商業(yè)地產(chǎn)步入高速發(fā)展困境凸顯平穩(wěn)要破三關(guān)

近來(lái)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)步入了高速發(fā)展期，據(jù)相關(guān)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，2004年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá)到1723億元，比2003年增長(zhǎng)32.35％，新竣T商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積增幅16.16％。到2005年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出更快的發(fā)展勢(shì)頭，僅2005年1月至5月，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)_[面積達(dá)1.34億平方米，投資同比增長(zhǎng)38.7％，但是增長(zhǎng)的同時(shí)也面臨著發(fā)展的困境。

開(kāi)發(fā)模式的缺點(diǎn)

開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的決定性因素。近兩年推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式或“主力店租賃+商鋪全零售”模式。在一些已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目中暴露了許多問(wèn)題，比如各租戶(hù)都重視自家營(yíng)業(yè)面積內(nèi)的形象，卻忽視了公共空間的重要性、項(xiàng)目整體推廣后勁不足、業(yè)態(tài)調(diào)整與品類(lèi)調(diào)整引發(fā)糾紛等等，很多項(xiàng)目南于這類(lèi)短期操作模式而停止?fàn)I業(yè)。另外，有的開(kāi)發(fā)商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由有實(shí)力的商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體進(jìn)行運(yùn)作，并給予投資者一定的回報(bào)，即返租。客觀地講，返租在收益性物業(yè)銷(xiāo)售中確實(shí)能起一定作用，但我國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還很不成熟，這種策略不能兌現(xiàn)的情況時(shí)有發(fā)生，結(jié)果使個(gè)人投資者蒙受巨大損失，也對(duì)開(kāi)發(fā)商造成重大傷害。

伴隨中國(guó)城市化和住宅商品化的進(jìn)程，南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或地方政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的商業(yè)街、SHOPPINGMALL、社區(qū)底商以銷(xiāo)售為日的，普遍在規(guī)劃設(shè)計(jì)乃至施工階段并沒(méi)有確定日后的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。這種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)完全脫節(jié)的模式是造成上述問(wèn)題的根本原因。由此不難發(fā)現(xiàn)，由出售向持有經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)優(yōu)化的必然趨勢(shì)。

同時(shí)，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié)合的高專(zhuān)業(yè)化產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該是多功能相協(xié)調(diào)的。但目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用了所謂“模塊化”的運(yùn)作模式，即簡(jiǎn)單地把整個(gè)項(xiàng)目分割成若干模塊再進(jìn)行疊加，放棄了統(tǒng)一規(guī)劃和專(zhuān)業(yè)化的開(kāi)發(fā)操作程序，導(dǎo)致模塊之間、商業(yè)項(xiàng)目與零售業(yè)態(tài)接口出現(xiàn)偏差，削弱了整個(gè)商業(yè)，項(xiàng)目規(guī)劃的合理性，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。

商業(yè)面積不均衡

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)目前人均商業(yè)面積仍然不足1平方米，中西部地區(qū)人均商業(yè)面積相對(duì)東部沿海地區(qū)較少，城市人均商業(yè)面積相對(duì)農(nóng)村而言較少；就城市而言，城市中央商業(yè)區(qū)商鋪過(guò)剩，而區(qū)域性商業(yè)中心，特別是新興城市社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)不足；從供給而言，粗放型店鋪較多，許多店鋪可以用來(lái)賣(mài)什么都可以，而精細(xì)化的專(zhuān)業(yè)型店鋪不足，許多商鋪不適應(yīng)商品的特性，需要重新裝修。商鋪表面上供過(guò)于求，而實(shí)際情況是過(guò)剩與不足同時(shí)存在。一方面表現(xiàn)為產(chǎn)權(quán)式商鋪的過(guò)剩，城市中央商業(yè)區(qū)商鋪的過(guò)剩；另一方面仍存在不足。雖然我國(guó)現(xiàn)有近1800萬(wàn)個(gè)商家，但相對(duì)而言，渠道并非較寬，多渠道并沒(méi)有完全滿(mǎn)足，具體表現(xiàn)為農(nóng)村商鋪結(jié)構(gòu)的不合理與不足并存，城市社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足和一些業(yè)態(tài)空白的存在。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)人均商業(yè)面積不足0.7平方米。這種現(xiàn)象隨著20世紀(jì)末外資的進(jìn)入開(kāi)始改觀，大量外資進(jìn)入中國(guó)搶灘，引起內(nèi)資商業(yè)企業(yè)也紛紛圈地，從而帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，在發(fā)展過(guò)程中，某些城市出現(xiàn)商鋪過(guò)剩現(xiàn)象，如大連人均3平方米商鋪，北京人均2平方米商鋪。在一些一二線城市，尤其是東部沿海地區(qū)存在局部、短期的過(guò)剩現(xiàn)象。但從總體上看，我國(guó)商鋪面積仍然不足。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)量

近年來(lái)，很多中小城市大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，不少二三線城市甚至提出購(gòu)物中心的招商標(biāo)準(zhǔn)是世界500強(qiáng)企業(yè)。由于此前出臺(tái)的宏觀調(diào)控措施目標(biāo)多指向住宅市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控措施暫未出臺(tái)，尚無(wú)過(guò)多的開(kāi)發(fā)限制，所以一些尋求出路的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在某種程度上導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)出現(xiàn)過(guò)熱，商用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)量，空置率居高不下。如2005年，全國(guó)商業(yè)用房的空置面積已經(jīng)達(dá)到3872萬(wàn)平方米，占各類(lèi)商品房空置總面積的27.1％，空置面積同比增長(zhǎng)23.2％，增速比商品住宅的空置面積增速還要高出7.5個(gè)百分點(diǎn)。

一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盲目追求新的投資盈利模式，引發(fā)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)熱潮。很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采取了先開(kāi)發(fā)后招商的方式，最終造成項(xiàng)目損失巨大，經(jīng)常引發(fā)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方的矛盾，成為新一輪投訴熱點(diǎn)。