２００７商業地產開發與融資新渠道

日前中國商業聯合會發布的一份報告顯示，近5年來，國內商業地產投資以年均28.9％的速度增長，開工面積以年均28.4％的速度擴大，預期2008年前后中國商業地產開發將達到高峰。由于客戶群體較小，經營成果難以預料，投資額較高等方面的原因，商業地產相比居住地產將面臨更加嚴峻的融資環境。

2006年12月11日是中國銀行業入市過渡期結束的日子，從此，外商獨資銀行、中外合資銀行在我國的業務將大大增加。

外資銀行進入中國市場之初，將房地產信貸的重點鎖定在個人住房按揭上，目標客戶群主要為外籍及港、澳、臺購房人群。隨著房地產開發市場的規范，外資銀行也逐漸開始了房地產項目開發的貸款。2005年9月，華遠集團、金四季地產和聯想控股的全資子公司融科智地一起，從東亞銀行獲得5億元貸款，成為東亞銀行在北京取得人民幣業務資格后的第一批客戶。東亞銀行在北京的首批人民幣貸款具有以下兩個特點：全部是中長期商業抵押貸款；客戶均為知名房地產開發企業。現在國內涉足房地產業務的外資銀行主要是東亞、匯豐等香港背景的銀行。

盡管短期內外資銀行還無法對國內商業銀行形成較大沖擊，但是國內商業銀行已明顯感到了壓力。東亞銀行向開發商打開融資大門后，沉寂多時的國內銀行終于開始了對商業地產開發的貸款業務。此前不久，工行上海分行也已開始涉足寫字樓、商鋪等物業抵押貸款。工行和農行同時出招，意味著國內銀行界開始對商業地產貸款解凍。

商業地產融資開始趨于多樣化。以往的商業地產開發融資除發展商白有資金外，主要依靠項目預售收入進行滾動開發，然而，隨著商業項目分拆銷售帶來的一系列經營問題的顯現，商業項目發展商逐漸意識到這種融資方式給項目后期經營帶來的眾多隱患，因此，許多資金實力較強、追求項目長期收益的發展商逐漸摒棄這種融資方式，開始尋求更加合理的融資方式。

隨著房地產投資市場的開放，外資成為商業地產融資的重要渠道之一。自2003年以來，外資特別是海外房地產基金和國際投資銀行進入中國房地產市場的機會越來越多，先后有美林、高盛、摩根士丹利、ING、GIC等海外投行的房地產基金公司開始在北京等地擴大房地產投資或者合作開發房地產項目。此外，房地產貸款證券化的利好趨勢也預示著今后會進一步出臺有利于房地產融資的政策和法規。從2004年全國房地產開發資金來源來看，利用外資、自籌資金和定金及預收款等其他資金增幅較大，其中利用外資的增幅達到23.72％。從同外房地產業的發展經驗來看多樣化的融資才是房地產融資的主流。

著名金融信托專家、經濟學家、投資銀行家、中國人民大學經濟學孫飛博士提出的主流融資模式就是“銀行+信托+REITS(信托的一種高級形態)+外資金融+上市”；要大力發展直接融資市場，包括信托、企業上市IPO，還有就是發企業債券，利用海外資金，進行股權融資等。但如果商業地產處于開發階段去上市是不可能的，對于發企業債券，也沒有形成規模，沒有大銀行的擔保，也發不了企業債券；另外，境外的地產基金進入一般也需要成熟的物業。因此前三個方面，銀行、信托、REITS是最重要的。外資金融機構以及境外基金是中國商業地產金融的新生力量。由于國際REITS的帶動，2006年，廣州越秀投資已經在香港發了REITS，REITS作為一種支撐商業地產、T業地產、寫字樓的一種國際化的標準的金融工具，正方興未艾。

REITS是一個標準化的金融信托產品，它可以上市流通。REITS產品動輒就是幾十億，上百億的資金規模，是房地產信托最高端的金融形態。地產公司要做組合融資，第一是在銀行間融資；第二是在信托方面融資。REITS，它是國際房地產融資的主流產品，因此也代表中國房地產金融和房地產信托的發展方向。REITS是多贏局面：第一、是房地產開發商，套現并溢價。第二、REITS的持有人是購買者，買了這種專業機構發的REITS，相當于做他們的股東了，每年享有6～10％穩定的收益。第二，信托公司要收受托管理費。第四是要收基金管理費。第五是要收物業管理費。第六就是國家、地區有稅收，解決就業和勞動力的問題。因此，REITS無論是從政策的層面，還是宏觀層而，都是值得發展的。

孫飛提到，中國商業地產如果想采用“REITS”’融資，第一，要具備商業地產產權的完整性。第二，要具備商業地產經營的完整性，整個樓是統一規劃和運營的。第二三，商業地產的資產原則上20億左有，不要低于10億。第四是要有穩定的資金收益，并且收益率應高于6％。作為金融機構，控制風險是第一要素。REITS代表了先進生產力的方向但就目前情況看，要大力發展具有中國特色的REITS，還需要突破政策的障礙、體制的障礙。

隨著聯華信托發行的全國首支“準房地產信托基金”產品的面世，人們紛紛期待《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》的出臺，并猜測：REITS就要來中同啦!可銀監會下發的文件給正在升溫的REITS熱潑了一瓢冷水，文件的名稱也與央行121文件遙相呼應一一“銀監會212號文件”對于開發商而言，利用信托融資的門檻已經抬高到與銀行貸款一樣，近一段時間，CMBS(商業抵押擔保證券)這一新興的金融產品被提了出來，美國紐約大學房地產學院勞倫斯·朗瓦教授認為CMBS或將成中國開發商的又一根救命稻草。

CMBS的優勢在于，與其他融資方式相比，CMBS的優勢在于：發行價格低、流動性強、放貸人多元化、對母公司無追索權、釋放商業地產價值的同時保持未來增長潛力及資產負債表表外融資等。對證券發起人的好處包括：將相對不流動的金融資產變成流動的、可交易的金融資產；發起人可以補充其資金來源，這些資金可以用于再融資活動；為發起人提供更有效的、成本更低的融資來源；通過為傳統的債務和資產融資形式提供融資選擇，使發起人的融資來源更加多元化；發行者可以更容易地將資產從其資產負債表中轉移，有助于發起人提高各種財務比率，從而更有效地運用資本。對投資者的好處則是：能夠提供比同等期限的政府債券更高的收益；信用、期限和支付結構的無限多樣性和靈活性，使投資產品可以量體裁衣，滿足不同投資人的個性化需要。 隨著國內最大的商業地產集團大連萬達最終棄REITS(房地產信托基金)而選CMBS(房地產商業抵押貸款支持證券)，炒作一年有余的房地產“REITS年”似乎并沒有在2006年發生。盡管如此，眾多大型商業地產企業仍頻頻傳出REITS上市意向。市場人士指出，REITS仍是商業地產長期的融，資目標方式，而第一個1.45億美元的CMBS產品若發行成功，有望為市場打通又一個新的房地產融資渠道。

近日，保利地產、富力地產等多家上市房地產企業傳出商業項目將打包后到海外實現REITS上市。盡管富力地產已表示擱置REITS計劃，萬達集團的REITS產品也轉型CMBS，但中國企業海外發展中心主任孫飛在上周五舉行的房地產金融論壇上表示，“REITS上市仍有市場機會。”

孫飛介紹，香港目前的REITS上市規則日益嚴格，其中包括物業產權和經營完整性、投資回報率不低于6％，以及較大的資產規模等。 “如果條件全部具備，發行REITS是沒有障礙的。”孫飛表示。而萬達集團之所以在滿足了全部硬件要求卻最終選擇CMBS的原因，孫飛稱，第一是由于香港股市不景氣，另外，國內企業的REITS上市仍有一些稅費和監管方面的限制。

專家表示，受銀根緊縮的房地產宏觀調控影響，以信托為主線，以REITS為最高端的地產金融模式仍將主導未來中國商業地產融資。“去年一年，五萬多億元的商業銀行資金沉淀在房地產市場，但房地產單一信托和集合信托全部算上只有僅僅500億元。”孫飛稱。而REITS和CMBS等產品實際上是將國內的地產項目轉向國際資本市場融資。

“持續看好中國經濟增長、人民幣升值空間較大以及中國房地產業的剛性需求都將使國外資本長期支持這些融資產品的順利發行。”專家表示。