中國房地產(chǎn)三個熱點問題

“價格上漲就是宏觀調(diào)控的失敗”?

我們不能認為“價格上漲就是宏觀調(diào)控的失敗”。

首先，房價上漲與今天中國城市化進程、持續(xù)20年的經(jīng)濟增長、每年約10%；的GDP增長速度、人多地少等客觀狀況相關(guān)。調(diào)控的目的是使房價漲幅趨于合理，而不是要把房價壓下來。調(diào)控是使房價與人民的生活水平相和諧、相協(xié)調(diào)，使房價上漲與國民經(jīng)濟發(fā)展、資源能源等相匹配。1998年～2003年期間全國房價平均增長3．5%，而全國城鎮(zhèn)居民收入的增長是9%。2004年之后由于土地減少，北京房價增長超過9％，這幾年北京人均收入增長達到11%-13％。

其次，不能孤立地看今年的上漲6．6％的數(shù)據(jù)，要與前兩年比較，其實增長速度已經(jīng)放緩。2004年是宏觀調(diào)控力度迅速加大的開始，2004年的一系列政策規(guī)范了土地交易秩序，但房價在這一年迅速上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年第一季度，全國房價上漲19．1%。2005年，房價調(diào)控升級，在強大的調(diào)控政策下，2005年70個大中城市房屋價格漲幅為7．6％。2005年增長放緩的房價在2006年初出現(xiàn)反彈，2006年10月統(tǒng)計，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6．6％，比上一年增長已經(jīng)放緩慢。應(yīng)該說，2006年的宏觀調(diào)控政策有效抑制了投機炒房行為，使一度炒房盛行的局部市場趨于平穗，控制了這種勢頭的蔓延，使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)順利地度過了2006年。

這一“新政”能否順利實施，關(guān)鍵在于2007年。在新的一年里，必須以轉(zhuǎn)變觀念為先，改善和加強宏觀調(diào)控。從廣度上要推動各個城市都積極推行“新政”，從深度上要推動各個城市把實施“新政”的各項工作做扎實、做到位，努力奪取宏觀調(diào)控的全面勝利。

大力完善住房制度

在全面實施宏觀調(diào)控各項措施的同時，必須大力、逐步地完善住房制度，充分發(fā)揮制度的保證作用和促進作用。

許多推行住房分類供應(yīng)的國家有兩條重要的理念和經(jīng)驗：一是，住房是一種關(guān)系廣大居民安居樂業(yè)的特殊商品，沒有政府介入加強調(diào)控管理，單憑市場白發(fā)調(diào)節(jié)，解決不了中低收入者的住房問題；二是，政府給中低收入者住房適度的社會保障，從而理所當然地去調(diào)控戶型、價格和供應(yīng)對象。為此，從我國實際出發(fā)，適當吸收國外的經(jīng)驗，對完善我國住房制度提出如后5條建議：

(一)對高收入者供應(yīng)高價、大套型商品房，并收取高土地出讓金、高開發(fā)稅費和入住后的高物業(yè)稅，簡稱“三高”。這樣規(guī)定，可以增加稅收(特別是將高價房的高利部分收歸國有)以用之于民，并利用其反作用力，促進中小套型住宅的建設(shè)和消費。

(二)對中等收入者供應(yīng)中小套型、中低價位住房，簡稱“限價房”，限價房的社會保障占總造價5%左右。政府給了適度的社會保障，就有理、有權(quán)、有責(zé)去限房價、限套型、限供應(yīng)對象。政府限價的原則是，這種住房的平均社會成本加合理的利潤。

(三)對低收入者供應(yīng)經(jīng)濟適用住房(小套型)，仍然執(zhí)行現(xiàn)行的經(jīng)濟適用住房社會保障政策，并實行政府定房價、定套型、定供應(yīng)對象。定價的原則是，依靠較多的社會保障、低利潤和小套型，讓低收入者買得起房。

(四)對最低收入者供應(yīng)廉租屋，只租不售：由政府審定供應(yīng)對象。供應(yīng)廉租屋一般有兩種辦法：一是由最低收入者到社會上去租賃政府規(guī)定的房租標準以下的住宅，由政府給以適當?shù)姆孔庋a貼(補貼直接撥給房主)；二是政府提供公房廉租屋，收取優(yōu)惠的低房租。

(五)建立健全住房計劃制度，將以上4條都納入計劃，由城市人大審定計劃，特別是審定政府每年撥付的住房社會保障資金額度。城市政府每年都要將中小套型、中低價位住宅計劃下達給房地產(chǎn)企業(yè)，同時給以相應(yīng)的社會保障優(yōu)惠，并監(jiān)督其執(zhí)行。

以上5條的大部分我國已有一定的規(guī)定。而另一部分，即對高價房實行“三高”，對中等收入者住房限價以及城市政府每年撥付住房社會保障資金等，則需要做出新規(guī)定。以上5條，會在住房體制、計劃管理、調(diào)控水平、住房稅收，劃分居民收八等級線以及掌握居民收入交化以調(diào)整供應(yīng)對象等方方面面，給地方政府增加了巨大的工作量，任務(wù)十分艱巨。因此，制定并頒布推行完善的住房制度，需要一定的醞釀準備時間，各城市可以逐步到位。也可以先選擇幾個城市試點，取得經(jīng)驗，再制定全國統(tǒng)一的制度。俟時機成熟，可以制定頒發(fā)《住房法》。

逐步制定并推行以上5條，能夠加強政府對解決住房問題的調(diào)控管理力度，提高政府解決住房問題的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)水平；能夠順利地完成中小套型、中低價位住房占總建房量70%以上的要求，并能切實調(diào)控中低收入者住房的價格；能夠做到住房商品化、居民“盡其所能”與適度的住房社會保障相結(jié)合，逐步地解決好廣大中低收入者的住房問題；能夠有效地解決住房領(lǐng)域里的突出問題，較好地完成宏觀調(diào)控任務(wù)。

是否公布住房成本?

最近一段時間，報刊上登載了不少是否公布住房成本的爭論文章。由于完善住房制度正是解決這一爭論的最佳辦法，因而在這里作一些簡要評述。

反對公布住房成本的主要意見是，此舉既不合法又不合理，而贊成公布住房成本的則與之相反。例如，有一篇贊成公布住房成本的文章，寫了5段。前4段寫的是公布住房成本的“合法性”和“合理性”，第5段則遺憾地指出，公布住房成本并不能解決穩(wěn)定房價和降低房價的問題。第5段的遺憾，確屬“畫龍點睛”之筆，它如實地暴露出了公布住房成本的“軟肋”。因為只公布住房成本而不能解決穩(wěn)定和降低房價的問題，就可能產(chǎn)生以下問題：

其一，如果公布出某個住宅項目成本甚低，價格甚高因而存在高額利潤的問題，廣大居民就會“群起而攻之”，不僅會斥責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)獲取高額利潤，而且會斥責(zé)地方政府對高額利潤的“無作為”。

其二，近幾年高價拍出的幾塊土地，土地成本要占住房成本一半，如果予以公布，就會引來廣大居民斥責(zé)地方政府因土地收費過高而抬高了房價。

以上兩條說明，如果公布成本既不解決穩(wěn)定和降低房價的問題，又引來社會上一大片斥責(zé)聲，包括對地方政府的斥責(zé)，肯定會不利于建設(shè)和諧社會的大局。

其三，假設(shè)有兩個素質(zhì)高低差距較大的企業(yè)建設(shè)同檔次、同價位的住宅。素質(zhì)高的企業(yè)因管理水平高、節(jié)約成本而獲得較高的利潤。素質(zhì)低的企業(yè)因管理水平低、浪費嚴重而獲得較低的利潤。如果單純地公布成本，節(jié)約成本的企業(yè)會因為利潤較高而受到群眾斥責(zé)，浪費嚴重的企業(yè)反而因為利潤低而得到群眾表揚，從而產(chǎn)生打擊先進，保護落后的作用。

其四，公布成本的工作只能由政府來承擔。房地產(chǎn)項目量大面廣，要公布出每個項目的成本(特別是要保證其準確性尤為困難)，是一項極其繁雜而艱巨的任務(wù)。如果政府耗費大量的精力去公布成本，卻不能解決穩(wěn)定和降低房價的問題，實屬勞而無功或“吃力不討好”之舉。

而完善住房制度，正好能解決以上向題：

對高收入者課以高稅，是許多國家正在實行的辦法。這些國家的公民們認為，讓高收入者多納稅，對社會多做貢獻，實屬天經(jīng)地義的事，因而很順利地在議會上得到通過而立法。因此，通過完善住房制度，對高收入者的高價房收取高土地出讓金(注：應(yīng)規(guī)定高土地出讓金只對高價房)和高稅，肯定會得到廣大群眾的擁護。

公布成本不是目的，目的應(yīng)是穩(wěn)定和降低房價。通過完善住房制度，對中低收入者住房以適度的社會保障，從而理所當然地取得由政府限價和定價的權(quán)力。由政府限價和定價，是對中低收入者住房最有效的穩(wěn)定房價和降低房價(指降低平均房價)的措施。

由政府限價和定價，建設(shè)中低收入者住房的企業(yè)就不會獲得高額利潤。對高價房實行“三高”，則將其高利部門收歸國有，也不會讓房地產(chǎn)企業(yè)獲取高額利潤。此前，政府對房價上漲過快和高額利潤確實是“無作為”。每一次包含了穩(wěn)定房價內(nèi)容的宏觀調(diào)控政策出臺，有的城市房價反而上漲一通，城市政府卻無能為力。完善了住房制度，政府對抑制房價上漲過快和高額利潤就完全“有作為”。

由于政府限價和定價的基礎(chǔ)是社會平均住房成本，因而不會產(chǎn)生打擊先進、保護落后的問題。

固然政府也要為限價和定價承擔較大的工作量，但因它以平均社會成本為基礎(chǔ)，比每個項目都公布成本的工作量要小得多。特別是它有利于穩(wěn)定和降低房價，有利于住宅產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，值得為它承擔較大的工作量。

通過以上分析比較，廣大群眾肯定會贊成和選擇優(yōu)越性突出的改善住房制度，而不會贊成和選擇吃力不討好的公布住房成本。而廣大群眾擁戴的，只要時機成熟，有關(guān)擁有立法權(quán)的機構(gòu)就會順應(yīng)“民意”為之立法而使其“合法化”。

編輯：朱軍