亞洲房地產市場令人興奮中印尤是

令人如癡如醉的中印市場

咨詢機構高緯物業(Cushrnm＆Wokddd)的英國資本市場太火、董事長提姆什凱奇雷(I'mSkachley)說，去年歐洲房地產交易的48％是由非國內投資者進行的，高于2005年的40％。在亞洲，這個比例從28％提高到了32％。而在美國，這個數字則從10.2％下降到了5.4％，原因之一在于美元匯率，尤其是兌歐元匯率的下降，另一個原因則是對美國經濟減速的擔憂。

高緯物業稱，去年全球范圍內的商業房地產項目投資增長了33％，達到了創紀錄的6450億美元。其中北美地區約為2560億美元，占40％；歐洲為29504／美元，占46％；亞洲為940億美元，占15％。

高緯物業歐洲研究部負責人大衛哈欽斯(David Hutchings)說，今年這三個地區的交易額預計至少將會與去年持平。去年，全球交易額的季度平均值已經超過了2001年全年的總交易額。

哈欽斯認為，今年最可能受到投資者青睞的歐洲資產包括：土耳其、希臘和東歐等新興市場的購物中心、巴黎和米蘭的寫字樓以及東歐、北歐和意大利的倉儲設施。在許多新興市場中，消費者支出的增加和中產階層的壯大推動了對零售業的熱情，而巴黎和米蘭的寫字樓市場則被認為是歐洲最成熟、流動性最強的市場之一。

但讓投資者如癡如醉的卻是中國和印度的市場。原因很簡單：預計今年中國和印度的國內生產總值(GDP)增長率將分別達到9.3％和6.8％。此外，高緯融資亞洲有限公司(cushmanWakefield Capital Asia)駐香港行政總裁Helen Wang表示，人們預計亞洲每10年增加2.50億人，這樣到2013年時亞洲的人口總數可能會達到32.5億。

同時，中國和印度正有大量人口從鄉村流向城市，預計在未來10年時間里，這兩個國家的城市人口將增長25％，由此可以預見，兩國對從住宅到購物中心等各類地產的需求都將大幅增加。

中國是一個具有挑戰性的市場

據了解，西方國家的許多退休基金都認為，亞洲提供了它們想要的多樣化投資品種和較高的收益率。高緯物業預計，中國高檔辦公樓今年的回報率能達到12.5％，購物中心類地產項目的回報率能達到16.9％，而新公寓等高風險項目的回報率更是能達到23.9％。

HelenWang說，就中國來說，寫字樓是最主要的投資目標。不過，隨著中國大陸旅游業的日益發展，酒店服務業地產市場也很龐大。特別是2008年奧運會和2010年上海世博會將進一步帶動旅游市場，擴大酒店項目的市場需求。

Wang還說，中國對外國投資者而言仍是一個很具挑戰性的市場。投資者在司法、稅收和各級監管方面仍面臨著諸多障礙。另外，外商投資房地產項目需滿足注冊資本不得低于投資總額50％的要求。最近，中國還開始征收土地增值稅，估計這可能會導致回報率下降。

印度是一個令人難以捉摸的市場

印度房地產市場目前尚未對外資全面開放。Wang說，2005年，印度政府放松了對房地產領域外商直接投資的限制，允許外國投資者全資擁有某些類別的地產，比如，面積在5萬平方米以上的城鎮開發項目以及酒店項目。政府去年還設立了經濟特區以吸引外國投資者。

印度和中國一樣，由于存在住房短缺，投資者對住宅市場的興趣很大，同時，隨著城市化的深入，對零售類商業地產的需求似乎一直未能得到滿足。

Wong說，印度酒店市場雖然規模不大，但也蘊含著發展潛力。從收入上來統計，某些酒店的入住率甚至“超過了”100％，原因是有時客人退房后，很快就有新來的客人入住，而兩人又都付了全天的房費。

不過Wang表示，對外國人來說，印度市場仍很難捉摸。外國人不被允許獨立擁有尚未開發的土地，因此，要開發項目只能通過與本地企業合作的方式進行。

通過這種合作可以讓外國人間接涉足印度市場，就像零售巨頭沃爾瑪(Wal-MartStores Ine.)的做法一樣。去年11月份，沃爾瑪與印度電信及保險集團Bharti EnterprisesLtd成立了合資公司。他們打算用“沃爾瑪”的品牌在印度全國開設數百家零售店。