外資投行做媒

內(nèi)地房企香港上市三級(jí)跳

從50億到138億，再到280億港元，自2005年起內(nèi)地房企赴港IPO(股票首次公開發(fā)行上市)融資的規(guī)模，每年以翻一番多的驚人速度飆升，說(shuō)是高潮迭起一點(diǎn)也不過(guò)分。實(shí)際上，過(guò)去幾年那些已成功登陸港股的內(nèi)地房企，通過(guò)屢次配股增發(fā)等手段再融資所獲資金，往往數(shù)倍于首次公開發(fā)行的集資額。難怪更多后來(lái)的內(nèi)地房企如此熱情高漲，爭(zhēng)相搶灘。

但正如摩根大通分析師近日所指出的，今年謀求上市的內(nèi)地地產(chǎn)股是否受歡迎，要看整個(gè)資本市場(chǎng)氣氛如何，還有各家公司的時(shí)機(jī)選擇和定價(jià)策略，一切未可盲目樂(lè)觀。

而對(duì)抱負(fù)遠(yuǎn)大的房企來(lái)說(shuō)，成功赴港上市應(yīng)該只是一個(gè)新的開始，如果僅僅是為了得到一個(gè)“金字招牌”，或只著眼于圈錢和套現(xiàn)，那就未免有些短視，不值得我們?yōu)橹畾g呼鼓舞了。

作為渣打銀行投資部大中華區(qū)總裁，陳凡平時(shí)最主要工作的就是考慮怎么花錢。

近日，他大筆一揮，3500萬(wàn)美元的現(xiàn)金隨即打到了中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的賬上。后者是中遠(yuǎn)國(guó)際(0517.hk)控股的內(nèi)地國(guó)資房企，正在運(yùn)作分拆業(yè)務(wù)單獨(dú)在香港IPO(首次公開發(fā)行上市)。來(lái)自渣打的戰(zhàn)略投資，是其上市進(jìn)程啟動(dòng)的前奏。

為中遠(yuǎn)房地產(chǎn)“遠(yuǎn)嫁”香港準(zhǔn)備嫁妝的，還有知名投行摩根和美林。而中遠(yuǎn)不過(guò)是這些財(cái)大氣粗的“國(guó)際紅娘”們看好的內(nèi)地“準(zhǔn)新娘”之一。

“國(guó)際紅娘”的如意算盤

陳凡透露，在渣打、美林及摩根士丹利二家投行完成戰(zhàn)略投資之后，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的上市進(jìn)程就會(huì)提速。

“這段時(shí)間，內(nèi)資房企是渣打的投資重點(diǎn)，2006年我們此項(xiàng)花費(fèi)是1.35億美元。”陳凡稱。實(shí)際上，早在對(duì)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略投資之前，渣打已先后向世茂集團(tuán)和綠城集團(tuán)投入兩筆巨額。這兩家內(nèi)地房企去年六七月間分別成功在港上市。

陳兒表示，2007年渣打在這方面的計(jì)劃額度還會(huì)繼續(xù)增加。

熱衷對(duì)內(nèi)資房企作戰(zhàn)略投資的同際行，當(dāng)然遠(yuǎn)不止渣打一家。2006年下半年，摩根士丹利以1.2億美元的高價(jià)買下內(nèi)地房企大連正源25％的股權(quán)，那段時(shí)間里，得到強(qiáng)力外援的這家大連房企，突然發(fā)力在全國(guó)攻城略地，出手頗為闊綽。

來(lái)自大連正源內(nèi)部的消息稱，摩根士丹利此番股權(quán)投資，最終目的是幫助正源赴港上市。“如果一切順利，2007年正源的上市操作將正式啟動(dòng)。”摩根士丹利中國(guó)區(qū)一位投資經(jīng)理早前曾相當(dāng)明確地表示。

港股青睞地產(chǎn)企業(yè)

從前幾年開始，外資投行即熱衷于為優(yōu)秀的內(nèi)資房企“嫁人”港股穿針引線。2003年，匯豐保薦首創(chuàng)置業(yè)赴港上市，里昂證券、瑞士信貸及摩根士丹利則相繼幫助上海復(fù)地和富力地產(chǎn)順利“出閣”，如今又輪到中遠(yuǎn)房地產(chǎn)和大連正源等等。

“香港資本市場(chǎng)并不覺(jué)得公司流動(dòng)資金放在土地上有什么問(wèn)題，因?yàn)橄愀蹘缀跛械某?jí)富豪，都是靠房地產(chǎn)起家的。”京華山一(香港)金融研究員尤浩然表示。

他還強(qiáng)調(diào)，在香港，企業(yè)IPO的審批權(quán)由聯(lián)合交易所掌握，其判斷標(biāo)準(zhǔn)更偏重于提出申請(qǐng)的企業(yè)及其所在行業(yè)是否擁有良好的發(fā)展預(yù)期和盈利能力，對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)表設(shè)置連續(xù)三年盈利硬性要求，便是這一標(biāo)準(zhǔn)的典型體現(xiàn)。

“香港還有一點(diǎn)跟內(nèi)地不同，就是聯(lián)交所批準(zhǔn)企業(yè)IPO只是提供一個(gè)資格，最終能不能成功上市發(fā)行，還要看資本市場(chǎng)反應(yīng)如何，特別是機(jī)構(gòu)投資者買不買賬。”他說(shuō)，“而內(nèi)地股市IPO申請(qǐng)一旦通過(guò)，資金募集則不成問(wèn)題。

換言之，香港是在讓市場(chǎng)判斷一個(gè)公司是否能夠IPO，而一般來(lái)說(shuō)，香港資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力是認(rèn)可的，所以內(nèi)資房企前去上市的成功率便相對(duì)較高。

要傭金更要“禮金”

房企到香港上市的成功率高，外資投行作為保薦人提取的傭金自然就高。但這并非他們熱衷此道的全部動(dòng)因。實(shí)際上，通過(guò)內(nèi)資房企IPO前夕進(jìn)行戰(zhàn)略投資持有股權(quán)，投行日后所得回報(bào)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于直接收購(gòu)物業(yè)或投資開發(fā)的收益。

在陳凡這樣的投行人士看來(lái)，在房企IPO前夕的戰(zhàn)略投資，實(shí)際上是在價(jià)格較低的區(qū)間買人房企股票，按照一段時(shí)間以來(lái)內(nèi)地房企概念股在香港資本市場(chǎng)的受追捧程度，IPO時(shí)超額認(rèn)購(gòu)幾乎成定局，僅僅是IPO發(fā)行時(shí)的溢價(jià)，外資投行們就已經(jīng)“盆滿缽溢”了。

比如渣打投資去年在世茂上市前人股時(shí)，股價(jià)只有4.14港元，但上市不過(guò)半年，即2006年年底，世茂房地產(chǎn)股價(jià)一度沖高到13港元，是當(dāng)初的三倍還多。扣除資金成本后，渣打投資在世茂一家的投入凈利潤(rùn)就達(dá)200％。

“如果是我們直接投資開發(fā)或收購(gòu)物業(yè)，利潤(rùn)率不會(huì)那么高。”陳凡表示。

成熟的香港資本市場(chǎng)所提供的良好公司治理環(huán)境，也是外資投行樂(lè)意幫助那些有抱負(fù)的內(nèi)資房企走出去的主要原因之一。據(jù)了解，近期將積極沖刺港股的中遠(yuǎn)房地產(chǎn)，便正在渣打等投行要求下，對(duì)公司的財(cái)務(wù)制度、管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行調(diào)整，以便更好適應(yīng)香港股市對(duì)上市公司治理結(jié)構(gòu)的一系列嚴(yán)格要求。

“這也是外資投行對(duì)于把資金交給他們的海外投資者負(fù)責(zé)的一種表現(xiàn)。”中遠(yuǎn)集團(tuán)一位高管說(shuō)。