前車之鑒中國房市可能上演日本泡沫？

上世紀90年代初由日元升值引發的日本房地產泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大的一次房地產危機。1985年9月22日，新上任的美國財政部長詹姆斯·貝克爾和西德、日本、法國、英國的財政部長在紐約廣場飯店舉行了秘密會議，五國財政部長決定同意美元貶值，共同簽定了所謂協議指出，建議進一步加強彼此的合作，使《廣場協議》美元貨幣合理增值。

美元貶值直接導致了日元的大幅上升，在，廣場協議正式簽定的第二天，美元對日元的匯率立即下跌了4.3％在接下來的六個星期，美國一直在不斷使美元貶值，到10月底，美元共貶值了12％，變為1美元兌換205日元，到1986年9月，為l美元兌153日元。

在嘗到甜頭之后，部分獲利回吐的國際資本卷土重來，日本的股票市場和房地產業則像海綿吸收水分一樣大量吸收廉價外來資金。從1986年到1989年，日本的房價提高了兩倍。但隨著日元套利空間日益縮小，實際資本開始獲利撤離，由外來資本推動的日本房產泡沫爆裂，這在1990年9月就顯現出征兆：日經股票市場平均虧損44％，相關股票平均下跌55％。到1993年，房地產經濟開始全而崩潰，日本21家主要銀行宣告產生1100億美元的壞賬，其中1／3與房地產有關。最終日本房價下跌了50％。

此后，日本即迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，日本經濟和房地產陷入了長達14年的蕭條和低迷。

中國房市可能上演日本泡沫?

在過去兩年中，數以千億美元計的國際游資涌入中國，其中大部分進入了中國房地產行業。

據央行公布數據顯示，2004年中國外匯儲備凈增2070億美元，其中貿易順差為319億美元，引進外資606億美元。由正常渠道換取的外匯儲備增額為925億美元。那么，還有約1100億美元凈增外匯儲備無法與經濟數據掛鉤。分析人士認為，這1100億外匯大部分為預期人民幣不久將升值基礎上以匯率投機為目的熱錢流入。

大量涌入的國際游資使得中國房地產價格出現大幅飚升。據國家統計局數據顯示，2001年全國商品房銷售價格比2000年上漲1.7％，2002年全國房屋銷售價格第四季度同比上漲3.5％，2003年全國房屋銷售價格四季度同比上漲5.1％，2004年全國房屋銷售價格比2003年上漲了9.7％。

盡管2005年美聯儲為鼓勵資本回流而數次提高基準利率，但沒有任何跡象表明海外游資正在撤離或準備撤離中國。據央行最新公布數據顯示，2005年3月末，國家外匯儲備余額為6591億美元，同比增長49.9％。1至3月份外匯儲備增加492億美元，同比多增126億美元。

與此同時，房價也在上演最后的瘋狂上漲。據同家發展改革委、國家統計局調查顯示，2005年一季度，35個大中城市房地產市場價格持續上漲。房屋銷售價格上漲9.8％，在吸引外資最多的上海，商品住宅銷售價格同比漲幅達到了19.9％：

分析人士表示，去年約80億美元的海外熱錢投入了上海房地產市場，今年第一季度海外熱錢占上海市商品住宅成交量的40％，甚至可能更高。

房市面臨幣值大考

中國房產投資者對于外來資本的涌入表現出歡呼雀躍，但對其間蘊藏的金融風險卻視而不見，無可否認，國際資本的大量流入在一定程度上助長了中國房市的火爆。但另一方面也在為中國銀行業制造足夠多的隱性不良資產。如果央行決定調整人民幣匯率，大量國際資本會套利回流，失去外來資本支持的中國房地產將會面臨資金斷裂風險，進而將影響到金融穩定。

為了化解中國房地產其中蘊藏的金融風險，為匯率改革創造一個相對良好的外圍環境，中央政府希望通過連續加息平抑房價，用來擠壓其間蘊藏的國際(國內)投機資本，但事實上房價仍在高位。對于房價的日趨失控，匯率調控或將進入管理層的視野。

央行行長周小川在海南博鰲亞洲論壇上針對房價問題表示，內地確實有些城市的房地產價格增長過快，央行將就這些城市推出新的調控政策。周小川認為，一定的政策風險能夠加強市場各方的風險預警，市場應該未雨綢繆。小過，他同時又表示，地產市場還會有更多規范政策出臺，但不一定是貨幣政策方面的。這一表態，在一定程度上緩解了市場對對加息的擔心。