３·１５提示商鋪買賣合同四大問題

中國自古有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，商鋪雖然投資較大，但回報率普遍高于住宅。目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購買商鋪有其自身的特殊性，因此，讀者在簽訂商鋪買賣合同時應(yīng)格外注意。

有這樣一個案例：一家建材公司去年在某建材市場購買了一個鋪位。簽合同時，雙方未約定市場性質(zhì)。搬入后不久，因建材市場競爭激烈，開發(fā)商將市場改為燈具市場，造成建材公司難以繼續(xù)經(jīng)營。該公司與其他建材公司聯(lián)合找開發(fā)商交涉，開發(fā)商以合同中對此并無約定為理由，讓建材公司啞口無言。該案中，開發(fā)商的行為極大損害了業(yè)主的權(quán)益，令業(yè)績陷入了兩難的境地一一繼續(xù)在燈具市場里經(jīng)營建材，顯然會虧本；而出售鋪位，又難免貶值。從該案中可以看出，購買商鋪與購買住宅所考慮的方面有所不同，對簽約的要求更高，讀者們絕不能隨意簽約，以下就是簽訂商鋪買賣合同時要注意的常見問題：

一、公用分攤面積

一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的30-40％，有的甚至超過50％。對此，開發(fā)商當然自有說法，但對購買者來說，商鋪的單價高于住宅物業(yè)，即使允許范圍內(nèi)的誤差，也可能會帶來幾萬元的價格變動，打亂購房者的預(yù)算。

要避免此情況的出現(xiàn)，建議購房者選擇按使用面積計價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。只有事先約定嚴密詳盡，才能在上述情況出現(xiàn)時順利維權(quán)。

二、返租承諾

返租是商鋪開發(fā)商采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給開發(fā)商經(jīng)營出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報。從表面卜看，返租帶給購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實并非如此。以下這個案例或許能給購買者帶來一些警示。

林先生購買了某在建大型商場的一個鋪位，與開發(fā)商簽訂了購房合同與返租協(xié)議書。雙方約定：林先生同意將物業(yè)租給開發(fā)商；開發(fā)商在三年內(nèi)支付總房款22％的返租回報。然而一年后，開發(fā)商未能按約交房，也沒有支付返租回報，當林先生告上法院，要求開發(fā)商支付違約金、返租回報金及滯納金時，卻被告知因林先生未將物業(yè)交付給開發(fā)商，雙方簽訂的返租協(xié)議不具備生效條件，他要求的返租回報不獲支持。

除了延期交房導(dǎo)致返租回報難以實現(xiàn)外，有相當多的開發(fā)商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應(yīng)約定。此情況下，如開發(fā)商不給予返租回報，購買者很難要求其兌現(xiàn)承諾。

三、貸款風(fēng)險

個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。一般不超過合同價款的60％，貸款期限也只有10年。另外，銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴。當投資者考慮貸款買鋪位時，必須意識到貸款申請不能通過時，自己將面臨的付款壓力。

四、內(nèi)、外銷商鋪未并軌

本市內(nèi)、外銷商品住房已經(jīng)并軌，但商鋪仍處于內(nèi)、外有別的狀況，讀者在購買商鋪前應(yīng)先問清物業(yè)的性質(zhì)，以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)權(quán)證。