的價格上漲，涉及到普通居民居住權益的保障，既影響國民經濟的健康發展，也涉及到社會的穩定。一些國家和地區出現過的情況值得我們思考：房價大漲后出現大跌，使得買房人的資產縮水，銀行壞賬上升。這些問題在我國雖然還未出現，但中央政府未雨綢繆，從保證國民經濟健康發展出發，從保障普通居民居住權益出發，從穩定社會和防范金融風險出發，對房地產市場進行調控。

基金并非不值一曬

那么除了房地產，還有什么樣的投資可以比較有效的讓個人資產保值增值，似乎成了很多投資者的疑惑。2006年股票型基金及混合偏股型基金精彩的業績著實讓不少個人投資者獲得了驚人的收益。在morningstar統計的84只股票基金中，2006年以來(10個月)的平均回報率為67％，也就是說，這個層級的收益率與投資一百萬買套上海市中心的小兩居、三個月倒手賺二十萬元是一樣的結果。

我們再來看一下，從2004年4月，基金從此開始跌破面值，到2006年10月，A股走出了一個完美的拋物線，點數幾乎持平，但是憋到2006年沒賣基金的人都奔走相告好運氣。對比，來自hexun股票基金指數走勢，居然在大盤一點沒漲的情況下，基金一路走高，2006年的奇跡翻番收益可能不會在來年重演，但是這至少說明，基金作為一項大眾投資工具，也確有其燙平風險的作用。

房子是必需品嗎?

現在，讓我們來考慮一個問題：基金與房地產，哪個更適合個人投資者去參與?特別是一個非專業的投資者，似乎更多的投資者愿意嘗試房產，即使兩項投資收益相差無幾，確也甘愿加入看房大軍，倒手買賣不亦樂乎。究其根本，房子看得見摸得著，就算貶值也有實物，無怨無悔，但基金雖然不用看護照料，但總覺得難以把握。不妨試著從內心來找尋一下答案：房子是什么?房子是做什么用的?房子可以以什么樣的方式獲得收益?房子近5年的價格波動是什么樣的?身邊有誰聽說買房虧掉了?如果最壞的情況，房子難以脫手賣掉，你會怎么處理?房子是必需品么?

可能大部分讀者會覺得答案非常明顯：房子誰都有，可以用來租或賣，一年比一年貴，就沒見過誰買房虧了的。大不了真虧了我就自己住。看看，我們是多么了解房子的一切。

那么基金呢?基金是什么?基金是做什么用的?基金以什么樣的方式獲得收益?基金近5年的價格波動是什么樣的?誰買基金虧了?基金虧了該怎么辦?基金是必需品么?同樣的問題放在基金身上，是不是開始覺得有些難以應付?

真正的原因來了，多數時候我們是否對一項投資擁有信心更多的是基于對這個投資項目的了解程度和收益水平。于是，一個更加被了解，且多數時候總是有收益的項目就占了卜風。相比房子，基金在2004，2005年給了不少投資者很大的壓力，中途不乏對這個投資失去信心的人割肉離開。而且，他們留下的經驗是：基金是會虧錢的，基金有風險，不要去買。而且，沒有房子我會睡馬路，而沒有基金似乎沒什么了不起的。即使是今天，擁有基金的人也會有相當的比例不了解基金的風險收益特征。那么在下一次殘酷的下跌中，又會有多少人對基金失望呢?

評估三性作選擇

筆者曾經和一位開發商朋友不止一次的爭論過房地產投資這個命題，結論是：趨勢明顯，容易介入，是個保值的好工具。如果從專業角度來評估房產與基金投資孰優孰劣的話，可以從收益性，安全性，和流動性來看：上面的例子中，三個月25％的收益率看似得來全不費功夫，但一年能有幾次這樣的倒手機會，而基金67％的收益又太超常，往后再遇這樣的高增長幾率并不大，所以暫且將二者的短期收益率評定為平手。但根據國際成熟的趨勢，長期而言，證券市場的收益率始終置于房地產市場的上端。

真正在流動性上見分曉，基金無疑擁有更好的流動性，最快的貨幣市場基金一天到賬，房地產中屯積的資金卻難以變現贖出，一個月、半年，甚至幾年。據此，將大部分資金押在房地產上的投資者實在不智。

換個思路作計算題，現在有一對年輕夫妻，兩個人合計年收入一萬元，手里攢了20萬元，如果是買房的話按照70萬一套房，首付20萬元，其余部分貸20年，每月要還3千多元。買房的代價就是手邊什么錢都沒，每月現金流銳減36％，生活水準明顯下降。在小兩口收入有明顯提高或還清貸款前，生活將始終被動。如果先拿出20萬元投資于合理的基金或基金組合，當期限不少于兩年的時候，可以簡單的認為投資收益可以做到每年10％(股票基金的平均收益水平高于這個數)如果租住那套70萬元的房的話，應該可以把租金控制在2000元以內，比每月按揭少支付1616元。按此計算第7年的時候就有556685元的資產可用。彼時，選擇一套更大的房產也許會更適合。

選擇固定資產還是金融投資，孰優孰劣因人而異，但投資者需要明了，投資只是提高生活水平的途徑，如果因為投資而降低了現有的生存質量未免有些本末倒置。