中國(guó)房地產(chǎn)三個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題

“價(jià)格上漲就是宏觀調(diào)控的失敗”?

我們不能認(rèn)為“價(jià)格上漲就是宏觀調(diào)控的失敗”。

首先，房?jī)r(jià)上漲與今天中國(guó)城市化進(jìn)程、持續(xù)20年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、每年約10%；的GDP增長(zhǎng)速度、人多地少等客觀狀況相關(guān)。調(diào)控的目的是使房?jī)r(jià)漲幅趨于合理，而不是要把房?jī)r(jià)壓下來(lái)。調(diào)控是使房?jī)r(jià)與人民的生活水平相和諧、相協(xié)調(diào)，使房?jī)r(jià)上漲與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源能源等相匹配。1998年～2003年期間全國(guó)房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)3．5%，而全國(guó)城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)是9%。2004年之后由于土地減少，北京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)9％，這幾年北京人均收入增長(zhǎng)達(dá)到11%-13％。

其次，不能孤立地看今年的上漲6．6％的數(shù)據(jù)，要與前兩年比較，其實(shí)增長(zhǎng)速度已經(jīng)放緩。2004年是宏觀調(diào)控力度迅速加大的開(kāi)始，2004年的一系列政策規(guī)范了土地交易秩序，但房?jī)r(jià)在這一年迅速上漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2005年第一季度，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲19．1%。2005年，房?jī)r(jià)調(diào)控升級(jí)，在強(qiáng)大的調(diào)控政策下，2005年70個(gè)大中城市房屋價(jià)格漲幅為7．6％。2005年增長(zhǎng)放緩的房?jī)r(jià)在2006年初出現(xiàn)反彈，2006年10月統(tǒng)計(jì)，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6．6％，比上一年增長(zhǎng)已經(jīng)放緩慢。應(yīng)該說(shuō)，2006年的宏觀調(diào)控政策有效抑制了投機(jī)炒房行為，使一度炒房盛行的局部市場(chǎng)趨于平穗，控制了這種勢(shì)頭的蔓延，使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)順利地度過(guò)了2006年。

這一“新政”能否順利實(shí)施，關(guān)鍵在于2007年。在新的一年里，必須以轉(zhuǎn)變觀念為先，改善和加強(qiáng)宏觀調(diào)控。從廣度上要推動(dòng)各個(gè)城市都積極推行“新政”，從深度上要推動(dòng)各個(gè)城市把實(shí)施“新政”的各項(xiàng)工作做扎實(shí)、做到位，努力奪取宏觀調(diào)控的全面勝利。

大力完善住房制度

在全面實(shí)施宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施的同時(shí)，必須大力、逐步地完善住房制度，充分發(fā)揮制度的保證作用和促進(jìn)作用。

許多推行住房分類供應(yīng)的國(guó)家有兩條重要的理念和經(jīng)驗(yàn)：一是，住房是一種關(guān)系廣大居民安居樂(lè)業(yè)的特殊商品，沒(méi)有政府介入加強(qiáng)調(diào)控管理，單憑市場(chǎng)白發(fā)調(diào)節(jié)，解決不了中低收入者的住房問(wèn)題；二是，政府給中低收入者住房適度的社會(huì)保障，從而理所當(dāng)然地去調(diào)控戶型、價(jià)格和供應(yīng)對(duì)象。為此，從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，適當(dāng)吸收國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)完善我國(guó)住房制度提出如后5條建議：

(一)對(duì)高收入者供應(yīng)高價(jià)、大套型商品房，并收取高土地出讓金、高開(kāi)發(fā)稅費(fèi)和入住后的高物業(yè)稅，簡(jiǎn)稱“三高”。這樣規(guī)定，可以增加稅收(特別是將高價(jià)房的高利部分收歸國(guó)有)以用之于民，并利用其反作用力，促進(jìn)中小套型住宅的建設(shè)和消費(fèi)。

(二)對(duì)中等收入者供應(yīng)中小套型、中低價(jià)位住房，簡(jiǎn)稱“限價(jià)房”，限價(jià)房的社會(huì)保障占總造價(jià)5%左右。政府給了適度的社會(huì)保障，就有理、有權(quán)、有責(zé)去限房?jī)r(jià)、限套型、限供應(yīng)對(duì)象。政府限價(jià)的原則是，這種住房的平均社會(huì)成本加合理的利潤(rùn)。

(三)對(duì)低收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房(小套型)，仍然執(zhí)行現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房社會(huì)保障政策，并實(shí)行政府定房?jī)r(jià)、定套型、定供應(yīng)對(duì)象。定價(jià)的原則是，依靠較多的社會(huì)保障、低利潤(rùn)和小套型，讓低收入者買得起房。

(四)對(duì)最低收入者供應(yīng)廉租屋，只租不售：由政府審定供應(yīng)對(duì)象。供應(yīng)廉租屋一般有兩種辦法：一是由最低收入者到社會(huì)上去租賃政府規(guī)定的房租標(biāo)準(zhǔn)以下的住宅，由政府給以適當(dāng)?shù)姆孔庋a(bǔ)貼(補(bǔ)貼直接撥給房主)；二是政府提供公房廉租屋，收取優(yōu)惠的低房租。

(五)建立健全住房計(jì)劃制度，將以上4條都納入計(jì)劃，由城市人大審定計(jì)劃，特別是審定政府每年撥付的住房社會(huì)保障資金額度。城市政府每年都要將中小套型、中低價(jià)位住宅計(jì)劃下達(dá)給房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)給以相應(yīng)的社會(huì)保障優(yōu)惠，并監(jiān)督其執(zhí)行。

以上5條的大部分我國(guó)已有一定的規(guī)定。而另一部分，即對(duì)高價(jià)房實(shí)行“三高”，對(duì)中等收入者住房限價(jià)以及城市政府每年撥付住房社會(huì)保障資金等，則需要做出新規(guī)定。以上5條，會(huì)在住房體制、計(jì)劃管理、調(diào)控水平、住房稅收，劃分居民收八等級(jí)線以及掌握居民收入交化以調(diào)整供應(yīng)對(duì)象等方方面面，給地方政府增加了巨大的工作量，任務(wù)十分艱巨。因此，制定并頒布推行完善的住房制度，需要一定的醞釀準(zhǔn)備時(shí)間，各城市可以逐步到位。也可以先選擇幾個(gè)城市試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)，再制定全國(guó)統(tǒng)一的制度。俟時(shí)機(jī)成熟，可以制定頒發(fā)《住房法》。

逐步制定并推行以上5條，能夠加強(qiáng)政府對(duì)解決住房問(wèn)題的調(diào)控管理力度，提高政府解決住房問(wèn)題的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)水平；能夠順利地完成中小套型、中低價(jià)位住房占總建房量70%以上的要求，并能切實(shí)調(diào)控中低收入者住房的價(jià)格；能夠做到住房商品化、居民“盡其所能”與適度的住房社會(huì)保障相結(jié)合，逐步地解決好廣大中低收入者的住房問(wèn)題；能夠有效地解決住房領(lǐng)域里的突出問(wèn)題，較好地完成宏觀調(diào)控任務(wù)。

是否公布住房成本?

最近一段時(shí)間，報(bào)刊上登載了不少是否公布住房成本的爭(zhēng)論文章。由于完善住房制度正是解決這一爭(zhēng)論的最佳辦法，因而在這里作一些簡(jiǎn)要評(píng)述。

反對(duì)公布住房成本的主要意見(jiàn)是，此舉既不合法又不合理，而贊成公布住房成本的則與之相反。例如，有一篇贊成公布住房成本的文章，寫(xiě)了5段。前4段寫(xiě)的是公布住房成本的“合法性”和“合理性”，第5段則遺憾地指出，公布住房成本并不能解決穩(wěn)定房?jī)r(jià)和降低房?jī)r(jià)的問(wèn)題。第5段的遺憾，確屬“畫(huà)龍點(diǎn)睛”之筆，它如實(shí)地暴露出了公布住房成本的“軟肋”。因?yàn)橹还甲》砍杀径荒芙鉀Q穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià)的問(wèn)題，就可能產(chǎn)生以下問(wèn)題：

其一，如果公布出某個(gè)住宅項(xiàng)目成本甚低，價(jià)格甚高因而存在高額利潤(rùn)的問(wèn)題，廣大居民就會(huì)“群起而攻之”，不僅會(huì)斥責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)獲取高額利潤(rùn)，而且會(huì)斥責(zé)地方政府對(duì)高額利潤(rùn)的“無(wú)作為”。

其二，近幾年高價(jià)拍出的幾塊土地，土地成本要占住房成本一半，如果予以公布，就會(huì)引來(lái)廣大居民斥責(zé)地方政府因土地收費(fèi)過(guò)高而抬高了房?jī)r(jià)。

以上兩條說(shuō)明，如果公布成本既不解決穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià)的問(wèn)題，又引來(lái)社會(huì)上一大片斥責(zé)聲，包括對(duì)地方政府的斥責(zé)，肯定會(huì)不利于建設(shè)和諧社會(huì)的大局。

其三，假設(shè)有兩個(gè)素質(zhì)高低差距較大的企業(yè)建設(shè)同檔次、同價(jià)位的住宅。素質(zhì)高的企業(yè)因管理水平高、節(jié)約成本而獲得較高的利潤(rùn)。素質(zhì)低的企業(yè)因管理水平低、浪費(fèi)嚴(yán)重而獲得較低的利潤(rùn)。如果單純地公布成本，節(jié)約成本的企業(yè)會(huì)因?yàn)槔麧?rùn)較高而受到群眾斥責(zé)，浪費(fèi)嚴(yán)重的企業(yè)反而因?yàn)槔麧?rùn)低而得到群眾表?yè)P(yáng)，從而產(chǎn)生打擊先進(jìn)，保護(hù)落后的作用。

其四，公布成本的工作只能由政府來(lái)承擔(dān)。房地產(chǎn)項(xiàng)目量大面廣，要公布出每個(gè)項(xiàng)目的成本(特別是要保證其準(zhǔn)確性尤為困難)，是一項(xiàng)極其繁雜而艱巨的任務(wù)。如果政府耗費(fèi)大量的精力去公布成本，卻不能解決穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià)的問(wèn)題，實(shí)屬勞而無(wú)功或“吃力不討好”之舉。

而完善住房制度，正好能解決以上向題：

對(duì)高收入者課以高稅，是許多國(guó)家正在實(shí)行的辦法。這些國(guó)家的公民們認(rèn)為，讓高收入者多納稅，對(duì)社會(huì)多做貢獻(xiàn)，實(shí)屬天經(jīng)地義的事，因而很順利地在議會(huì)上得到通過(guò)而立法。因此，通過(guò)完善住房制度，對(duì)高收入者的高價(jià)房收取高土地出讓金(注：應(yīng)規(guī)定高土地出讓金只對(duì)高價(jià)房)和高稅，肯定會(huì)得到廣大群眾的擁護(hù)。

公布成本不是目的，目的應(yīng)是穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià)。通過(guò)完善住房制度，對(duì)中低收入者住房以適度的社會(huì)保障，從而理所當(dāng)然地取得由政府限價(jià)和定價(jià)的權(quán)力。由政府限價(jià)和定價(jià)，是對(duì)中低收入者住房最有效的穩(wěn)定房?jī)r(jià)和降低房?jī)r(jià)(指降低平均房?jī)r(jià))的措施。

由政府限價(jià)和定價(jià)，建設(shè)中低收入者住房的企業(yè)就不會(huì)獲得高額利潤(rùn)。對(duì)高價(jià)房實(shí)行“三高”，則將其高利部門收歸國(guó)有，也不會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)獲取高額利潤(rùn)。此前，政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和高額利潤(rùn)確實(shí)是“無(wú)作為”。每一次包含了穩(wěn)定房?jī)r(jià)內(nèi)容的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，有的城市房?jī)r(jià)反而上漲一通，城市政府卻無(wú)能為力。完善了住房制度，政府對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和高額利潤(rùn)就完全“有作為”。

由于政府限價(jià)和定價(jià)的基礎(chǔ)是社會(huì)平均住房成本，因而不會(huì)產(chǎn)生打擊先進(jìn)、保護(hù)落后的問(wèn)題。

固然政府也要為限價(jià)和定價(jià)承擔(dān)較大的工作量，但因它以平均社會(huì)成本為基礎(chǔ)，比每個(gè)項(xiàng)目都公布成本的工作量要小得多。特別是它有利于穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià)，有利于住宅產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，值得為它承擔(dān)較大的工作量。

通過(guò)以上分析比較，廣大群眾肯定會(huì)贊成和選擇優(yōu)越性突出的改善住房制度，而不會(huì)贊成和選擇吃力不討好的公布住房成本。而廣大群眾擁戴的，只要時(shí)機(jī)成熟，有關(guān)擁有立法權(quán)的機(jī)構(gòu)就會(huì)順應(yīng)“民意”為之立法而使其“合法化”。

編輯：朱軍